北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
姜某称：姜某与张某于2012年5月通过中介公司签订房屋购买合同，并支付2万元定金。由于姜某的购房资质正在办理中，双方约定于2012年10月1日张某搬出所出售的房屋，在此之前甲乙双方应按合同约定，积极办理房屋交易所需的网签、房屋评估、贷款办理、过户等相关事宜。姜某随即支付中介公司中介费5.5万元。从签订合同之后的4个月左右时间里，姜某积极办理购房资质，多方筹集首付资金，而张某也一直没有对合同约定的房屋交易表示过变更意向。到房产局交易管理部门登记当天，中介公司通知姜某准备好首付款与张某进行面签。
张某称年事已大，而路途较远，委托姜某与中介公司的工作人员到国贸办理相关手续，然后将需要张某签字的相关手续带回并交给张某。张某在签字时，留了一份房产评估相关的手续未签。之后中介公司工作人员多次催促，张某一直以各种理由拖延。直到2012年10月1日前几天，张某突然称房子不卖了;后来姜某、中介公司、张某三方多次沟通，张某态度多次反复，最终张某宣称无论怎样房子都不卖了。姜某希望张某能够秉承契约精神，继续履行合同，使双方交易能够进行下去。由于延迟交房，姜某多方筹集的购房资金一方面要承担一些利息，另一方面也没有办法做一些投资，产生了不小的损失。
在张某产生反悔之后，姜某多方奔波沟通、身心俱疲，原先的规划和安排已经被严重打乱，对姜某的生活造成了严重的影响。从签订与张某的购房合同之后，姜某再也没有关注房市，一直等待张某交房后便可与家人入住。而在等待交房的这段时间里，北京的房价已经有了很大的涨幅，而所买的房屋所在的小区也成为回龙观育新中学的学区房，原先所准备的买房的钱已经不足以买一套同等规格的住房。
现诉至法院，请求判令：1、张某继续履行姜某与张某于2012年5月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，依合同约定履行各项义务(即配合姜某办理101房屋的贷款面签手续;在贷款机构签发批贷函后5日内配合评估公司对上述房屋进行评估;在贷款机构签发批贷函后5个工作日内，张某协助姜某办理上述房屋所有权转移登记手续，并将上述房屋过户到姜某名下;在收到姜某所有购房款后5个工作日将上述房屋交付给姜某);2、张某向姜某支付违约金(按照每日房屋总价款203万元的百分之五，自2012年8月9日起计算至张某实际履行合同之日止)。
2、被告辩称
张某辩称：不同意姜某的诉讼请求。
首先，2012年5月18日签的北京市存量房屋买卖合同应当属于无效合同，理由为：该合同内容违法，该合同约定的房屋总价款是203万元，但是又约定了房屋的价格是115万元，装修和电器88万元，这是与事实不符的。张某的装修和电器加起来也不超过10万元，之所以这么约定，是交易过程中姜某需要承担税费，姜某为了少交费，才如此规定，姜某违反了合同法第五十二条的规定，应当属于无效合同。
其次，该存量房买卖合同前提条件是姜某(乙方)已具备北京市购房资格，但在合同和协议中关于姜某什么时候取得购房资格，以及取得不了购房资格如何办没有任何约定。张某认为该合同的前提是签约时姜某就已经具备了购房资格，但是事实上姜某与张某签订存量房买卖合同时姜某不具备购房资格;退一步讲，即使合同有效，对张某就是显失公平的合同，如果期间姜某的购房资格审查办不下来，或很长时间办不下来，对张某是不公平的。而事实上合同是2012年5月18日签的，姜某到同年8月底才通过购房资格的审核，才具备北京市的购房资格，此时房价已经涨了几十万元，这对于张某就是不公平。
第三，即使合同有效，也是由于姜某首先违约，导致合同无法继续履行。补充协议第2条的第2款关于评估的约定，张某从来没有接到过对房屋进行评估的通知，也无法配合评估公司的评估;补充协议的第2条第3款的约定，姜某应当在签订合同当日向张某支付首付款123万元，包括2万元定金，但是张某至今没有收到姜某的首付款，因此是姜某违约在先。综上所述，合同是无效的;即使有效，对张某亦是显失公平的合同，张某有权利撤销;即使有效，也是姜某违约。
二、法院查明
2012年5月18日，姜某(乙方，买受方)与张某(甲方，出卖方)在北京链家房地产经纪有限公司(丙方，居间方)居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定：甲方将其所有的101号房屋出售予乙方;该房屋成交价格为1150000元，该房屋家具、家电、装饰装修及其配套设施设备等作价为880000元，两者共计2030000元;乙方在签订合同的同时支付定金20000元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分;乙方向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为800000元，乙方因自身原因未获得公积金管理中心批准的，双方同意乙方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担;甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估;乙方于面签当日将首付款1230000元(包括定金20000元)支付给甲方;……甲乙双方任何一方逾期履行协议中关于定金、房屋评估、首付款、申请购房贷款、权属转移登记、物业交割约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
签约后，姜某依约向张某交付了定金20000元，居间方代理买卖双方签订了相应的网签合同，登记成交总价为1150000元。在之后的履约过程中，张某拒绝配合姜某办理相关的贷款面签手续，致使该合同履行过程中止。
庭审中，北京链家房地产经纪有限公司工作人员述称：“面签”指的是买卖双方共同前往银行申请贷款，就是银行的面签;该公司合同中的“面签”指的是买卖双方到该公司总部对公积金贷款相关材料进行审核，签署相关文件;面签时双方当事人均必须到场，都需要签字。经该院释明，姜某的相关诉讼请求涉及对张某人身及意志的强制，但姜某坚持其继续履约的诉讼请求并不主张解约违约金。姜某同时称，如继续履行购房合同其必须贷款支付剩余款项。
三、法院判决
驳回姜某的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
姜某与张某签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。现姜某首先要求张某配合其办理贷款面签手续，而所谓的配合办理面签手续，即张某本人须到银行协助办理批贷手续。由于面签须张某亲自到场办理，因此即使法院作出支持性判决亦无法强制张某本人到银行配合办理，从而亦不能实现姜某的诉讼目的，故法院未支持姜某该项诉讼请求。鉴于面签手续不能办理，且姜某在亦未选择其他替代性履行方式，故法院未支持其要求张某协助过户、交付房屋的主张。
关于迟延履行违约金问题，由于双方的合同暂不能履行，确认迟延履行违约金的条件尚未成就，故法院未支持姜某关于违约金的请求于法有据。
