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买房后按时付款、收房入住，却迟迟拿不到房产证，购房者能否索要违约金？开发商与关联公司该如何分担责任？这起案例给出了清晰答案。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告赵磊向法院提出诉讼请求：
判令甲公司、乙公司向其支付逾期办理房屋产权证违约金 10472816.9 元（以 62334384 元为基数，按照同期全国间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加计 50% 的标准，自 2021 年 3 月 10 日计算至 2024 年 3 月 27 日）；
判令甲公司、乙公司共同向其支付保全保险费 9425.54 元。
赵磊称，2020 年 4 月 9 日，他与乙公司签署《商品房 / 车位认购意向书》，认购乙公司委托甲公司定向开发的一号房屋及两个车位，明确了房屋总价款、付款方式等内容。他按约定支付了全部款项 62874384 元，2020 年 12 月 9 日甲公司交付房屋，他已入住。2021 年 1 月 8 日，他与乙公司签订《关于定向开发商品房及车位买卖之协议书》，确认房屋总价款 62334384 元，同意与甲公司签署正式买卖合同。但甲公司与乙公司未按约定办理产权登记，直到 2024 年 3 月 27 日他才取得房产证，故要求二公司支付违约金及保全保险费。
（二）被告的抗辩主张
甲公司辩称，其不是案涉合同当事人，与赵磊不存在合同关系。案涉合同的签约主体是赵磊和乙公司，它只是接受乙公司指令履行债务的第三人，根据法律规定，应由债务人乙公司承担违约责任。且逾期办证是因大连银行不办理抵押登记注销手续，属第三人原因，不应适用相关司法解释，赵磊主张的违约金计算基数、利率和天数均不合理，不同意支付保全保险费。
（三）法院查明的关键事实
2020 年 4 月，赵磊与乙公司签署认购意向书，购买一号房屋及车位，支付购房款 33230912 元、车位款 540000 元、装修费 29103472 元，甲公司、乙公司及关联公司分别出具票据。
2020 年 12 月 9 日，甲公司交付房屋，赵磊入住。2021 年 1 月 8 日，赵磊与乙公司签订买卖协议书，确认总价款 62334384 元，同意与甲公司签署正式现房买卖合同。
甲公司与乙公司曾是关联公司，签有定向开发合作协议，一号房屋属该定向开发项目。赵磊曾起诉要求二公司办理产权登记，法院判决二公司在抵押登记注销后十五日内协助过户，二审维持原判，2024 年 3 月 27 日赵磊取得房产证。
案涉房屋因设有抵押导致逾期办证，抵押未及时注销是因乙公司与甲公司未按约定向大连银行支付购房款。
二、案件分析
（一）争议焦点
甲公司与乙公司是否应当承担逾期办理房产证的违约责任？
违约金的计算基数、利率和天数应如何确定？
保全保险费是否应由二公司承担？
（二）法律分析
违约责任的承担主体：乙公司作为案涉房屋的出卖方和实际收款方，虽非开发商，但作为合同相对方和房产实际权利人，未按约定履行义务，应承担违约责任。甲公司作为项目开发商，承担办理权属证书的义务，其关于逾期办证系第三人原因、协助义务未届至的抗辩与事实和法律不符，应与乙公司共同承担责任。
违约金的计算：赵磊支付的装修款是总房款的一部分，乙公司将购房款和装修款分开支付是为规避监管，不影响总房款数额的认定，故应以总房款 62334384 元为基数。原告主张的利率加计 50% 无依据，应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。结合房屋交付和合同签订时间，违约金应自交房后 360 日起计算至 2024 年 3 月 26 日。
保全保险费：该费用是赵磊为维护权益支出的必要合理费用，应由二公司承担。
三、裁判结果
法院判决：
甲公司、乙公司于本判决生效后七日内共同给付赵磊逾期办证违约金 5200736.97 元；
甲公司、乙公司于本判决生效后七日内共同向赵磊支付保全保险费 9425.54 元；
驳回赵磊的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）合同当事人应全面履行义务
房屋买卖中，出卖方和开发商应按合同约定和法律规定及时办理产权登记手续，不得因内部约定或规避监管而损害购房者权益，否则需承担违约责任。
（二）违约金计算需合理合法
购房者主张违约金应依据法律规定和合同约定，计算基数、利率等需符合实际情况，出卖方不得以款项支付方式等理由否认总房款数额。
（三）关联公司责任不可推卸
关联公司之间的合作协议不能对抗购房者，开发商作为权属办理义务主体，实际出卖方作为合同相对方，均可能因逾期办证承担共同责任。
（四）合理维权费用应获支持
购房者为维权支出的必要合理费用，如保全保险费等，可要求违约方承担，以弥补维权损失。
若遇到类似的房产证办理纠纷，建议及时咨询专业律师，依法维护自身合法权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
