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公租房作为保障性住房，严禁违规出售。但现实中，仍有开发商为牟利擅自售卖。北京一起案例中，购房者支付 80 万元购买公租房，十年未获交房，最终法院认定交易无效，判令开发商返还部分房款并支付资金占用费。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：赵磊（购房者）
被告：乙公司（由原甲公司更名而来，房地产开发企业）
关联人物：
孙鹏、孙伟（甲公司工作人员，兄弟关系）
郑芳（赵磊配偶）
刘洋（原房屋登记相关人员）
贾明、侯亮（原甲公司实际控制人、总经理）
（二）事件经过
2014 年 3 月，赵磊经甲公司工作人员孙鹏介绍，欲购买该公司开发的位于某区的五号房屋（公租房项目），双方口头约定总房价 80 万元。
2014 年 3 月 31 日，甲公司向赵磊出具 3 张收据，确认收到五号房屋房款 422930 元、房款 30385.5 元、土地出让金 30864 元、产权变更费 77063.55 元，共计 561243.05 元，收据均加盖甲公司财务专用章。
同日，赵磊按孙鹏指示付款：向孙鹏之弟孙伟转账 514687 元，向丙公司（与甲公司关联）转账 138313.05 元。2014 年 4 月 12 日，赵磊配偶郑芳向孙鹏转账 15 万元（赵磊称该款为孙鹏垫付的购房款）。
甲公司承诺五号房屋于 2014 年 11 月底交房，但到期未交付。赵磊实地查看发现房屋长期处于烂尾状态，经了解得知五号房屋为不可上市交易的公租房，遂多次与甲公司交涉，要求交房或退款未果。
2023 年 4 月，福州某科技公司通过司法拍卖受让甲公司 100% 股权，同年 8 月甲公司更名为乙公司。乙公司称原甲公司实际控制人贾明、侯亮拒不交接证照，2023 年 9 月已向警方报案。
赵磊诉至法院，请求：1. 乙公司返还购房款 80 万元及利息（以 80 万元为基数，2014 年 4 月 13 日至 2019 年 8 月 19 日按中国人民银行同期贷款利率计算，2019 年 8 月 20 日起按 LPR 计算至实际付清之日）；2. 乙公司承担诉讼费。
乙公司辩称：1. 与赵磊不存在买卖合同关系，赵磊未提供书面合同，部分款项未转入公司账户；2. 本案已过诉讼时效，赵磊可能已收回房款，存在虚假诉讼嫌疑，请求驳回诉求。
（三）争议焦点
赵磊与甲公司之间是否存在房屋买卖合同关系？
案涉公租房交易是否有效？
乙公司应返还的房款金额及是否需支付资金占用费？
本案是否超过诉讼时效？
二、案件分析
（一）合同关系的认定
虽无书面合同，但甲公司向赵磊出具的收据明确记载收到五号房屋相关款项，结合付款记录及当事人陈述，可认定双方存在事实上的房屋买卖合同关系。
乙公司作为甲公司权利义务承继者，主张与赵磊无合同关系，但未提供证据反驳收据及付款事实，其抗辩不成立。
（二）交易效力的认定
五号房屋系公租房，面向特定群体出租，属保障性住房，涉及社会公共利益。甲公司擅自出售公租房，改变其性质和用途，违反法律、行政法规的强制性规定。
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，故案涉交易应属无效。
（三）房款返还及占用费的认定
合同无效后，因该行为取得的财产应返还。甲公司出具的收据确认收到 561243.05 元，乙公司应返还该部分款项。
赵磊主张的其余 238756.95 元（80 万元 - 561243.05 元），因无甲公司出具的收据确认，法院不予支持，赵磊可另行主张。
赵磊主张的利息实为资金占用费，根据相关规定，合同无效后应按中国人民银行同期贷款利率（2019 年 8 月 19 日前）和 LPR（2019 年 8 月 20 日后）计算，故乙公司应支付相应费用。
（四）诉讼时效问题
赵磊返还款项的请求以交易无效为前提，诉讼时效应从交易被确认无效时起算。本案中交易此前未被确认无效，故诉讼时效尚未经过，乙公司的抗辩不成立。
三、裁判结果
法院判决：
确认原告赵磊与被告乙公司之间买卖五号房屋的行为无效；
被告乙公司于本判决生效之日起十五日内返还原告赵磊 561243.05 元并支付资金占用费（；
驳回原告赵磊的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）认清公租房性质，拒绝违规交易
公租房仅限符合条件的群体申请租赁，严禁出售、转租。购房者切勿轻信 “内部职工房”“可办产权” 等说辞，避免因购买公租房导致合同无效，遭受财产损失。
购房前务必核实房屋性质，要求开发商出示《商品房预售许可证》等合法证件，确认房屋为可交易的商品房。
（二）书面合同是维权关键
房屋交易应签订书面合同，明确房屋性质、价款、交房时间、违约责任等核心条款，避免口头约定。本案中赵磊因无书面合同，部分款项难以被认定为购房款。
付款时应要求收款方出具加盖公司财务专用章的收据或发票，且尽量通过开发商对公账户付款，避免向个人账户转账，减少资金风险。
（三）公司变更不影响债务承担
公司发生股权变更、名称变更后，其权利义务由变更后的公司承继。购房者可向变更后的公司主张权利，不受原公司人员拒不交接证照等因素影响。
（四）诉讼时效从合同被确认无效时起算
涉及合同无效的纠纷，返还财产的诉讼时效应从合同被确认无效时起算，而非从违约行为发生时起算。购房者发现权益受损后，应及时通过法律途径维权。
（五）开发商需严守法律底线
房地产企业应严格遵守保障性住房管理规定，不得擅自出售公租房。否则不仅需返还房款、赔偿损失，还可能面临行政处罚，甚至承担刑事责任。
本案中，法院依法认定公租房交易无效，既维护了保障性住房制度的严肃性，也为购房者挽回了部分损失。这提醒广大购房者，要远离公租房等保障性住房的违规交易，通过合法渠道购房；开发商则需守法经营，避免因违法销售付出沉重代价。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
