在线咨询 | 联系我们
咨询电话:13426037149

关于我们

律师介绍
业务领域
在线咨询
联系我们

在线咨询

  • (仅律师可见)
  • (仅律师可见)
您现在的位置是:网站首页>借名买房纠纷> 正文

以别人的名义买房的法律风险及其防范对策

来源:网络  作者:未知  时间:2017-06-01

  从实践中来看,以他人名义买房的情况主要有两类。一类是本人不具有购房资格,而不得不借用具有购房资格的人的名义。这类房产一般是公房、集资房、房改房、经济适用房等限制特定购房对象的优惠房产。还有一类是本人完全可以自己的名义购房,只是出于逃避债务、隐匿财产等目的而以他人的名义买房。实践中,实际出资人往往会采取亲自保管房产证,并与名义购房人签署书面协议,通过约定房产归属的办法来规避风险。这种办法虽然可以起到证明出资人债权的作用。但是其作用有限,采取这种办法并不能达到出资人理想中的规避风险的作用,原因在于:

 

  首先,由于房屋的产权以登记为准,故实际出资人虽然保管了房产证,并不意味着其就是房产的所有人。名义购房人作为登记的产权人,是完全可以通过挂失的手段,重新取得房产证的。这时,实际出资人会发现,自己手中的房产证不过成了一张废纸而已。

 

  其次,在借用他人名义购买优惠房的情况下,即使双方签署了书面协议,但一旦发生争议,这种协议由于涉嫌以合法形式掩盖非法目的,因此,很容易被法院认定为无效协议,达不到房产权属约定的效果。如果双方签署这种书面协议后,向公证机关申请办理公证手续,公证机关也是不予受理的。

 

  再次,由于法律保护在交易中无过错的善意第三人的利益,因此,名义购房人处理房产的行为一般认定为有效。此时,实际出资人享有的不过是对名义购房人的债权而已,而债权能否则将是未知数。

 

  至于发生房产被名义购房人亲属继承的潜在风险,则如前所述,此处不赘。

 

  【靳律师支招】1、尽量不要使用他人的名义购房。为了眼前的利益使用他人的名义购房,不仅会使自己买房后面临诸多的烦恼,更出现房财两空的严重后果。现实的教训值得每一个想以他人名义买房的人记取。

 

  2、能够共同购买优惠房的,不要使用一方的名义购房。有些优惠房比如公房,政策规定职工的子女是可以和父母共同购买的。如果职工子女众多,此时参与购房的子女就没有必要完全使用父母的名义购房,而应当采取和父母联名的方式购房,并按份享有房屋的共同产权,从而避免纷争。

 

  3、已经以他人名义购买的房产应及时过户到自己名下。如果购买的是商品房,则在交纳转让的有关税费后,即可办理过户手续。如果购买的是经济适用房,则需要经过当地规定的禁售期(从缴纳契税或领取房产证之日起算,例如在北京为5)之后,方能办理过户手续。

 

  4、以他人名义购房与名义产权人发生争议时,应以不当得利而不是权属纠纷起诉。在司法实践中,许多实际出资人在与名义购房人发生争议时,往往以房屋权属纠纷为由起诉名义购房人,但是由于房屋的权属登记的很清楚,实际出资人往往败诉。其实,在这种情况下,实际出资人应该从名义出资人获得房产没有合法依据入手,以不当得利为由起诉对方,请求法院判令名义出资人返还房产。一般而言,法院至少会判令对方返还已交纳的购房款,而不会轻易驳回实际出资人的诉讼请求。

 

  共同购买优惠房的,不要使用一方的名义购房。有些优惠房比如公房,政策规定职工的子女是可以和父母共同购买的。如果职工子女众多,此时参与购房的子女就没有必要完全使用父母的名义购房,而应当采取和父母联名的方式购房,并按份享有房屋的共同产权,从而避免纷争。


添加微信×

扫描添加微信