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在家庭财产传承领域，不动产交易往往伴随着复杂的法律关系与情感纠葛。本案中，房屋所有权人将登记在其名下的房产转让予外孙的行为，引发母女间所有权归属争议。本文将从不动产登记效力、家庭财产交易的特殊性等法律维度，对该纠纷的法律构成要件及权利救济路径展开系统分析。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告周敏向法院提出诉讼请求：
确认赵淑兰与孙阳就一号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
判令赵淑兰、周婷协助将一号房屋变更登记至周敏及周婷名下，为共同共有；
本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告负担。
周敏称，父母赵淑兰与周国强育有三女，分别是长女周婷、次女周敏和小女儿周琳 。周琳早年离世，周国强于 1999 年去世 。一号房屋是单位福利分房，自己和母亲凭借职工身份共同获得，虽登记在母亲名下，但自己也是实际权利人之一 。且该房屋购于父母婚姻存续期间，父亲对母亲的房产份额享有 50％权益 。然而，她发现母亲与孙阳私下签订合同过户房屋，二人明知她的权利却仍为之，严重侵害其利益，故诉至法院维权。
（二）被告的抗辩主张
赵淑兰、周婷辩称：
房屋归属：一号房屋过户前属赵淑兰个人所有，周敏无份额。房屋原是公房，由赵淑兰承租并出资购买，周敏虽参与换房，但未实际出资，若认定其有份额与福利分房政策相悖 。
遗产处理：周国强去世后，2001 年全家通过公证处理遗产，周敏和周婷已放弃一号房屋继承份额，现周敏再主张与事实不符 。
交易有效性：赵淑兰作为房屋所有权人有权处分房屋。将房屋过户给孙阳，是对其多年赡养的回报。周敏因家庭矛盾恶意诉讼，应驳回其诉求 。
（三）法院查明的关键事实
家庭关系：赵淑兰与周国强育有三女，周国强去世，孙阳是周婷之子 。
房屋来源：1989 年周敏与赵淑兰换房获一号房屋承租权，1994 年赵淑兰出资购买并登记在自己名下，购房时使用女方工龄，部分交款由周敏办理 。
遗产处理：2001 年的继承公证仅涉及周国强其他房产，未处理一号房屋 。
房屋交易：2023 年赵淑兰与孙阳签订买卖合同（赵淑兰签字由孙阳代笔），将房屋过户给孙阳，实际为赠与，未支付房款 。
证据争议：周敏提交与赵淑兰的录音证明其权益；赵淑兰、周婷提交多项证据反驳，双方对证据真实性存争议 。
二、案件分析
（一）争议焦点
赵淑兰与孙阳签订的房屋买卖合同是否有效？
周敏要求将房屋登记为共同共有的诉求能否得到支持？
诉讼相关费用应由谁承担？
（二）法律分析
合同效力判定：虽赵淑兰签字非本人所签，但结合其到场及过户结果，可认定处分房屋是其真实意思 。然而，一号房屋属赵淑兰与周国强夫妻共同财产，且周国强在该房屋中的遗产份额未处理，赵淑兰处分房屋损害其他继承人利益，构成恶意串通，根据《民法典》，该合同无效 。
产权登记主张：周敏主张共同共有需先进行析产继承，本案暂不处理 。合同无效后，房屋产权应恢复登记至赵淑兰名下 。
三、裁判结果
法院判决：
赵淑兰与孙阳于 2023 年 9 月 22 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
孙阳、周婷协助周敏将一号房屋变更登记至赵淑兰名下；
该判决明确了同效力与房屋产权归属，为后续纠纷解决奠定基础。
四、案件启示
（一）家庭房产交易警示
核查产权清晰：房产交易前务必确认产权归属，避免无权处分或侵害他人权益 。
保留书面凭证：家庭房产约定、款项支付等需形成书面协议并留存证据，防止纠纷时举证困难 。
规范继承程序：处理房产继承应严格遵循法定程序，明确遗产范围，避免遗漏争议 。
（二）法律行为有效性要点
确保真实意愿：民事行为需体现当事人真实意思，代签等情况需有合理依据 。
禁止恶意串通：交易双方不得为私利损害他人权益，否则行为无效 。
（三）法律建议
遭遇家庭房产纠纷，优先协商调解；若需诉讼，及时咨询律师，收集合同、产权证明、沟通记录等证据，依法维护自身权益。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
