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老人拆迁分得一套安置房，通过村委会见证的 “财产分割” 文件将房屋赠与尽孝的女儿，其他继承人虽有异议，但法院最终支持了女儿的诉求。近日，北京市大兴区人民法院判决确认女儿享有该拆迁安置房的权利，明确 “真实意思表示下的赠与合法有效，即使未过户也不影响权利归属”。
一、案情梳理
1. 家庭关系与拆迁背景：老人拆迁分得安置房，女儿长期尽孝
李建国（已故）与王秀莲（已故）系夫妻，育有五子女：长女李娟、长子李军（2015 年已故）、次子李刚（育有一子李伟）、次女李敏（原告，胜诉方）、三子李强（2000 年已故，育有二女李萌、李莉）。王秀莲 2014 年去世后，李建国独自生活。
2015 年，李建国家位于大兴区因机场项目拆迁，李建国作为被拆迁人，与甲公司签订《拆迁安置补偿协议》，获得拆迁补偿款 117.3768 万元，并用其中 48.8458 万元购买一套 111.52 平方米的定向安置房（下称 “一号房屋”），剩余补偿款 68.5310 万元。2018 年 “一号房屋” 交付后，李建国便与李敏共同居住，日常照料及医疗费用主要由李敏承担。
2. 赠与约定与继承争议：老人立 “财产分割” 赠房，部分孙辈提异议
2017 年 4 月 11 日，李建国在村委会 5 名见证人在场见证下，由村委员金树森代笔出具《财产分割》文件，明确载明：“本人自愿将拆迁所得‘一号房屋’给予女儿李敏，本人养老及身后事宜由李敏负责，与其他子女、孙辈无关。” 文件落款处有李建国捺印，见证人及代笔人均签字确认，现场另有录像佐证。
2021 年 1 月，李建国去世。李敏依据《财产分割》主张 “一号房屋” 权利时，孙辈李莉以 “曾赡养老人，应按法定继承分割” 为由提出异议，李娟、李军之子李磊、李刚之子李伟等其他继承人则认可《财产分割》内容，同意房屋归李敏所有。协商无果后，李敏起诉至法院，要求确认对 “一号房屋” 享有权利。
二、案件分析
1. 争议焦点
《财产分割》文件的性质是 “遗嘱” 还是 “赠与”？
李建国将 “一号房屋” 处分给李敏的行为是否合法有效？
“一号房屋” 是否属于李建国与王秀莲的夫妻共同财产？
2. 胜诉关键：赠与意思表示真实，处分行为合法有效
（1）《财产分割》属 “赠与” 而非 “遗嘱”，符合法律规定
法律依据：《合同法》第一百八十五条（赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同）。
事实推导：① 《财产分割》明确 “本人自愿将房屋给予李敏”，同时约定 “养老及身后事宜由李敏负责”，内容符合 “赠与 + 附赡养义务” 的特征，而非遗嘱中 “死后财产处分” 的性质；② 文件由村委会见证、代笔形成，并有录像佐证，李建国虽未亲笔签名（证人证实其不会写字），但捺印确认，足以证明系其真实意思表示。
（2）“一号房屋” 系李建国个人财产，有权独立处分
法律依据：《民法典》第三百六十二条（宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利）。
事实推导：① “一号房屋” 源于 2015 年拆迁，王秀莲 2014 年已去世，而宅基地使用权依附于集体经济组织成员资格，王秀莲去世后丧失成员资格，不再享有宅基地相关权益；② 拆迁补偿及安置房均以李建国名义取得，应属其个人财产，而非夫妻共同财产，李建国有权独立处分。
（3）赠与已实际履行，未过户不影响效力
法律依据：《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第 128 条（公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准；赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续）。
事实推导：① “一号房屋” 交付后，李建国即与李敏共同居住，李敏实际占有使用房屋；② 李建国去世前未撤销赠与，李敏已按约定履行赡养义务；③ 因 “一号房屋” 系定向安置房，目前暂不具备过户条件，属于客观限制，不影响赠与的有效性。
三、裁判结果
李建国与甲公司签订的《定向安置房买卖合同》中记载的 “一号房屋”（大兴区）权利由原告李敏享有；在具备不动产登记条件时，李娟、李刚、李磊、李伟、李萌、李莉有义务协助李敏办理产权登记手续。
四、案件启示
1. 赠与人避坑：3 个赠与操作要点
书面约定明确性质，留存真实意思证据
处分房产时，需通过书面文件明确是 “赠与” 还是 “遗嘱”，避免表述模糊引发争议；若本人无法亲笔书写，可由他人代笔，但需至少 2 名无利害关系人见证（如村委会、居委会工作人员），同时录制视频记录过程，确保捺印或签名系本人真实意愿。
附义务赠与需明确内容，避免履行争议
若约定 “受赠人需履行赡养义务”，应在文件中明确义务范围（如医疗、照料等），同时留存受赠人履行义务的证据（如医疗费票据、护理费支付记录），防止后续被主张 “赠与条件未达成”。
特殊房产提前确认过户条件
对于定向安置房、经济适用房等限制交易的房产，赠与前需向拆迁方或不动产登记部门确认过户时间及条件，在书面文件中注明 “待具备过户条件时办理转移登记”，避免因政策限制影响权利实现。
2. 受赠人维权：2 个核心行动指引
实际占有使用 + 履行约定义务，双重巩固权利
接受赠与后，应尽快实际占有房屋（如共同居住、办理入住手续），同时严格履行赠与协议中的附随义务（如赡养、照料），并留存相关证据，形成 “赠与真实 + 履行到位” 的完整证据链。
遇异议及时起诉，主张赠与有效性
若其他继承人对赠与提出异议，需及时提交书面赠与文件、见证证言、录像、履行义务证据等，重点证明 “赠与系赠与人真实意思表示”，反驳 “夫妻共同财产”“遗嘱性质” 等抗辩，通过诉讼确认权利。
3. 核心提醒：房产处分 “意思真实为核心，证据留存是关键”
本案的核心裁判逻辑是 “房产处分的核心在于赠与人的真实意思表示，只要有充分证据证明赠与自愿且已实际履行，即使未办理过户，受赠人的权利也应得到保护”。
建议老年人处分房产时，优先通过书面形式固定意愿，借助第三方见证增强证据效力；受赠人需积极履行约定义务并留存证据；其他继承人应尊重赠与人的真实意愿，不得以 “未过户”“亲属关系” 等为由否定赠与效力。必要时可咨询专业律师，确保处分行为合法合规，避免继承纠纷。
法律小贴士
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。” 本案中，赠与行为发生于 2017 年，故法院适用当时的《合同法》及相关司法解释审理，这是认定赠与有效的重要法律依据。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
