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北京朝阳区一起房屋预约合同纠纷中，陈明（原告）2007 年 10 月给甲公司（被告，开发商）借 200 万元，双方签《借款承诺书》约定：“2007 年 12 月 30 日前还款，陈明 2008 年 1 月 1 日将 200 万转房款买朝阳区一号房屋（204.63㎡，1.6 万 /㎡）；若未还款，借款自动转房款，余款后续补齐”。甲公司未还款，却一直不签正式合同，2020 年陈明起诉时才发现，一号房屋早在 2001 年就被甲公司卖给案外人！2024 年陈明再次起诉 “解约、退 200 万房款、赔 800 万损失”，最终法院判 “合同 2025 年 2 月 16 日解除，甲公司退 200 万房款 + 赔 400 万损失”，明确 “借款承诺书构成预约合同，开发商隐瞒卖房属根本违约”。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：陈明（一号房屋预约买受人，主张 “解除预约合同、返还 200 万购房款、赔偿 800 万违约损失”）
被告：甲公司（朝阳区一号房屋开发商，辩称 “无预约合同、属以物抵债流质条款、诉讼时效已过、不担赔偿责任”）
（二）核心事实
借款转房款的约定：《借款承诺书》成关键依据
2007 年 10 月 25 日，甲公司因借款向陈明出具《借款承诺书》，核心内容：
甲公司借陈明 200 万元，2007 年 12 月 30 日前归还；
若按时还款，陈明 2008 年 1 月 1 日将 200 万作为房款，购买甲公司开发的朝阳区一号房屋（204.63㎡，单价 1.6 万 /㎡，总价约 327.4 万元）；
若未还款，200 万借款自动转为购房款，剩余房款陈明后续一次性补齐。
2007 年 10 月 26 日，陈明按约定通过银行电汇，将 200 万元转入甲公司指定账户。
甲公司违约：未还款、不签合同、隐瞒房屋已出售
2007 年 12 月 30 日，甲公司未归还 200 万元借款，按约定 200 万自动转为一号房屋购房款，双方形成房屋买卖预约关系；
此后多年，陈明多次催促甲公司签订正式《商品房买卖合同》、交付房屋，但甲公司一直怠于履行，未作明确答复；
2020 年 11 月 19 日，陈明因甲公司拒不履约起诉至朝阳法院，庭审中甲公司提交证据，陈明才知晓：一号房屋早在 2001 年 9 月 14 日就被甲公司卖给案外人，且已完成相关交易；
陈明认为甲公司故意隐瞒房屋已出售的关键事实，导致预约合同目的无法实现，2024 年 5 月 15 日再次起诉，要求 “解约、退房款、赔损失”，法院 2025 年 2 月 16 日向甲公司送达起诉状。
其他关键细节
庭审中，陈明申请财产保全，法院裁定对甲公司名下价值 1000 万元的财产采取保全措施；
陈明主张损失时，以 “一号房屋现市价 11 万 /㎡、总价 2250 万元” 计算，认为 2008 年至今的升值部分属直接损失；甲公司抗辩称 “当前房价下行，一号房屋周边项目评估价 6 万 /㎡起拍仍流拍，陈明主张的价格偏离实际”。
二、案件分析
（一）核心争议：1. 《借款承诺书》是否构成房屋买卖预约合同？2. 甲公司是否构成根本违约？3. 诉讼时效与除斥期间是否已过？4. 损失赔偿金额如何认定？
《借款承诺书》构成房屋买卖预约合同，非以物抵债流质条款
预约合同的认定标准：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，若协议包含 “当事人名称、房屋坐落、面积、单价、付款方式” 等核心条款，且约定将来订立正式合同，即构成预约合同；
本案中，《借款承诺书》明确约定 “房屋为朝阳区一号房屋（204.63㎡）、单价 1.6 万 /㎡、200 万借款转房款、余款后续补齐”，具备房屋买卖的核心要素，且隐含 “后续签订正式合同” 的意图，故法院认定 “构成房屋买卖预约合同”；
排除流质条款：流质条款是 “债务到期未还，抵押物直接归债权人所有”，而本案是 “借款转为购房款，需后续补余款、签正式合同”，并非直接取得房屋所有权，故甲公司 “属以物抵债流质条款” 的抗辩不成立。
甲公司构成根本违约：隐瞒房屋已出售，导致预约合同目的无法实现
隐瞒关键事实：甲公司 2001 年已将一号房屋卖给案外人，却在 2007 年与陈明约定 “借款转房款”，且后续多年隐瞒该事实，直至 2020 年诉讼才暴露，违背诚实信用原则；
拒不履行预约义务：借款转为购房款后，甲公司未按预约合同要求，与陈明协商签订正式合同、交付房屋，经陈明多次催促仍不履行，导致陈明 “购得房屋” 的合同目的完全无法实现，属根本违约。
诉讼时效未过，除斥期间不适用
诉讼时效中断：陈明 2021 年、2023 年曾两次向甲公司主张权利，且 2020 年首次起诉时甲公司未提时效抗辩，根据《民法总则》第一百九十五条，“权利人起诉” 构成诉讼时效中断，时效重新计算，故甲公司 “诉讼时效已过” 的抗辩不成立；
除斥期间不适用：除斥期间针对 “解除权等形成权”，需合同明确约定行使条件和期限，本案《借款承诺书》未约定解除权的行使方式与期限，故陈明主张解除合同不受除斥期间限制，甲公司的相关抗辩无效。
损失赔偿金额：陈明主张 800 万过高，法院酌定 400 万
陈明主张的问题：陈明以 “现市价 11 万 /㎡” 计算损失，认为房屋升值部分属直接损失，但当前房价处于下行区间，一号房屋周边项目 6 万 /㎡起拍仍流拍，该主张严重偏离实际市场价格，加重甲公司负担，法院不予采信；
法院酌定依据：综合 “双方履约情况（甲公司完全违约、陈明无过错）、房屋价格变动（2007-2024 年整体升值但近年下行）、过错程度（甲公司故意隐瞒卖房事实）”，依据公平原则，将损失赔偿金额酌定为 400 万元，既弥补陈明的合理损失，又避免过度惩罚甲公司。
（二）关键证据与认定
《借款承诺书》：证明双方存在 “借款转房款” 的约定，包含房屋核心交易条款，构成预约合同；
银行电汇凭证：证明陈明已按约定支付 200 万元，履行了自身义务；
2020 年诉讼庭审记录：证明陈明 2020 年才知晓一号房屋已被出售，甲公司存在隐瞒行为；
房价评估与拍卖记录：证明当前一号房屋周边价格约 6 万 /㎡，陈明主张的 11 万 /㎡偏离实际；
陈明 2021 年、2023 年主张权利的证据：证明诉讼时效中断，时效未过。
三、裁判结果
确认陈明与甲公司于 2007 年 10 月 25 日签订的《借款承诺书》（房屋买卖预约合同关系），于 2025 年 2 月 16 日（甲公司收到起诉状副本之日）解除；
甲公司于本判决生效后 7 日内，返还陈明购房款 2000000 元；
甲公司于本判决生效后 7 日内，赔偿陈明违约损失 4000000 元；
四、案件启示
（一）买家：3 步规避 “预约合同陷阱”，保障自身权益
签预约合同前，必查房屋权利状态
无论通过 “借款转房款” 还是直接认购，签订预约协议前，务必到不动产登记中心查询房屋是否已出售、抵押、查封，避免像本案陈明一样，13 年后才发现房屋早被卖；
可要求开发商出具《房屋无权利瑕疵承诺函》，明确 “若房屋已出售或存在其他权利问题，开发商需承担双倍赔偿责任”，增加违约成本。
明确预约合同条款，约定履约时限与违约后果
签订类似《借款承诺书》的预约协议时，需明确 “签订正式合同的时间、房屋交付节点、剩余房款支付方式”，避免开发商 “无限拖延”；
约定 “开发商拒不签正式合同、隐瞒房屋关键信息的，需赔偿房屋差价损失（可约定按市价计算）”，避免后续赔偿金额争议。
及时主张权利，避免时效风险
若开发商怠于履行预约义务，需定期（如每年）通过书面函件、邮件等方式催促，并留存证据，构成诉讼时效中断；
发现开发商存在隐瞒行为（如房屋已出售），应在知晓后 3 年内起诉，避免因 “拖延过久” 导致时效争议，本案陈明 2020 年知情，2024 年起诉仍获支持，关键在于 2021 年、2023 年主张过权利。
（二）开发商：2 点底线不能碰，违约代价远超想象
不得隐瞒房屋权利瑕疵，诚实履约是前提
本案甲公司因隐瞒 “2001 年已卖房” 的事实，不仅需返还 200 万房款，还需赔偿 400 万损失，总代价 600 万，远超当年 200 万借款；
若房屋存在已出售、抵押等问题，需在与买家约定 “借款转房款”“预约购房” 时如实告知，否则构成根本违约，面临高额赔偿。
认清预约合同效力，不可随意否定
包含 “房屋位置、面积、单价、付款方式” 的协议，大概率会被认定为预约合同，开发商不能以 “未签正式合同” 为由否定预约关系；
若无法履行预约义务（如房屋已被卖），应主动与买家协商解除并赔偿，避免拖延导致损失扩大（本案从 2007 年拖到 2025 年，赔偿金额从 “可能的少量违约金” 增至 400 万）。
（三）“借款转房款” 需谨慎，明确法律关系是关键
个人与开发商约定 “借款转房款” 时，需明确：是 “借款关系” 还是 “房屋买卖预约关系”，避免后续争议；
若约定 “未还款则转房款”，需确保房屋无权利瑕疵，且签订书面协议，注明核心交易条款，必要时可委托律师审核，避免 “流质条款” 误解，同时保障自身权益。
本案核心警示：预约合同虽非正式买卖合同，但同样受法律保护，开发商隐瞒房屋已出售的行为属严重违约，需承担 “返还房款 + 高额赔偿” 的责任；买家需牢记 “查权利、明条款、及时维权”，才能在类似纠纷中占据主动，最大程度减少损失。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
