（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
1983年，赵正国作为甲单位职工，获单位分配一套公房。1984年，赵正国去世。1985年，其妻李秀兰向单位申请，将原合租房置换为位于北京的一居室（即“一号房屋”），并由长子赵建国一家搬入居住。
1987年，赵建国以个人名义与甲单位签订《房屋租赁契约》。1992年房改启动，一号房屋可按成本价购买。1993年，李秀兰去世。1999年，房屋登记在李秀兰名下。
赵建国称：
“房子是我出钱买的，父母生前口头答应给我当婚房。我交了所有购房款、水电暖费，房产证也一直在我手里，住了快40年，房子当然是我的！”
2023年，赵建国起诉弟弟赵建民、妹妹赵建芳，要求协助将一号房屋过户至其名下。
赵建民、赵建芳坚决反对：
“父亲1984年就去世了，怎么可能和你达成‘借名买房’？母亲才是购房人，收据写的是她的名字。房子是父母遗产，应三人均分！”
二、裁判结果
法院判决：
❌ 驳回赵建国的全部诉讼请求。
法院认定：赵建国与父母之间不存在借名买房合意，一号房屋系李秀兰个人财产，应作为遗产依法继承。
三、法院说理要点
法院围绕“是否存在借名买房关系”作出如下认定：
父亲去世多年，不可能形成借名合意
赵正国1984年去世，而房改购房发生在1992年之后，客观上无法与赵建国达成“借名”约定。
购房主体具有身份专属性，赵建国无购房资格
一号房屋系甲单位对职工的福利分房，仅李秀兰作为配偶符合房改购房条件。赵建国自认“当时无购房资格”，进一步说明其不可能成为真实权利人。
出资争议不影响权属认定，关键在“合意”
即便部分款项由赵建国支付，但无书面协议、无明确约定归属，且收据载明付款人为李秀兰。法院强调：家庭内部出资更可能体现为赡养、扶助或代缴，而非借名。
居住+持证≠所有权
赵建国长期居住、保管证件，但甲单位2002年出具的证明明确写道：“房产继承过户手续正在办理中”，恰恰说明单位认可房屋属李秀兰遗产，而非赵建国财产。
口头“留给你结婚用”不构成借名合意
所谓父母口头承诺，无其他亲属佐证，且与房改政策、产权登记相悖，不足以推翻物权公示效力。
四、律师提示
本案为“以居住+出资主张借名买房”敲响警钟：
福利房具有身份属性，非职工无权购买
单位房改房、集资房、经适房等政策性住房，购房资格与身份绑定，即使实际出资，若无资格，难获确权。
“口头赠与”在房产纠纷中几乎无效
尤其涉及多子女家庭，无书面协议、无公证、无其他继承人同意，所谓“父母答应给我”难以被采信。
居住多年≠拥有产权，继承人才是关键
长期占有使用可能产生“居住利益”，但不改变房屋作为遗产的性质。
✅ 对类似情况的建议：
若父母有意将房给某子女，应在生前完成赠与过户或立遗嘱；
若已出资，务必签署书面协议并由全体继承人签字确认；
切勿依赖“默认”“习惯”或“口头承诺”，法律只认证据。
北京房产律师团队专注处理房改房、继承与借名买房纠纷，擅长通过证据梳理与政策解读，帮助客户守住应得权益。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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