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一、案情介绍
当事人关系：被继承人王桂兰（1999 年 8 月 31 日去世，无遗嘱）与王建国系夫妻，二人共育四名子女，分别是长子王军、次子王强、长女王芳（本案三原告）、次女王婷（本案被告一）；王建国为本案被告二。王桂兰父母均先于其去世。
涉案房屋及关键事实：
1995 年 12 月，王建国与原房山区甲管理局签订《房山区职工购买康居住宅楼房协议书》，购买 “北京市房山区 1 号房屋”（以下简称 “1 号房屋”），建筑面积 78.35 平方米，总房款 32439 元。购房时采用 “标准价售房”，折算王建国 36 年工龄、王桂兰 18 年工龄（每 1 年工龄折扣率 0.7%），王婷支付了 3 万余元购房款；1995 年 12 月 15 日，1 号房屋登记在王建国名下，王建国此后一直在此居住。
2008 年 3 月，王建国自书遗嘱，载明 “1 号房屋由王婷出资购买，二老去世后由王婷继承”，三原告称对此不知情，王婷称遗嘱是为避免纠纷所立。
2009 年 9 月 21 日，王建国与王婷签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定王婷以 27 万元购买 1 号房屋，但双方均认可王婷未实际支付该房款；随后 1 号房屋过户至王婷名下，王婷取得房屋所有权证。当日，王婷出具《承诺书》，承诺 “1 号房屋仍由王建国夫妻居住，不干扰其使用权，房产证交二老保管”。
2022 年 10 月，王建国自行搬离 1 号房屋；同年 11 月，王建国以 “双方签订合同系虚假意思表示（王婷借房屋抵押贷款）” 为由，起诉王婷要求确认合同无效、返还房屋，前案一审判决驳回其请求，前案二审判决维持原判（三原告作为第三人参与该案，曾提出 “合同无效” 主张但未被支持）。
2023 年，三原告起诉主张：1 号房屋是王建国与王桂兰的夫妻共同财产，王桂兰去世后应属五人共同共有；王建国与王婷私下过户未告知三原告，属恶意串通，请求确认合同无效、将 1 号房屋恢复登记至王建国名下。
各方答辩核心：
王婷辩称：本案构成重复起诉（前案已审查合同效力）；1 号房屋系其全额出资，属借名买房，自己是实际权利人；合同经房管部门审核，合法有效，三原告对房屋归属知情。
王建国辩称：同意三原告诉求；1 号房屋是夫妻共同财产，2009 年过户是因王婷需抵押贷款，未告知其他子女，并非真实买卖。
二、裁判结果
确认被告王建国与被告王婷于 2009 年 9 月 21 日就北京市房山区长阳镇晨光三里 7 号楼四单元 1 号房屋签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》中，涉及王建国个人财产份额的部分有效，涉及原告王芳、王军、王强财产份额的部分无效；
驳回原告王芳、王军、王强的其他诉讼请求（即 “判令王婷将 1 号房屋恢复登记至王建国名下” 的请求）。
三、法院说理
关于 “是否构成重复起诉”：
前案中，王建国以 “合同系双方虚假意思表示” 为由主张无效；本案中，三原告以 “王建国与王婷恶意串通、损害其合法权益” 为由主张无效，两案的原告主体、主张合同无效的法律依据均不同，不符合 “一事不再理” 原则（同一当事人、同一事实、同一诉讼请求），故本案不构成重复起诉。
关于 “1 号房屋的权属性质”：
1 号房屋系 1995 年王建国与王桂兰婚姻关系存续期间购买，虽王婷支付了大部分购房款，但购房时折算的夫妻工龄属于 “福利性权益”，且房屋登记在王建国名下，符合夫妻共同财产的构成要件，故 1 号房屋属王建国与王桂兰的夫妻共同财产。
王桂兰 1999 年去世后，其对 1 号房屋的份额未进行析产继承，根据法定继承规则，1 号房屋应由继承人王建国、王芳、王军、王强、王婷共同共有，任何一方处分房屋需经全体共有人同意。
关于 “王婷主张的‘借名买房’是否成立”：
借名买房的核心是 “双方存在明确的借名合意”（即约定房屋登记在出借人名下，实际权利归借名人）。本案中，王婷虽提交了购房款支付凭证、王建国的自书遗嘱，但遗嘱仅载明 “由王婷出资、二老去世后由其继承”，未体现 “借名” 的约定；且 1 号房屋是王建国单位福利房，仅王建国具备购房资格，现有证据无法证明双方存在借名买房的合意，故对王婷的该主张不予采信。
关于 “房屋买卖合同的效力”：
王建国与王婷 2009 年签订买卖合同后，王婷未实际支付 27 万元房款，结合王婷出具的《承诺书》，可认定双方实质是 “赠与” 关系（王建国将房屋赠与王婷）。
因 1 号房屋属五人共同共有，王建国仅有权处分自己享有的份额，其与王婷在未征得三原告同意的情况下，擅自将整套房屋过户至王婷名下，客观上损害了三原告的共有权益，且双方明知房屋存在其他共有人仍实施该行为，属 “恶意串通”。根据法律规定，“恶意串通损害第三人利益的民事法律行为无效”，故合同中涉及三原告份额的部分无效，涉及王建国个人份额的部分因是其真实意思表示，应属有效。
关于 “是否支持‘恢复房屋登记’”：
恢复登记的前提是 “房屋权属需明确且无权利争议”。现 1 号房屋尚未进行析产继承（未明确各继承人具体份额），直接恢复登记可能影响后续继承分割，故对三原告的该请求不予支持，三原告可在房屋析产继承后另行主张权利。
综上，法院裁判以 “房屋共有性质”“处分权限”“恶意串通的认定” 为核心，兼顾各方权利边界，作出上述判决。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
