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一、案情介绍
2008年，周振国在离婚诉讼结束后，出资90余万元购买了北京市丰台区的一号房屋。为规避前妻分割财产（尽管离婚判决已生效），他将房屋直接登记在三个子女——周丽华、周立军、周静名下，份额分别为33%、33%、34%。
购房款全部由周振国支付，房屋交付后也一直由其居住，物业费、供暖费等均由其承担。2010年房产证下发后，家庭未就权属发生争议。
2021年，因女儿周静需另购住房以获取首套房资格，她将自己名下34%份额过户至父亲名下。随后，周振国起诉另两名子女，主张当初系“借名买房”，要求他们也将各自33%份额过户给自己。
周丽华、周立军坚决反对，辩称：
“房屋是父亲对我们的赠与，他可终身居住，我们一直赡养他。若真是借名，为何十年不提？为何不签协议？”
二、裁判结果
法院判决：
❌ 驳回周振国的全部诉讼请求。
这是一起典型的“仅有出资+居住事实，但无借名合意证据，法院采信赠与解释”的案例。
三、法院说理要点
法院围绕“是借名还是赠与”作出如下认定：
借名动机与时间线矛盾
周振国称购房是为规避离婚财产分割，但离婚判决已于2008年10月终审生效，而购房行为始于同年11月，不存在被前妻分割的风险，动机存疑。
借名三人不合常理，且无任何书面确认
若仅为规避风险，借一人名义足矣，无需登记三人。更关键的是，在家庭关系复杂、“凡事多有争吵”的背景下，涉及百万元房产却无任何书面协议或家庭会议记录，明显违背常理。
十年未主张权利，反证赠与可能性更高
房产证2010年即已下发，周振国称2011年、2012年曾要求过户，但未能提供任何证据。十年间从未主张权属，反而允许子女长期作为产权人，更符合“附居住权的赠与”特征。
部分子女配合过户不能推定整体借名成立
周静2021年过户的真实动因是获取购房资格，周振国本人亦认可此点。该行为不能反推十年前存在借名合意。
法院指出：
“在出资人与登记人系直系亲属、长期共同生活、无书面约定的情形下，若登记状态持续多年且无异议，应优先推定为赠与，而非借名。”
四、律师提示
本案为处理父母出资登记子女名下房产提供了关键警示：
“借名”必须有“合意”，仅有出资远远不够
法院不会仅因“钱是我出的”就认定房屋归出资人。必须证明双方曾明确约定“代持”“未来过户”等核心条款，否则极易被认定为赠与。
登记即公示，长期不主张权利等于默认赠与
房产证登记具有公示效力。若父母在子女名下登记房产后，多年未提出异议、未要求签署协议、未催促过户，司法实践中将高度倾向于认定为赠与。
“为避离婚”不是理由，时间逻辑必须严密
本案中，离婚程序早已结束，所谓“避分割”缺乏事实基础。借名动机必须真实、合理、可验证，否则反而削弱可信度。
北京房产律师团队专注处理父母出资购房、子女名下房产确权、借名与赠与边界争议等家事房产纠纷，擅长从证据构建与法律定性角度，为客户捍卫房产权益。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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