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农村房屋买卖因涉及宅基地使用权，一旦合同被确认无效，后续的拆迁补偿分割往往成为纠纷焦点。北京房山区一起案例中，房屋买卖协议被认定无效后，双方就未分割的拆迁补偿款对簿公堂，法院最终根据过错比例作出了判决。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：李强（房屋买受人）
被告：王丽（房屋出卖人王军之妻）、王磊、王浩（王丽与王军之子）
（二）事件经过
1998 年 8 月 30 日，李强与王军（王丽之夫，王磊、王浩之父）签订《买卖房屋协议书》，王军将北京市房山区城关街道 × 村的三号院以 4.2 万元价格出售给李强。此后，李强全家在三号院居住至今，1999 年向村委会缴纳水电设施费，2004 年缴纳入户管理费，全家户口也于 2004 年迁入该院。期间，李强在院落内新建西房，并多次装修添附，至 2015 年累计花费十余万元。
2006 年 12 月 11 日，王军去世。2016 年 1 月，王丽、王磊、王浩起诉李强，要求确认《买卖房屋协议书》无效。同年 8 月，法院判决该协议无效，双方均未上诉。2017 年 11 月，李强申请再审被驳回，判决生效。
2017 年 4 月，王丽等三人起诉要求李强返还三号院及附属物，李强反诉要求分割拆迁利益、确认部分房屋归属、赔偿损失。2018 年 12 月，法院判决：1. 李强返还房屋及附属物；2. 王丽等三人给付李强房屋及装修折价款 18.63 万元；3. 赔偿宅基地区位补偿款损失 28.13 万元；4. 未分割的其他拆迁补偿款及安置房屋待协议生效后另案处理。双方均未上诉，2019 年 6 月李强通过执行程序返还房屋。
2017 年 6 月 17 日，王丽与村委会签订拆迁协议，三号院获补偿总计 80.9 万元，包括：宅基地区位补偿款 40.19 万元、房屋重置成新价 12.58 万元、装修补偿 6.06 万元、房屋周转费 6 万元、搬迁补助费 0.64 万元、搬迁综合奖励费 3 万元、预签协议奖励费 8 万元、有线电视移机费 0.03 万元、热水器费 0.03 万元、其他 4.37 万元，另可选购定向安置房 213.6 平方米。2023 年 12 月，王丽签订购房合同购买三套安置房，总价款 45.27 万元，房屋尚未交付。
李强现起诉要求分割上述未处理的拆迁补偿款（周转费、搬迁补助等共计 22.08 万元），主张分得 70% 即 15.46 万元。王丽等三人辩称，合同无效后房屋已收回，拆迁与李强无关，不同意分割。
（三）争议焦点
房屋买卖协议无效后，未分割的拆迁补偿款是否应向李强分配？
分配比例如何确定？
二、案件分析
（一）合同无效后的损失赔偿原则
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效后，有过错的一方应赔偿对方损失，双方都有过错的按比例承担。本案中，协议已被确认无效，李强因信赖合同有效投入大量资金装修并长期居住，王丽等作为出卖人对合同无效存在过错，应赔偿李强合理损失。
（二）拆迁补偿款的可分割范围
2018 年判决已处理房屋重置成新价、装修补偿及部分区位补偿款，未涉及的周转费、搬迁补助、奖励费等，属于因房屋拆迁产生的直接利益。李强作为实际居住人，对房屋增值及拆迁配合存在贡献，有权主张合理份额。
（三）过错比例与分配依据
生效判决已确定双方责任比例，结合李强长期居住、添附增值、配合拆迁等事实，其对合同无效的过错较小。法院根据协议约定的补偿项目、双方过错程度及生效判决确定的比例，认定李强可分得 70% 补偿款。
三、裁判结果
法院判决：
被告王丽、王磊、王浩于本判决生效后 7 日内赔偿原告李强房屋周转费、搬迁补助费、奖励费等共计 15.45 万元；
驳回原告李强的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）农村房屋买卖需警惕合同无效风险
农村房屋买卖需符合 “本村村民” 等身份要求，非本村村民购买易导致合同无效，买受人应提前核实自身资格。
签订协议时应明确违约责任及无效后的处理方案，避免纠纷。
（二）合同无效后损失赔偿的范围
买受人可主张的损失包括：已付房款、房屋及装修添附的重置价值、信赖利益损失（如租金差价）、拆迁补偿中与实际居住相关的费用（周转费、搬迁补助等）。
出卖人明知房屋不得转让仍出售的，可能承担主要过错责任。
（三）拆迁利益分割的关键证据
买受人应留存居住证明（水电费、物业费票据）、装修添附的支出凭证、户口迁入记录等，证明对房屋的实际投入和使用。
拆迁协议、评估报告等可作为补偿款数额的直接依据，需及时调取留存。
（四）分步诉讼的策略选择
若拆迁协议尚未履行，可待补偿款实际发放、安置房确定后再起诉分割，避免因履行不确定导致诉求无法支持。
对已确定的损失（如房屋价值）可先行起诉，未处理部分保留诉权。
本案中，法院基于公平原则和过错比例，支持了李强对剩余拆迁补偿款的分割请求，既维护了法律严肃性，也兼顾了实际居住人的合理利益。这提醒农村房屋交易双方，应遵守法律规定，审慎签约；一旦发生纠纷，需注重证据留存，通过合法途径主张权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
