一、房屋买卖合同无效的情形
实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢?归纳起来，主要有以下几种：
1、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效 。
3、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
4、非法转让，合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产：①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;②依法收回土地使用权的;③权属有争议的;④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
二、怎么预防商品房买卖合同无效
1、要确定合同的订立主体
合同的订立主体，实际上是合同的履行人。对出卖人而言，如果面对的买受人是采用按揭形式订立商品房买卖合同，则应当审查买受人是不具备订立合同的权利能力和行为能力，应当选择具备行为能力的人签订合同。
对买受人来说，应当审查出卖人是否是所购房屋所在地块的开发商，是否具备订立合同的主体资格。
2、要审查合同主要内容
作为买受人主要审查开发商的预售许可证、合同中所涉标的物的权属状况，是否设定了抵押权;房屋交付的违约规定等等。
3、要懂得如何规避法律规定
出卖人采用了在建工程抵押的融资方式，将房屋预售给买受人时，应当在认购书或者商品房买卖合同中做出说明，并规定出卖人释放抵押的条件、时间等。
上述无效合同情形的分析和预防，是本所房地产(建筑)专业律师在项目服务中积累的实践经验，请出卖人、买受人根据情况灵活适用，以保证双方合同目的实现。
