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农村宅基地上的宅院历经两次买卖，面临拆迁时原房主主张分割 50% 拆迁款（591 万元），能否得到支持？近日，北京市大兴区人民法院审理一起农村房屋买卖合同纠纷，明确 “非本村集体经济组织成员间的宅基地房屋买卖均无效”，且原房主非最后一手买受人，无权分割拆迁利益，为农村宅基地交易纠纷提供关键裁判指引。
一、案情梳理
（一）本诉：原房主主张合同无效并分割拆迁款
原告陈宇向法院提出诉讼请求：
确认陈宇与被告周明签订的《买卖协议》无效；
确认周明与被告赵磊签订的《房屋买卖合同》无效；
判令周明、赵磊、赵晴（赵磊之女）、王浩（赵磊之夫）向陈宇支付北京市大兴区黄村镇w村 10 号宅院（下称涉案宅院）搬迁总补偿款 1182.353 万元的 50%，即 591.1765 万元；
诉讼费由四被告承担。
陈宇诉称，2006 年其以 14 万元从宋鹏（w村村民）处购买涉案宅院，后翻建房屋（花费 120 万元），将宅院扩建至 567.3 平方米（房屋面积 430 平方米）。2018 年 5 月 18 日，以 450 万元将宅院卖给周明，约定 2019 年 1 月 15 日付清尾款并交付宅院。周明仅支付 381.7 万元（尚欠 68.3 万元），且未告知陈宇，于 2021 年 4 月 2 日与赵磊签订《房屋买卖合同》，以 1000 万元出售涉案宅院，无实际转账凭证（仅案外人胡建军转账 283 万元，其中 60 万元备注 “借款”），属恶意串通。2024 年涉案宅院因城中村改造搬迁，赵磊家庭已领取 60% 补偿款（614.5254 万元）及两套回迁房（224 平方米），总获利超 1246 万元，故主张分割 50% 拆迁款。
（二）被告答辩：认可合同无效，拒绝分割拆迁款
被告周明、赵磊、赵晴、王浩辩称：
认可两份合同均无效（非本村成员买卖宅基地房屋违反法律规定）；
赵晴、王浩未实际获得拆迁利益（补偿款及回迁房均登记在赵磊名下），不应承担付款义务；
陈宇非w村集体经济组织成员，其 2006 年购买宅院的合同亦属无效，无权主张拆迁利益；
周明与赵磊的交易虽无直接转账，但案外人付款系委托支付，且陈宇多次起诉周明索要房款时，均未提及 “宅院已出售”，反认可周明实际使用宅院，不存在恶意串通。
（三）法院查明核心事实
当事人身份：陈宇、周明、赵磊、赵晴、王浩均非w村集体经济组织成员；
宅院交易过程：
2006 年，陈宇以 14 万元从宋鹏处购买涉案宅院，签订《房屋买卖协议书》，并与前辛庄经济合作社签订《宅基地使用合同书》（使用期 2006-2026 年）；
2018 年 5 月 18 日，陈宇与周明签订《买卖协议》，约定宅院总价 450 万元，周明累计支付 403.7 万元（陈宇主张扣减 22 万元，实际收款 381.7 万元），2019 年 1 月 15 日交付宅院；
2021 年 4 月 2 日，周明与赵磊签订《房屋买卖合同》，约定宅院总价 1000 万元，案外人胡建军向周明转账 283 万元（含 60 万元 “借款”）；
拆迁补偿情况：
2024-2025 年，涉案宅院搬迁，甲公司为实施主体，赵磊为被搬迁人，获总补偿款 908.8446 万元（含一次性指标补偿 626.48 万元），选购两套回迁房（224 平方米，购房款 158.144 万元），已领取 60% 补偿款 614.5254 万元；赵晴获补偿款 273.5084 万元，全部转移至赵磊名下；
周明曾领取周转费 10 万元，后协商从赵磊补偿款中扣除；
房屋建造情况：各方认可涉案宅院拆迁时的房屋均由陈宇翻建，周明主张 “买房后装修” 未举证，陈宇主张周明、赵磊未翻建或装修。
二、案件分析
（一）争议焦点
两份房屋买卖合同是否无效；
陈宇是否有权分割涉案宅院的拆迁利益。
（二）法律适用与胜诉关键
两份合同均因 “违反法律强制性规定” 无效
根据《民法典》第一百四十三条，民事法律行为需 “不违反法律、行政法规的强制性规定”。农村宅基地属于村集体所有，仅本村集体经济组织成员享有使用权，非本村成员购买宅基地上房屋，会导致宅基地使用权非法流转，违反《土地管理法》相关规定。本案中，陈宇与周明、周明与赵磊均非w村成员，两份买卖合同均违反法律强制性规定，故法院确认合同无效，与被告答辩意见一致。
陈宇无权分割拆迁利益，核心依据有二
非本村成员，无宅基地使用权基础：陈宇虽 2006 年购买宅院并翻建，但因其非本村成员，初始购买行为本身不具备合法性，未取得涉案宅院的合法使用权。根据 “谁合法占有使用，谁享有拆迁利益” 的原则，陈宇已将宅院出售给周明，周明又转售给赵磊，赵磊作为最后一手买受人，实际控制宅院并参与拆迁，陈宇与涉案宅院已无法律上的利害关系；
非最后一手买受人，无主张拆迁利益的主体资格：农村宅院连环买卖中，拆迁利益通常归最后一手实际占有使用的买受人（需无其他违法情形）。陈宇作为第一手出卖人，在将宅院交付周明后，已丧失对宅院的占有使用权，且未举证证明其与拆迁利益存在直接关联（如翻建贡献可另行主张，但本案未涉及），故无权要求分割拆迁款。被告主张 “陈宇非本村成员，无权主张拆迁利益”，完全符合法律规定及司法实践。
赵晴、王浩无需承担责任
拆迁档案明确显示，补偿款及回迁房均登记在赵磊名下，赵晴、王浩未实际获得利益，根据 “权利义务对等” 原则，二人无需承担付款义务，法院对陈宇要求二人赔偿的诉求不予支持。
三、裁判结果
确认原告陈宇与被告周明签订的《买卖协议》无效；
确认被告周明与被告赵磊签订的《房屋买卖合同》无效；
驳回原告陈宇的其他诉讼请求（即驳回 “支付 591.1765 万元拆迁款” 的诉求）；
保全费 5000 元由原告陈宇承担（因诉求未获支持）。
四、案件启示
（一）购买农村宅院，务必先核查 “身份资格”
确认自身是否为本村成员：非本村集体经济组织成员，切勿购买农村宅基地上房屋，即使签订合同、实际居住，合同也可能被认定无效，面临 “房钱两空” 风险（如遇拆迁，无法获得补偿）；
核实宅院权利来源：购买前需确认出卖人是否为本村成员、是否持有合法的宅基地使用证，避免购买 “连环买卖” 的宅院，减少后续纠纷。
（二）连环买卖中，最后一手买受人需留存 “占有使用证据”
保留交付凭证：如房屋交接单、物业费 / 水电费缴费记录，证明自己是实际占有使用人；
参与拆迁全过程：及时与拆迁方签订补偿协议，留存拆迁档案（如交房验收单、补偿安置协议），明确拆迁利益归自己所有，避免前手出卖人主张权利。
（三）原房主主张 “翻建贡献”，需单独举证并及时起诉
翻建费用可另行主张：如原房主确为宅院翻建投入资金，可在合同无效后，起诉买受人要求赔偿翻建损失，但需提交翻建合同、付款凭证、装修明细等证据；
避免 “混同主张”：本案中陈宇将 “合同无效” 与 “分割拆迁款” 一并主张，未单独提及翻建贡献，导致诉求不明确。
（四）交易农村宅院，优先选择 “本村成员” 并签订规范合同
限定交易对象：仅与本村集体经济组织成员交易，降低合同无效风险；
明确权利义务：在合同中注明 “宅基地性质、非本村成员购买的风险、翻建后利益归属” 等条款，避免后续争议；
留存付款凭证：无论是直接转账还是委托付款，需注明 “购房款” 用途，避免因 “款项性质不明” 被认定为 “借款” 或 “其他往来”。
农村宅基地房屋交易涉及复杂的法律问题，核心在于 “是否具备本村成员资格”。非本村成员切勿抱有 “侥幸心理” 购买，以免面临合同无效、拆迁无补偿的风险；买受人需注意留存证据，维护自身合法权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
