（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
原告王秀兰与被告王秀梅系亲姐妹，二人原均为甲公司职工。1994年，甲公司组织职工福利性住房分配（后转为房改购房）。因王秀梅工龄较长，可享受更优惠的购房条件，但其婚后已定居市区，无意购买昌平住房。经协商，双方口头约定：由王秀兰借用王秀梅名义购房，以便选择更好楼层，房款及后续费用均由王秀兰承担。
实际履行情况如下：
全部购房款由王秀兰支付，由其父王建国代为前往单位办理手续；
购房申请表、买卖协议、交款收据等文件均以王秀梅名义签署，但签字由王建国代笔；
王秀梅的人名章当时由父亲保管，未亲自参与任何购房环节；
一号房屋交付后，王秀兰即入住并持续居住至今（近30年）；
水电、供暖等日常费用均由王秀兰缴纳；
全部购房原始凭证及房屋产权证（2000年核发）均由王秀兰持有。
多年来，王秀兰多次要求王秀梅配合办理过户，均遭推诿。王秀梅辩称房屋系其委托父亲代购，自己是真实权利人，并主张本案已超诉讼时效。王秀兰遂诉至法院，请求判令王秀梅配合将一号房屋过户至其名下。
二、裁判结果
法院判决：
被告王秀梅于判决生效之日起15日内，将一号房屋过户至原告王秀兰名下。
三、法院说理要点
法院认为，王秀梅未能提供任何付款凭证、委托手续或实际控制房屋的证据，且其关于“委托父亲购房”的陈述被父亲本人当庭否认。相反，王秀兰持有全部购房及产权原件，自1995年起连续居住近30年，并有父亲及单位工作人员出庭作证，证实房款由其支付、系借名购房。综合全案证据，借名买房关系成立。此外，因双方未约定过户时间，诉讼时效抗辩不成立。
四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）
“谁出资、谁居住、谁持证”是借名买房认定的关键。三者齐备，即使无书面协议，法院仍可能支持确权。
登记人长期不占有、不管理房屋，其产权主张难以成立。
因工龄、职级等单位内部政策差异而借名购房，在房改背景下具有合理性。
亲属或单位经办人的证言，可有效补强借名事实。
建议：
尽量签订书面借名协议；
保留付款、装修、物业缴费等全部凭证；
房产证由实际权利人保管；
具备过户条件后及时起诉，避免争议久拖不决。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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