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二手房交易中，原房主委托他人卖房，户口迁出保证金该付给委托人还是实际产权人？近日，北京市西城区人民法院审理一起户口迁出保证金纠纷，因原告非合同相对人、变更收款账户未经协商，最终驳回其 10 万元支付诉求及高额违约金主张，明确了 “合同相对性”“代理权限” 等核心法律原则的适用规则。
一、案情梳理
（一）原告诉求与理由
原告周明向法院提出诉讼请求：
判令被告赵磊、吴敏（夫妻关系）支付 10 万元；
判令赵磊、吴敏支付迟延付款违约金（以 10 万元为基数，自 2024 年 4 月 4 日起至实际给付之日，按每日 2300 元计算）；
本案诉讼费由二被告承担。
周明诉称，北京市西城区一号房屋（下称一号房屋）经 A 号民事调解书确认，由第三人周建国（周明父亲）、周阳（周明弟弟）及自己按份共有（周建国占 50%、周阳占 25%、周明占 25%）。2023 年 12 月 20 日，一号房屋出售给赵磊、吴敏，合同价 460 万元，其中 10 万元为户口迁出保证金，约定周建国、周明迁出户口后支付。2024 年 3 月 1 日，周建国向赵磊发送《变更收款账户通知》，要求将保证金付给周明；3 月 4 日赵磊收到通知，同日周明完成户口迁出。4 月 3 日周明催款遭拒，故诉至法院。
（二）被告答辩理由
被告赵磊、吴敏共同辩称：
周明非房屋买卖合同相对人，无起诉资格；
《变更收款账户通知》未经协商，且无法确认是周建国真实意思，合同约定 “修改条款需签补充协议”，故通知无效；
周建国、周明及周明妻子张婷逾期 24 天迁出户口，构成违约，经与周建国协商，扣除 5.52 万元违约金后，已将剩余保证金付给周建国，履行完毕义务；
周明主张的每日 2300 元违约金（折合年利率 83.95%）远超法定标准，无依据。
（三）第三人陈述
第三人周建国（周明父亲）述称：
受周明、周阳委托出售一号房屋，过户后办理户口迁出时，因缺少张婷父母户籍信息受阻，且张婷未配合说明情况；
户口迁出未超合同约定期限，但因公安审批流程长导致正式迁出逾期；
尾款付款账户是周阳与赵磊协商后确定的，按合同约定付给本人，无不当。
第三人周阳（周明弟弟）未到庭陈述。
（四）法院查明事实
一号房屋原登记在周建国名下，2023 年 11 月 7 日经 A 号民事调解书确认，由周建国、周阳、周明按份共有，但未办理产权过户；周明、周阳委托周建国出售房屋。
2023 年 11 月 26 日，周建国与赵磊、吴敏经甲公司（原北京某某房地产经纪有限公司）居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》：
房屋总价 460 万元，约定 2024 年 1 月 26 日前过户；
留存 10 万元作为户口迁出保证金，出卖方需在过户后 80 日内迁出全部户口，核实无误后买受方支付保证金；
逾期迁出户口，违约方按房屋总价万分之五 / 日支付违约金。
合同履行情况：
赵磊、吴敏按约支付定金 5 万元、购房款 440 万元（含贷款 220 万元）、物业保证金 5 万元；
2023 年 12 月 20 日，一号房屋过户至赵磊、吴敏名下；
一号房屋原户口登记为周建国、周明、张婷，2024 年 4 月 3 日全部迁出（逾期 24 天）；
2024 年 4 月 4 日，赵磊扣除 5.52 万元违约金后，将剩余 4.48 万元保证金付给周建国。
证据争议：
周明出示《变更收款账户通知》（2024 年 3 月 1 日周建国出具），证明周建国要求将保证金付给自己，赵磊、吴敏认可真实性但不认可有效性；
周明出示通话录音（2024 年 2 月 1 日与赵磊），证明赵磊知晓房屋共有情况且同意变更账户，赵磊认可真实性但否认 “同意变更”，称仅同意周建国发通知，未确认内容。
二、案件分析
（一）争议焦点
周明是否具备原告资格（即是否有权主张保证金）；
《变更收款账户通知》是否有效；
赵磊、吴敏扣除违约金并向周建国付款是否合法；
周明主张的违约金是否有依据。
（二）法律分析
周明的原告资格认定：根据《民法典》第四百六十五条，合同仅对当事人具有法律约束力（合同相对性原则）。本案中，房屋买卖合同由周建国（受托人）与赵磊、吴敏（买受人）签订，周明虽为房屋共有权人，但非合同相对人，无权直接要求买受人履行付款义务，仅能向受托人周建国主张权利，故周明的原告主体资格存在瑕疵。
《变更收款账户通知》的有效性：
周建国出具通知时，户口迁出期限未届满、是否违约及保证金数额未确定，变更收款账户属于 “修改合同付款条款”；
合同明确约定 “补充或修改条款需签订书面补充协议”，周建国单方出具通知未经买受人同意，不符合合同约定，故通知无效，赵磊、吴敏无义务向周明付款。
扣除违约金与付款的合法性：
合同约定 “过户后 80 日内迁出户口”，过户时间为 2023 年 12 月 20 日，最迟迁出时间应为 2024 年 3 月 10 日，实际迁出时间为 2024 年 4 月 3 日，逾期 24 天，出卖方构成违约；
违约金按 “房屋总价 460 万元 × 万分之五 / 日 ×24 天” 计算，应为 5.52 万元（460 万 ×0.05%×24=5.52 万），符合合同约定；
周建国作为合同相对人及受托人，有权与买受人协商违约金数额，赵磊、吴敏扣除违约金后向周建国付款，属于向合同相对人履行义务，合法有效。
周明主张的违约金依据：
周明与赵磊、吴敏无合同关系，无约定违约金的基础；
即使假设存在义务，每日 2300 元违约金（10 万 ×2.3%/ 日）远超 LPR 四倍（年息约 14.8%），属于 “过分高于造成的损失”，依法不应支持。
三、裁判结果
驳回原告周明的全部诉讼请求。
四、案件启示
（一）二手房交易需明确 “合同主体” 与 “代理权限”
共有房屋出售：共有权人委托他人卖房时，需签订书面《授权委托书》，明确代理权限（如是否有权变更收款账户、协商违约金等），并将委托书交买受人留存，避免后续争议；
买受人注意事项：核实卖房人是否为产权人或有合法授权，要求出示《授权委托书》，对 “变更收款账户”“调整付款金额” 等重要事项，务必签订书面补充协议，不认可单方通知。
（二）户口迁出保证金需约定 “支付细节”
明确支付条件：在合同中约定 “户口迁出的具体时间”“核实方式”（如共同到派出所查询）“支付时间”（如核实无误当日支付），避免 “迁出后不付款” 或 “付款后户口未迁出” 的风险；
约定收款账户：明确保证金的收款账户（需为合同相对人或经双方确认的账户），如需变更，必须签订补充协议，由双方签字确认，不接受单方通知。
（三）违约金约定需 “合理合法”
约定比例适中：违约金比例建议不超过 LPR 四倍（当前年息约 14.8%），避免因 “过分高于损失” 被法院调低；本案中合同约定的 “万分之五 / 日”（年利率 18.25%）虽略高，但因逾期时间短，法院未主动调整，若长期逾期，可能面临调整风险；
明确计算方式：在合同中写明违约金的计算基数（如房屋总价、保证金数额）、计算比例、起算时间，避免后续对 “如何计算” 产生争议。
（四）共有权人利益需 “提前保障”
内部协议优先：共有权人委托他人卖房前，应签订内部协议，明确 “售房款分配比例”“保证金归属”“违约责任” 等，避免卖房款被受托人独占；
参与交易过程：共有权人可要求参与房屋买卖合同签订、付款节点确认等关键环节，或指定共同监管账户，确保售房款按约定分配。
二手房交易涉及 “合同签订”“户口迁出”“款项支付” 等多个环节，双方需注重 “书面约定”，留存证据（如合同、补充协议、转账记录、沟通记录），遇到争议时，优先依据合同协商，协商无果可通过法律途径维权，同时尊重 “合同相对性”“代理权限” 等法律原则，避免因 “主体不适格”“证据不足” 导致权益无法保障。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
