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北京朝阳区一起遗产房屋分割纠纷中，赵磊（原告，弟弟）与赵强（被告，哥哥）共同继承 “朝阳区六号房屋”，赵磊占 40% 份额、赵强占 60% 份额。因双方无法就房屋使用达成一致，赵磊起诉 “拍卖房屋按份额分款 + 赵强付每月 2000 元占用费（2022 年 11 月起算）”。赵强辩称 “已付物业费、装修费，且是合法居住，不同意付占用费”。最终法院判决 “支持拍卖房屋分款，驳回占用费诉求”，此案明确了 “按份共有房屋分割” 与 “占用费主张” 的法律边界，值得亲属间遗产纠纷参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：赵磊（赵建国、刘兰次子，六号房屋按份共有人，占 40% 份额，主张拍卖房屋 + 收占用费）
被告：赵强（赵建国、刘兰长子，六号房屋按份共有人，占 60% 份额，辩称 “已承担房屋费用，不同意付占用费”）
已故亲属：赵建国（赵磊、赵强父亲，2022 年 4 月 8 日死亡）、刘兰（赵磊、赵强母亲，2015 年 11 月 28 日死亡）
（二）关键时间线
2015 年 - 2022 年：亲属离世与房屋过户争议
2015 年 11 月 28 日：母亲刘兰死亡，六号房屋（原赵建国、刘兰夫妻共同财产）未分割；
2022 年 4 月 8 日：父亲赵建国死亡，同日赵建国与赵强签订《北京市存量房屋买卖合同》，将六号房屋过户至赵强名下；
2022 年 - 2023 年：赵磊起诉 “确认合同无效”，法院判决 “合同无效，赵强配合将房屋变更为赵磊、赵强共同共有”，2023 年 11 月 2 日房屋完成共同共有登记。
2023 年 - 2024 年：分家析产与分割争议
2023 年：赵磊再起诉 “分家析产”，法院判决 “六号房屋由赵磊继承 40% 份额、赵强继承 60% 份额，双方配合办理按份共有登记”（判决书已生效）；
2024 年初：赵强从自有房屋搬入六号房屋居住；
赵磊与赵强就房屋使用、分割无法达成一致，赵磊起诉：①拍卖房屋按 4:6 分款；②赵强付 2022 年 11 月 17 日起每月 2000 元占用费。
庭审举证与争议
赵磊举证：①房屋租赁网站截图（证明占用费标准）；②短信、微信记录（证明赵强拒绝交钥匙），主张赵强独占房屋需付占用费；
赵强举证：①照片、装修订单、付款记录（证明出资装修房屋）；②物业费、供暖费发票（证明承担房屋日常费用）；③另案庭审笔录（证明曾同意付折价款，赵磊坚持分份额）；④微信记录、执行裁定书（证明主动配合办理产权变更），反驳 “独占房屋”，不同意付占用费。
（三）各方核心主张
赵磊（原告）：双方对房屋使用、分割无共识，符合拍卖条件，应按份额分拍卖款；赵强拒绝交钥匙、独占房屋，需付每月 2000 元占用费；
赵强（被告）：同意分割房屋，但已承担装修费、物业费等，赵磊应分担；自己是按份共有人，合法居住，未独占房屋，无需付占用费。
二、案件分析
（一）房屋拍卖分割：符合法律规定，应支持
依据《民法典》第 303 条、第 304 条 “按份共有物分割规则”：
按份共有人有权请求分割：生效判决已明确赵磊占 40%、赵强占 60%，双方未约定 “不得分割房屋”，赵磊作为按份共有人，可随时请求分割；
拍卖是合理分割方式：双方无法协商分割方式（如折价补偿），且房屋作为不动产，实物分割会减损价值（无法拆分为 40%、60% 独立使用），拍卖后分价款作为不动产，实物分割会减损价值（无法拆分为 40%、60% 独立使用），拍卖后分价款符合 “难以分割时对折价、拍卖款分割” 的法律规定；
赵强 “承担费用” 不影响拍卖：赵强承担的装修费、物业费，可在拍卖款分割时另行主张分担，但不能以此拒绝拍卖，二者分属不同法律问题，不影响拍卖诉求的成立。
（二）占用费主张：缺乏事实与法律依据，应驳回
根据《民法典》第 240 条 “所有权权能” 及按份共有规则：
按份共有人均有权使用房屋：赵磊、赵强均是六号房屋按份共有人，在未明确 “各自使用范围” 或 “一方独占” 的情况下，双方均享有占有、使用权，不能仅因 “赵强持有钥匙” 就认定其 “超过份额行使权利”；
无证据证明 “独占侵害份额利益”：赵磊仅提交 “拒绝交钥匙” 的记录，但未证明赵强实际阻止其进入房屋、使用房屋，也未证明赵强 “完全独占房屋获取收益”（如出租），无法认定赵强侵害其 40% 份额的使用权；
占用费需 “实际侵权” 为前提：主张占用费的核心是 “一方无法律依据占用另一方份额”，本案中赵强是合法按份共有人，居住行为未超出权利范围，无侵权事实，故占用费诉求不成立。
（三）其他争议：费用分担可另行处理
赵强主张的装修费、物业费，属于 “共有人对共有物的支出分担” 问题，与本案 “拍卖分割”“占用费” 无关，赵强可收集证据后另行起诉，要求赵磊按 40% 份额分担，不影响本案裁判结果。
三、裁判结果
原告赵磊、被告赵强于本判决生效之日起十日内，将位于北京市朝阳区六号房屋腾空；
原告赵磊、被告赵强于房屋腾空后七日内，相互协助办理上述房屋的拍卖手续；
上述房屋拍卖后，扣除拍卖相关费用及优先受偿的财产权益后的剩余价款，其中 40% 归原告赵磊所有，60% 归被告赵强所有；
四、案件启示
（一）按份共有人：2 点明确分割与使用边界
分割前约定 “使用规则”：继承或共有房屋后，若暂时不分割，应书面约定 “各自使用区域、费用分担方式（如物业费、维修费）”，避免后续因 “谁用、谁出钱” 扯皮；
主张占用费需留 “侵权证据”：若认为对方独占房屋，需留存 “阻止进入房屋的录音 / 录像”“对方出租房屋的合同 / 租金记录” 等证据，证明 “对方超出份额使用，侵害自身权益”，否则难以支持占用费。
（二）遗产继承人：分割房屋先选 “折价补偿”，再考虑拍卖
优先协商折价补偿：如一方有能力支付折价款，可协商 “获得房屋所有权的一方，按市场价值向另一方支付对应份额的折价款”，避免拍卖（拍卖可能产生手续费、价格低于市场价等问题）；
拍卖前明确 “费用分担”：若选择拍卖，需提前梳理 “共有期间的费用”（如装修费、物业费），在拍卖款分割时一并提出分担主张，避免后续单独起诉浪费时间。
（三）亲属间共有房屋：“书面约定” 是避免纠纷的关键
无论是继承还是赠与形成的共有房屋，亲属间应尽量签订《共有协议》，明确：①份额比例；②使用方式；③分割条件；④费用分担；⑤争议解决方式。书面约定可减少 “凭人情推断权利” 的争议，即使后续诉讼，也有明确依据。
本案核心警示：按份共有房屋分割，“拍卖分款” 需符合 “无法协商 + 难以实物分割” 的条件，而 “占用费” 需以 “实际侵权” 为前提。亲属间处理共有遗产时，切勿仅凭 “情绪” 主张权利，需围绕 “证据” 和 “法律规定” 理性维权。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
