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农村房屋买卖因绑定宅基地使用权，一直是司法纠纷的 “重灾区”。北京平谷区一起典型案例中，城镇居民刘志强 1999 年花 7000 元买下农村房屋，25 年后原房主张桂兰、张伟母子以 “非本村成员” 为由起诉确认合同无效，要求腾房。最终法院判合同无效，但张桂兰母子需赔偿刘志强 55 万余元，刘志强在拿到赔偿后一个月内腾退。此案清晰界定了农村房屋买卖的效力、过错责任及损失赔偿标准，给两类群体提了醒。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告 / 反诉被告：张桂兰（涉案房屋原共有人，已故丈夫张建国之妻）、张伟（张桂兰长子，1999 年房屋出卖人，与张桂兰共同共有房屋）
被告 / 反诉原告：刘志强（涉案房屋买受人，城镇居民，户籍地北京市海淀区）
关联人：张敏（张桂兰长女）、张静（张桂兰次女），均出具《放弃继承声明》，自愿放弃对涉案房屋的继承权
（二）交易背景与合同约定
张桂兰与张建国（1992 年去世，无遗嘱）为夫妻，婚内共同获批宅基地，出资建造农宅一处（以下简称 “一号房屋”）。1992 年张建国去世后，张敏、张静明确放弃继承，一号房屋由张桂兰、张伟共同共有。
1999 年 12 月 9 日，张伟以出让方身份与刘志强签订《农村房屋买卖合同》，核心内容如下：
交易标的：一号房屋，占地面积 209.25 平方米，共 4 间房，《契证》载明房屋四至范围；
交易价格：7000 元，刘志强签约后足额支付；
权利交付：张伟收房款后交付房屋，刘志强按 4% 税率缴纳契税（纳税人登记为刘志强）；
实际履行：刘志强付款后入住一号房屋，2010 年左右对房屋翻建（北正房 4 间 <含卫生间、客厅、卧室、厨房>，南房 3 间 < 含储物间、饭厅、卧室 >，南北房之间为封顶小院），居住至今。
（三）争议爆发与诉讼请求
2024 年，张桂兰、张伟以 “刘志强非本村集体经济组织成员，无权使用本村宅基地” 为由起诉，刘志强同步提出反诉，双方诉求如下：
1. 本诉（张桂兰、张伟诉刘志强）
确认 1999 年 12 月 9 日签订的《农村房屋买卖合同》无效；
判令刘志强向二人交付一号房屋，并在 30 日内腾退；
本案诉讼费、评估费由刘志强承担。
2. 反诉（刘志强诉张桂兰、张伟）
初始诉求：赔偿购房款及损失共计 200 万元；
诉讼中变更：赔偿金额调整为 130 万元（含 7000 元购房款、宅基地区位补偿价、地上物重置成新价，参考当地商品房价格估算）。
（四）关键事实与证据
张桂兰、张伟提交的证据：
《证明信》：证实张桂兰与张建国的夫妻关系及子女构成；
《放弃继承声明》：张敏、张静放弃继承权，二人是一号房屋唯一共有人；
《契证》：记载 1999 年房屋买卖的交易主体、价格、面积及契税缴纳情况；
《房屋权属证明》：证明一号房屋宅基地为张桂兰与张建国婚内共同获批。
刘志强提交的证据：
《农村房屋买卖合同》：证明双方存在真实交易关系；
契税缴纳凭证：佐证已按合同约定履行纳税义务；
《平谷区集体土地上住宅房屋拆迁补偿安置指导意见》（2019 年实施）：主张金海湖镇区位补偿价为 3700 元 / 平方米，作为损失计算依据；
现场照片及居住证明：证明自 1999 年居住至今，且对房屋进行翻建的事实。
无争议事实：
刘志强非一号房屋所在村集体经济组织成员，属城镇居民；
1999 年买卖已实际履行（刘志强付款、张伟交房），刘志强翻建后居住 25 年；
双方均不申请对一号房屋的宅基地区位补偿价、地上物重置成新价进行评估；
一号房屋未列入拆迁范围，无拆迁补偿相关权益。
二、案件分析
（一）合同效力：违反宅基地专属属性，当属无效
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，“农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让”，农村房屋与宅基地遵循 “房地一体” 原则 —— 买卖房屋必然涉及宅基地使用权的转移，而宅基地使用权具有身份专属属性，仅限本村集体经济组织成员享有，是保障村民基本居住的社会福利性权利。
结合司法实践规则，非同一集体经济组织成员间的农村房屋买卖合同，以无效为原则，有效为例外：
一号房屋建在农村宅基地上，宅基地使用权绑定本村成员身份，刘志强作为城镇居民，不具备取得该宅基地使用权的主体资格；
双方买卖行为直接导致宅基地使用权向非本村成员转移，违反 “农民集体土地使用权不得转让” 的强制性法律规定；
本案无 “有效例外情形”（如本村村民间买卖、经集体经济组织书面同意、已办理宅基地使用权变更登记等），故案涉《农村房屋买卖合同》符合《民法典》第一百五十三条 “违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效” 的情形，应确认为无效。
（二）过错划分：原房主 “恶意反悔” 担主责，买受人 “盲目购买” 担次责
合同无效后，过错比例是确定损失赔偿的核心依据。根据《民法典》第一百五十七条 “有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”，本案过错划分如下：
张桂兰、张伟（原房主）承担主要责任（70%）：
作为本村集体经济组织成员，明知宅基地不得向非本村成员转让，仍在 1999 年主动出售一号房屋，存在 “初始过错”；
房屋交易完成 25 年后，以 “合同无效” 为由起诉腾退，违背诚实信用原则，属于 “恶意反悔”——25 年间房屋增值、刘志强翻建投入均形成信赖利益，该反悔行为直接导致信赖利益受损；
张伟主张 “无法查证刘志强户籍信息” 无事实依据，户籍信息可通过公安机关、村委会等合法途径核实，该抗辩理由不成立。
刘志强（买受人）承担次要责任（30%）：
作为城镇居民，应当知晓 “农村房屋不得向非本村成员出售” 的法律常识，却盲目签订合同，对交易风险缺乏认知，存在 “认知过错”；
虽对房屋进行翻建，但未提前核实自身购房资格，对合同无效的后果负有一定责任。
（三）返还义务与损失赔偿：先赔偿后腾退，避免 “钱房两空”
房屋返还的前提：先履行赔偿义务
合同无效后，刘志强因合同取得的一号房屋及宅院应返还给张桂兰、张伟，但需以 “二人先支付赔偿款” 为前提 —— 此举是为避免刘志强 “腾房后拿不到赔偿” 的弱势局面，符合公平原则。
损失赔偿的计算逻辑：不重复、不超标
购房款不单独返还：刘志强主张的 7000 元购房款，已包含在 “信赖利益损失”（如资金占用成本、房屋基础价值）中，若单独返还会导致重复计算，故法院不予支持；
损失赔偿的参考因素：
① 区位补偿价：虽房屋未拆迁，但参考《平谷区拆迁补偿指导意见》中金海湖镇 3700 元 / 平方米的标准，结合一号房屋 209.25 平方米的占地面积，核算区位补偿利益；
② 地上物重置成新价：考虑刘志强 2010 年翻建后的房屋规模（从 4 间增至 7 间，含封顶小院），按当地农村房屋翻建的市场成本，核算地上物价值；
③ 过错比例：按 “主责 70%、次责 30%” 划分，最终酌定赔偿金额为 555379 元；
拒绝 “参照商品房价格”：农村房屋与商品房的土地性质（集体土地 vs 国有土地）、价值基础（福利性 vs 商品性）完全不同，刘志强主张按商品房价格计算损失无法律依据，法院不予支持。
（四）法律适用：跨法案件遵循 “从新原则”
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”：
案涉合同签订于 1999 年（民法典施行前），但刘志强居住使用房屋的法律事实持续至民法典施行后（2021 年至今）；
故本案适用《民法典》关于合同无效、过错赔偿的规定，同时结合《土地管理法》对宅基地的限制性规定，法律适用准确无误。
三、裁判结果
确认原告（反诉被告）张桂兰、张伟与被告（反诉原告）刘志强于 1999 年 12 月 9 日签订的《农村房屋买卖合同》无效；
原告（反诉被告）张桂兰、张伟于本判决生效后 7 日内，赔偿被告（反诉原告）刘志强因合同无效产生的经济损失共计 555379 元；
原告（反诉被告）张桂兰、张伟履行完毕本判决第二项确定的义务之日起一个月内，被告（反诉原告）刘志强将一号房屋及宅院腾退并返还给张桂兰、张伟；
四、案件启示
（一）城镇居民：农村房屋买卖是 “法律禁区”，切勿触碰
明确风险底线：宅基地使用权的身份属性不可突破，城镇居民购买农村房屋的合同 90% 以上会被认定无效，切勿抱有 “长期居住就合法”“没人管就安全” 的侥幸心理；
算清经济账：即使居住多年，原房主仍可随时起诉腾退，且损失赔偿难以覆盖房屋增值（如本案刘志强主张 130 万仅获赔 55 万），最终可能 “钱房两空”；
留存证据防损失：若已购买，务必保存购房合同、付款凭证、翻建记录、物业费 / 水电费缴纳单据，诉讼中可作为 “信赖利益损失” 的举证依据，最大程度降低损失。
（二）农村房主：诚信是底线，“反悔” 成本比你想的高
知晓转让限制：作为本村成员，应清楚 “宅基地不得向非本村人转让” 的法律规定，不要为了短期利益签订无效合同；
拒绝 “恶意反悔”：房屋交易多年后以 “合同无效” 起诉，不仅违背诚信，还需承担高额赔偿（如本案 55 万赔偿远超当年 7000 元卖房收益），得不偿失；
协商优先解纠纷：若因政策变化或自身需求需收回房屋，先与买受人协商补偿方案（如按当前市场价补偿），避免诉讼扩大矛盾和成本。
（三）司法实践：平衡 “法律规定” 与 “信赖利益”，不搞 “一刀切”
合同无效的例外空间：对 “本村村民间买卖”“已办理宅基地变更登记”“经集体经济组织同意” 的案件，可结合实际认定合同有效，避免机械适用法律；
损失赔偿的合理标准：以 “宅基地区位补偿价 + 地上物重置成新价” 为基础，结合过错比例核算，既不支持 “商品房价” 的过高诉求，也不忽视买受人的合理投入；
履行顺序保障弱势：判决 “先赔偿后腾退”，避免买受人在未获补偿的情况下被迫搬离，体现司法的温度和公平。
（四）共性提示：农村房屋交易前，先做 “三件事”
查资格：买受人确认自己是否为本村成员，出卖人核实买受人身份，避免 “身份不符” 导致合同无效；
签细约：若确需交易，合同中明确 “宅基地状况、翻建约定、合同无效后的责任划分”，比如约定 “若因身份问题合同无效，出卖人赔偿买受人翻建成本 + 资金占用利息”；
问律师：农村房屋买卖涉及宅基地制度、继承、合同无效等复杂法律问题，交易前咨询专业律师，评估风险后再决策，比事后维权更省心。
农村房屋承载着农民的基本居住权益，其交易不仅是财产关系，还关联着集体经济组织利益和宅基地制度根基。无论是城镇居民还是农村房主，都应敬畏法律、恪守诚信 —— 只有不触碰 “身份红线”，让农村房屋交易回归理性秩序。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
