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案情介绍
林国栋与林晓雯系父女关系。2000年，林国栋作为国家某部委职工，获得单位分配的一套央产房购房资格。因家庭特殊情况，经单位同意，他以女儿林晓雯的名义与单位签订《公有住房买卖合同》，按成本价购得该房屋。
尽管购房人登记为林晓雯，但：
全部购房款、维修基金及相关费用均由林国栋支付；
房屋自交付后一直由林国栋实际居住使用至今；
房产证、原始合同、缴费票据等文件均由林国栋保管；
林晓雯从未在该房屋内居住，亦未承担任何相关费用。
2007年，为完善产权手续，林国栋再次以林晓雯名义补签《房屋买卖契约》并补交房款，相关操作均由其本人完成。
2014年，因林晓雯申请加拿大投资移民需提供资产证明，双方签署《协议书》，其中载明：
“一号房屋系单位分配给林国栋的住房，由其及配偶出资购买，仅暂时登记在林晓雯名下，与林晓雯无关。”
协议同时约定，林晓雯在完成资产评估后，应配合办理房屋过户手续；作为配合条件，林国栋承诺将另一处房产赠予她。
此后，林晓雯未履行配合过户义务。林国栋遂提起诉讼，请求判令将一号房屋产权变更登记至其名下。
林晓雯辩称：
双方不存在借名买房约定；
房屋系父亲对其早年抚养缺位的补偿；
2014年《协议书》系在非自愿情况下签署。
裁判结果
法院判决：
✅ 支持原告诉讼请求。
被告林晓雯于判决生效之日起十日内，协助原告林国栋将一号房屋的产权转移登记至林国栋名下。
法院说理
法院认为，本案争议焦点在于双方是否存在借名买房关系。根据法律规定，主张法律关系存在的一方，应就该事实承担举证责任，且证明标准需达到高度可能性。
经查：
涉案房屋虽以林晓雯名义购买，但全部购房款项由林国栋支付，有收据及付款凭证佐证；
房屋自2000年交付起由林国栋持续居住使用，林晓雯从未占有或管理；
房产证、合同、缴费单据等原始材料均由林国栋持有；
林晓雯对出资事实不持异议，但未能提供证据证明房屋系赠与或补偿。
此外，2014年双方签署的《协议书》明确记载了房屋的实际出资人、登记原因及过户义务，内容与前述事实相互印证。林晓雯主张该协议非其真实意思表示，但未提交相应证据，法院不予采信。
关于房屋性质，涉案房产已按房改政策完成购买，取得完整产权，具备上市交易条件，借名行为不违反当时法律法规，亦无政策障碍。
综上，法院认定：林国栋与林晓雯之间存在借名买房关系，林国栋作为实际权利人，有权要求办理过户登记。
胜诉办案心得
本案反映出亲属间借名购房的常见情形，提示以下实务要点：
第一，书面协议虽重要，但非唯一依据。
在缺乏借名协议的情况下，法院可综合出资情况、房屋占有使用状态、权属文件控制等事实，判断真实权属关系。长期稳定的占有使用，是重要考量因素。
第二，事后签署的确认性文件具有证明价值。
2014年《协议书》虽非设立借名关系的初始协议，但其对房屋来源、出资主体及登记原因的描述，有助于还原事实，增强证据链条的完整性。
第三，央产房完成房改后，借名关系可获司法认可。
本案房屋已通过房改取得独立产权，不属于禁止交易或限制处分的政策性住房，法院更倾向于尊重当事人的真实意思表示。
建议：
即使基于亲属信任进行借名安排，也应尽量保留资金支付凭证、居住记录及权属文件。若早期未签署协议，可在条件允许时通过书面确认方式固定事实，降低后续争议风险。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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