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在房屋交易中，新业主已办理产权登记却遭遇原住户拒不腾退的情况并不少见。北京海淀区一起案件中，购房者依法取得房屋所有权后，原住户以 "唯一住房" 为由长期霸占，甚至破坏门锁强行居住。法院最终判决原住户限期搬离并支付占用费，明确了物权保护的司法原则。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：赵伟（房屋买受人，新产权人）
被告：孙强、孙磊、周琳（原住户，祖孙三代）
涉案房屋：五号房屋（海淀区 × 号房屋）
（二）争议焦点
赵伟作为登记产权人，是否有权要求孙强等人腾退房屋？
原住户以 "唯一住房" 为由拒绝搬离，能否对抗物权人的合法权利？
强占房屋期间的使用费标准如何确定？
（三）事件经过
五号房屋原属李芳与丈夫孙建国共同所有，2009 年孙建国去世后引发继承纠纷。2021 年 11 月，海淀法院判决五号房屋由李芳继承，李芳需向其他继承人支付折价款，其中向孙强（孙建国之子）支付 78.3 万元。孙强不服上诉后又撤回，判决生效后因孙强未配合，折价款始终未实际支付。
2022 年 8 月，李芳与赵伟签订房屋买卖合同，以 340 万元价格出售五号房屋。赵伟支付首付款 203 万元、贷款 137 万元，同年 9 月 5 日完成过户登记，取得不动产权证。此时五号房屋由孙强之子孙磊及其妻周琳实际居住，二人以 "唯一住房" 为由拒绝腾退。
2022 年 11 月，赵伟更换门锁后，孙磊报警并私自破坏门锁重新入住。赵伟多次报警及上门沟通无果，遂起诉要求腾退房屋、支付每月 6500 元的占用费及物业费等损失。孙强、孙磊、周琳经法院传唤未到庭应诉。
二、案件分析
（一）物权效力的核心认定
法院确认赵伟权利的法律逻辑：
登记即享物权：根据《民法典》第二百零九条，不动产物权自登记时设立。赵伟已依法办理五号房屋产权登记，成为合法所有权人，享有占有、使用、收益和处分的完整权利。
继承纠纷不影响新业主权利：孙强等人与李芳的继承纠纷已由生效判决解决，孙强未领取折价款或另寻住房，不能成为对抗新产权人的合法理由。即使五号房屋是孙磊的唯一住房，也需通过合法途径解决，而非强占他人财产。
（二）强占行为的法律性质
法院关于侵权认定的关键审查：
无权占有构成妨害：孙磊在明知房屋已出售给赵伟的情况下，破坏门锁强行居住，属于《民法典》第二百三十六条规定的 "妨害物权" 行为，物权人有权请求排除妨害。
历史居住权不能对抗新物权：孙磊一家虽曾经孙强同意居住，但房屋产权变更后，原居住许可自动失效。2018 年李芳起诉腾退未果的判决，因产权主体变更已不具有约束力。
（三）占用费的计算依据
法院确定赔偿标准的裁判要点：
使用费起算时间：赵伟 2022 年 9 月取得产权，但正式通过诉讼主张权利始于 2024 年 4 月，法院从起诉书送达被告之日起算使用费，兼顾权利主张的时效性。
标准合理性调整：赵伟主张每月 6500 元市场租金过高，法院结合区域同类房屋租赁价格，酌情调整为每月 4500 元，平衡了物权保护与实际损失填补。
三、裁判结果
法院判决：
孙强、孙磊、周琳于判决生效后三十日内将五号房屋腾空交付给赵伟；
孙强、孙磊、周琳于判决生效后三十日内支付房屋占有使用费，自 2024 年 4 月 1 日起按每月 4500 元计算，至实际腾退之日止；
驳回赵伟要求支付物业费、利息及设施损坏赔偿的诉讼请求。
四、案件启示
（一）物权保护的实务要点
产权登记的核心作用：房屋交易务必及时办理过户登记，不动产权证是主张物权的最直接证据。本案中赵伟的产权登记成为胜诉的关键依据。
遭遇强占的应对步骤：发现房屋被占用后，应第一时间报警固定证据（如派出所受案记录），书面催告腾退并留存送达凭证，协商无果立即起诉，避免拖延导致损失扩大。
（二）原住户的权利救济边界
继承纠纷与物权的区分：继承人对房屋的权利主张应通过继承诉讼解决，在产权已转移的情况下，不得以未获补偿为由强占房屋，可另行通过执行程序追讨折价款。
唯一住房的特殊处理：以 "唯一住房" 为由拒绝腾退并非合法抗辩，但可在诉讼中向法院说明情况，申请给予合理的搬迁宽限期，或与新业主协商过渡期租金。
（三）证据准备的关键事项
物权证明的完整性：购房者需妥善保管买卖合同、付款凭证、不动产权证等，证明取得物权的合法性。本案中赵伟提交的资金流水、委托书等证据链完整，有效支撑了主张。
损失举证的必要性：主张房屋使用费需提供周边同类房屋租金参考，主张设施损坏需提交维修记录、鉴定报告等，否则可能因证据不足无法获赔。本案中赵伟因未提供物业费垫付凭证和设施损坏证据，相关诉求未获支持。
本案中，法院明确了 "物权优先于债权" 的原则，即使原住户存在居住困难，也不能以非法方式侵害登记产权人的合法权益。这一判决既维护了物权登记的公信力，也提醒房屋交易者在产权变更后及时清场，避免后续纠纷。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
