房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。
农村房屋经过多次转手买卖，最终落到同村村民手中，这样的交易是否合法有效？买方能否顺利取得房屋所有权？北京通州区一起案例给出答案：只要每一次交易均系当事人真实意思表示，且最终买受人为本村村民，不违反法律法规强制性规定，合同即合法有效，买方有权主张房屋归其所有。法院的判决为农村房屋流转中的产权认定提供了明确指引。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：周建明
被告：郑海涛
第三人：
郑海英、郑海峰、郑海燕（郑海涛的兄弟姐妹）
孙卫国、孙卫华、孙卫强、孙卫红（案涉房屋前手权利人的子女）
（二）事件经过
案涉房屋为位于北京市通州区A村的七号房屋，集体土地建设用地使用登记在郑福山（2006 年去世）名下。郑福山与刘桂兰（2023 年去世）系夫妻关系，二人育有子女三人，即郑海涛、郑海英、郑海峰、郑海燕。
1999 年 5 月 5 日，郑福山与孙建国（2011 年去世）签订《房屋买卖协议》，约定郑福山将七号房屋内北房 4 间及院墙门以 9600 元价格出售给孙建国，占地面积按建设用地使用证为准，当日付清款项。协议签订后，郑福山将房屋交付给孙建国。郑海英称其母亲当时不同意出售，但未提起撤销权诉讼。
2010 年 7 月 17 日，孙建国（甲方）与郑海涛（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定郑海涛以 33 万元购买七号房屋及院内其他不动产，当日付清款项，房屋及房本、钥匙等同时移交。孙建国的子女孙卫国、孙卫华、孙卫强、孙卫红称，孙建国买房是给其大爷居住，签订协议时父亲知晓并同意，虽对协议上 “孙建国” 签名存疑，但不申请鉴定。
2023 年 9 月 27 日，郑海涛（甲方）与周建明（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：郑海涛将七号房屋内北房 4 间及院内其他不动产、设备设施等以 91 万元价格出售给周建明；签订协议当日支付 50 万元，向见证人支付 20 万元保管，余款 21 万元待法院确权后 3 日内支付；郑海涛当日移交房屋及产权文件，负责协助办理确权手续；任何一方违约需按购房款二倍赔偿。协议签订后，双方依约履行了部分义务。
周建明为避免将来产生争议，诉至法院，请求：1. 确认与郑海涛于 2023 年 9 月 27 日签订的《房屋买卖协议书》有效；2. 判令七号房屋院内北房 4 间归其所有。
郑海涛辩称，同意周建明的诉讼请求。
郑海英、郑海峰、郑海燕述称，原被告签署协议时，案涉房屋根本不存在，为虚假交易，应驳回诉讼请求。
孙卫国、孙卫华、孙卫强、孙卫红述称，不认可周建明的诉讼请求，合同应为无效。
（三）争议焦点
周建明与郑海涛签订的《房屋买卖协议书》是否有效？
七号房屋院内北房 4 间是否应归周建明所有？
案涉房屋是否存在？2010 年协议是否有效？
二、案件分析
（一）合同效力的认定
依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。农村房屋买卖的效力主要取决于买受人是否为房屋所在地集体经济组织成员，以及交易是否系当事人真实意思表示。
本案中，周建明系北京市通州区七号农民，属于七号房屋所在地集体经济组织成员，具备购买该村农村房屋的主体资格。
郑海涛通过 2010 年协议从孙建国处购得七号房屋，虽郑海英称其母亲曾不同意 1999 年的交易，但未在法定期限内提起撤销权诉讼，该交易已生效；孙建国的子女虽对 2010 年协议签名存疑，但未提交证据佐证，且认可其父亲知晓并同意出售，故 2010 年协议有效，郑海涛取得房屋相关权利。
周建明与郑海涛签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，应认定为有效。
（二）房屋是否存在的认定
郑海英、郑海峰、郑海燕主张案涉房屋不存在，但根据双方提交的照片等证据，七号房屋宅基地内存在构筑物，有门窗、墙体、顶棚等，符合房屋的基本构造，故对该主张不予支持。
（三）房屋所有权的归属
周建明与郑海涛签订的《房屋买卖协议书》有效，且周建明已按协议支付部分购房款，郑海涛已移交房屋，周建明依法有权主张房屋所有权。
案涉房屋经过多次买卖，每一次交易均未违反法律强制性规定，权利流转清晰，周建明作为最终买受人，且为同村村民，主张七号房屋院内北房 4 间归其所有，于法有据。
三、裁判结果
法院判决：
确认周建明与郑海涛于 2023 年 9 月 27 日签订的《房屋买卖协议书》有效；
位于北京市通州区A村七号院内的北房 4 间归周建明所有。
四、案件启示
（一）农村房屋买卖的主体资格至关重要
本案中，周建明之所以能顺利取得房屋所有权，核心原因在于其系七号房屋所在地集体经济组织成员。农村房屋买卖中，买受人必须为房屋所在村村民，否则合同可能被认定为无效，提醒非本村村民切勿购买农村房屋，避免权益受损。
（二）交易过程应保留完整证据链
案涉房屋经过三次买卖，每次交易均签订书面协议，为权利流转提供了重要依据。建议当事人在农村房屋交易中，务必签订书面合同，明确房屋状况、价款、交付时间等内容，并保留付款凭证、产权文件、交接记录等证据，以防日后产生争议。
（三）对交易有异议应及时行使权利
郑海英称其母亲不同意 1999 年的房屋买卖，但未在法定期限内提起撤销权诉讼，导致丧失救济机会。提醒当事人，对房屋交易有异议的，应在法律期限内提起撤销权诉讼，导致丧失救济机会。提醒当事人，对房屋交易有异议的，应在法律规定的期限内通过诉讼等方式主张权利，避免因超过时效而无法维权。
（四）尊重交易惯例，维护交易稳定
法院在审理中，充分考虑了农村房屋交易的实际情况，尊重当事人的真实意思表示和长期形成的交易惯例，认定多次买卖均有效，维护了交易的稳定性。这也提醒农村房屋交易双方，应秉持诚信原则，遵守合同约定，共同维护交易秩序。
本案的判决再次明确：农村房屋在本村村民之间的合法流转受法律保护，只要交易真实、主体适格、不违反强制性规定，合同即为有效，买受人有权取得房屋所有权。对于农村房屋买卖双方而言，了解相关法律规定、规范交易行为、保留完整证据，是保障自身权益的关键。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
