北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2013年6月，杨义诉称：2013年3月24日，我与杨澜签订《北京市存量房屋买卖合同》，我购买杨澜名下位于丰台区302号房屋，总房款445万元。签订合同后，我依约支付了定金、首付款及房款共计218万元，后完成了贷款审批并交纳了房屋过户的全部税费，2013年4月23日，因杨澜出售的房产存在查封，无法办理过户，故起诉要求杨澜将该房屋过户至我名下，赔偿我贷款利息损失413621.62元，自2013年5月24日至实际领取产权证日止，以218万元为基数，按照每日万分之五支付逾期过户违约金，并支付自2013年5月24日始至实际交房之日止逾期交房违约金。
2、被告辩称
杨澜辩称：我曾将房屋出售给朱亚文，后我退还其所交定金，又与杨义签订本案合同。我只收到杨义交纳的定金5万元及首付款37万元，杨义的176万元房款放在资金监管账户内，不等于该款已支付给我。双方办理过户前，我并不知悉该房存在查封，杨义亦未完成批贷程序，房屋存在查封及未完成批贷是双方未能办理过户的原因。后我与杨义达成和解协议，我提前将房屋交付给杨义，但杨义违反诚信原则，该房屋于2014年8月解除查封后，我及时通知杨义办理过户，其拒不过户并恶意诉讼，因此增加的损失杨义应自行承担。我系善意履行方，同意与杨义办理房屋过户，杨义尚未取得批贷，其要求增加贷款利息无依据，故不同意杨义的其他诉讼请求。
二、法院查明
2013年3月24日，经链家公司提供居间服务，杨义(买受人)与杨澜(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋，坐落为丰台区302号房屋;经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为377万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为68万元，总计445万元;买受人在签订本合同的同时支付定金5万元;买受人申请抵押贷款，拟贷款金额为263万元;出卖人应当在收到全部房款后三日内将该房屋交付给买受人;自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
当日，杨义(乙方)、杨澜(甲方)及链家公司(丙方)又签订《补充协议》，约定：乙方于银行面签当日，将首付款181万元(含定金5万元)以资金监管的方式支付甲方;甲乙双方同意，在批贷函下发三日内，应共同办理房屋所有权转移登记手续;甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五违约金。
签订上述合同后，杨义给付杨澜首付款42万元(含定金5万元)，又将176万元房款存入居间方开立的专用监管账户内。杨义另申请贷款，银行出具《按揭贷款承诺书》，确认杨义应于180天内与其办理完毕以该行为抵押权人的抵押登记及其他必要手续。2013年4月23日，杨澜与杨义签订《存量房屋买卖合同》(经济成交版)，双方约定：杨澜应在收到全部房款3个工作日内将房屋交付杨义;双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。杨义未能在房产过户后30日内取得房屋所有权证书的双方同意按照下列方式处理。如因杨澜的责任，杨义有权退房。杨义不退房的，自杨义应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，杨澜按日计算向杨义支付全部已付款万分之五的违约金，并于杨义实际取得房屋所有权证书之日起15日内向杨义支付。
2013年4月23日，杨澜与杨义签订在办理302号房屋过户时，因发现该房屋已被法院依法查封，双方未能办理房屋过户手续。当日，双方经协商，杨澜承诺如一周内未能解决法律纠纷，买方杨义可先入住房屋，7月2日，杨澜将302号房屋钥匙交与杨义。
另查，银行出具的《按揭贷款承诺书》现已失效。
在审理中，杨澜称双方在原审中，经法院主持已达成调解协议，自己降低房价款，杨义不一次性给付，自己不承担违约责任。如杨义否认调解的事实，自己亦不同意降低约定的房价款，另杨义主张违约金的标准过高，要求降低。
三、法院判决
1、杨义给付杨澜剩余房款四百零三万元(该款项包括杨义存于居间方开立的专用监管账户内的一百七十六万元);
2、杨澜于收到上述房款当日协助杨义将房屋权属转移登记至杨义名下;
3、杨澜支付杨义迟延办证违约金(自2013年6月24日起至房屋权属登记在杨义名下之日止，以218万元为基准，按每日万分之二之标准支付);
4、驳回杨义其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法签订的合同具有法律约束力，签约各方应严格依照约定履行各自义务，因自己的原因未履行约定义务，应承担违约责任。本案中，杨澜与杨义签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》和《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同有效。上述合同约定内容不一致，应以签订日期在后的约定为准。关于交房时间，上述合同均约定为杨澜应在收到全部房款3个工作日内将房屋交付杨义。在合同履行中，因发现房屋已被法院依法查封，不能办理房屋过户手续。经双方协商，杨澜于2013年7月2日，将302号房屋钥匙交与杨义，此时杨义并未将约定的全部房价款支付给杨澜，故杨义要求杨澜支付自2013年5月24日始至实际交房之日止逾期交房违约金的上诉请求，没有事实依据，法院不予支持。关于办理房屋权属转移登记手续及取得房屋产权证书的时间，《北京市存量房屋买卖合同》与《存量房屋买卖合同》约定不一致，法院确定应以《存量房屋买卖合同》约定为准，即双方应于2013年4月23日起30日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。杨义至迟应在2013年6月23日取得房屋所有权证书。
因杨澜与他人诉讼纠纷，房屋被查封，导致双方无法依合同约定办理过户手续，杨澜构成违约，其应承担违约责任。关于违约金标准问题，法院考虑本案实际情况及杨澜违约程度，认为双方约定的支付违约金标准过高，法院予以酌降，以杨义已付房款为基准，日万分之二为宜。
