北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
杨海燕诉称：2013年5月18日，杨海燕、杨帅及链家公司签订了《居间服务合同》，约定链家公司为杨海燕购买杨帅所有的4号的房屋提供居间服务。同日，杨海燕与杨帅就房屋签订了北京市房屋存量买卖合同及房屋买卖补充协议，杨海燕于当日向杨帅支付了定金60000元，并向链家公司支付了全额居间服务费。合同签订后，杨帅迟迟未办理房屋的解抵押手续。2013年7月20日，三方又签订了补充协议，就房屋的解抵押期限及交付期间予以了明确约定。房屋买卖合同签署四个月后，杨海燕得知房屋在买卖合同签署之前已被法院查封，房屋买卖合同已不能继续履行。链家公司作为居间服务方，在房地产交易领域具有专业优势，应对其推荐的房源做专业的资料审查，但由于其未尽到必要的审查义务而向杨海燕提供了虚假信息，导致房屋买卖合同不能履行，给杨海燕造成了实际经济损失。为维护杨海燕的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令链家公司赔偿杨海燕损失130000元;2、案件受理费由链家公司承担。
2、被告辩称
链家公司辩称：不同意杨海燕的诉讼请求。1.链家公司按照居间服务合同约定完成了居间服务内容;2.房屋产权人杨帅故意隐瞒交易房屋存在瑕疵问题，链家公司并不知情;3.杨海燕与链家公司已经签署和解协议，链家公司退还了杨海燕居间服务费，并在杨海燕再次购房时对居间服务费进行了打折优惠;4.北京市存量房屋买卖合同及补充协议没有依法解除该合同依然有效;5.杨海燕支付给杨帅的购房定金60000元属于房屋买卖合同履行的约定义务，不能认为是杨海燕的损失;6.链家公司是在2013年11月份发布的安心承诺并不溯及本案房屋买卖合同;7.杨海燕的诉讼请求已经超过诉讼时效。故杨海燕的诉讼请求应予以全部驳回。
杨帅经法院依法传唤未到庭，但其在签收该院送达的起诉状副本、证据材料复印件及开庭传票后，于2015年11月8日向该院提交书面意见一份，主张链家公司在未得到其授权的情况下，由其儿媳将房屋卖予杨海燕，60000元定金亦由杨海燕收取。链家公司违规操作，误导和欺骗了交易双方，害人害己。
二、法院查明
2013年5月18日，甲方杨帅作为出卖人、乙方杨海燕作为买受人与丙方链家公司作为居间人签订《居间服务合同》约定：“第二条居间代理费……应向丙方支付的居间代理费为人民币(大写)肆万叁仟壹佰贰拾元整，其中……乙方承担人民币肆万叁仟壹佰贰拾元整，并应于本合同签订当日向丙方支付。第三条权利义务1.甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费;甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2.丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务;丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况;甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。第四条违约责任……3.……丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。”《居间服务合同》下方有杨帅(李楠代)、杨海燕(王克万)的签字及链家公司的签章。
当日，杨帅作为出卖人、杨海燕作为买受人，就上述《居间服务合同》项下约定的房屋签订房屋买卖合同及补充协议，对双方之间的权利义务予以明确约定。因房屋已设定抵押权，杨帅、杨海燕与链家公司于2013年7月20日就房屋解除抵押权及交付等事宜另行签订补充协议一份。
《居间服务合同》及房屋买卖合同签订当日，杨海燕向链家公司全额支付居间服务费43120元，并依据房屋买卖合同的约定向出卖人支付定金60000元。
另查，房屋已于2013年4月2日被法院查封。2013年8月25日，链家公司员工田健向杨海燕借用房屋买卖合同，用于向房屋管理部门查询房屋的抵押及查封事宜。田健认可链家公司可以查询房屋被法院查封的相关情况，并认可未查询相关情况负有责任。
链家公司在百度搜索引擎网页中宣传有“签前查封先行垫付”及“签前查封损失先行垫付，并且有承诺“链家承诺您经链家居间成交的二手房，如果交易房屋在签署房屋买卖合同前即已被依法查封，链家也未对该查封信息进行核实和披露的，为了不影响客户继续购房，链家承诺：客户已支付的房价款，由链家先行垫付返还，同时，链家将退还所收佣金。”
经询问，杨海燕认可其曾于2015年5月向该院提起诉讼，要求杨帅、链家公司共同赔偿杨海燕130000元损失，并于2015年7月申请撤诉。杨海燕主张杨帅未向其退还购房定金60000元，链家公司亦予以认可。
三、法院判决
1、链家公司赔偿杨海燕损失六万元;
2、驳回杨海燕的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案的争议焦点主要有：一是链家公司提供的居间服务是否全面、恰当;二是“签前查封先行垫付”承诺是否适用于本案。
对于第一个争议焦点，即链家公司提供的居间服务是否全面、恰当的问题。我国法律明确规定居间合同中居间人的法定义务是如实报告义务。在房地产居间过程中，如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉，这也是居间人有效促成交易的保证。此外，《合同法》亦对当事人应当履行的通知、协助、保密等附随义务予以明确规定。因此，居间人除具有如实报告义务外，还应当根据合同的性质、目的、交易习惯、公序良俗等，负有勤勉尽责、忠实、专业等义务，这自然包括了对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性的应有之义。本案中，链家公司作为专业从事房地产中介的机构，应当本着对客户负责，对企业商誉负责的态度，审慎地核实房屋的产权资料等与交易有关的情况，律师认为，这应该也是链家公司作出“签前查封先行垫付”承诺的初衷。但链家公司未对促成房屋买卖交易前涉诉房屋的相关产权情况予以查询、核实，应属其未能全面、恰当地履行居间服务义务，应承担相应的责任。
对于第二个争议焦点，即“签前查封先行垫付”承诺是否适用于本案的问题。《居间服务合同》虽无链家公司作出的“签前查封先行垫付”承诺的书面约定，但通过搜索引擎百度键入关键词“链家”进行搜索，点击进入有“官网”标识的搜索结果，按照杨海燕一方当庭操作的步骤，可以进入“签前查封先行垫付”页面，并有链家公司做出的相关承诺及基本释义。链家公司在其官方网站上所作出的“签前查封先行垫付”的相关承诺亦应属于《居间服务合同》中其应当承担的义务，链家公司应当依据其承诺履行相应的义务。链家公司虽主张上述网址并非链家公司的官方网站，但其既无法提供链家公司的官网网址，亦未提供相应证据予以证明。故，法院对其主张通过百度搜索引擎查询的有链家官网标识的网址并非其官方网址的意见不予采纳。此外，链家公司主张上述承诺的发布时间为2013年11月，但其无正当理由，未在法院规定的举证期限届满前提交证据予以证明。链家公司作出上述承诺，应是链家公司不断追求更好服务质量的体现，应有一个持续酝酿，逐步宣传的过程，因此，不应仅以发布时间点来简单划分，而应结合相关情况综合考虑。故法院对其该项抗辩意见不予采纳。
杨海燕要求链家公司赔偿的损失130000元，包括其已经支付房屋出卖人的购房定金60000元，及房屋出卖人因未履行合同义务而应双倍返还的定金60000元、杨海燕的误工费、交通费10000元。链家公司认可杨帅未向杨海燕退还购房定金60000元。基于链家公司在提供居间服务过程中的过错，并依据其先行垫付的损失为客户已支付的房价款的承诺，故，杨海燕要求链家公司赔偿损失60000元的诉讼请求有事实及法律依据，法院予以支持，对于双倍返还定金60000元及杨海燕的误工费、交通费10000元，无事实及法律依据，法院不予支持。
