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花 140 多万买的房子，不仅没住上，还被法院判定合同无效！当购房款遇上民间借贷纠纷，该如何挽回损失？今天结合真实案例，带大家看清房产交易中的法律陷阱。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告周琳向法院提出诉讼请求：判令被告赵刚返还购房款 1459679 元及利息（利息自 2015 年 9 月 25 日起至 2023 年 5 月 20 日止为 495438 元；2023 年 5 月 21 日之后的利息，以 1459679 元为基数，按年利率 3.85% 的标准计算至实际支付之日止）。
周琳称，2012 年 5 月，赵刚与张某签订一号房屋买卖合同并于 2014 年完成过户。2015 年 1 月，周琳丈夫许明与刘某、孟某共同出借 70 万元给赵刚，约定借款期限 3 个月，月利率 2%，赵刚以一号房屋作抵押。借款到期后赵刚未还款，经协商，周琳替赵刚偿还刘某、孟某的借款本息，并由赵刚将房屋出售给周琳。
2015 年 9 月，周琳替赵刚偿还 40 万元本金及 6.4 万元利息；10 月，双方签订房屋买卖合同，周琳支付中介费 10 万元、代还银行抵押贷款 52.34 万元，加上赵刚应付许明的利息 4.8 万元，购房款共计 143.54 万元，房屋也过户到周琳名下。但后来发现赵刚与原房主存在纠纷，周琳始终未能实际占有房屋。经法院判决，赵刚与原房主、周琳签订的房屋买卖合同均无效，如今房屋已转移登记到张某子女名下，而赵刚拒绝退还购房款，周琳遂起诉维权。
（二）被告的抗辩主张
赵刚辩称：
主体资格异议：本案存在两组民间借贷关系，原告并非借款主体，无权主张还款；
借款金额争议：第一笔 70 万元借款实际到手 675500 元，且已部分还款，应按实际金额计算；第二笔 52 万元借款未全部收到，原告无返还请求权；
费用承担反驳：中介费 10 万元系原告个人委托，无权要求被告承担；
责任转嫁主张：房屋买卖合同无效后，应由原房主继承人向银行返还贷款，原告应向原房主主张不当得利，而非向自己追讨 。
（三）法院查明的关键事实
合同效力认定：法院生效判决确认赵刚与周琳、赵刚与原房主张某签订的房屋买卖合同均无效 ；
购房款构成：
借款本息转化部分：许明通过债权转让获得对赵刚的债权，部分借款本息转化为购房款；
代还贷款：周琳代赵刚偿还银行抵押贷款 52.34 万元；
争议费用：中介费、融资服务费等费用存在争议 ；
还款情况：赵刚曾向许明转账还款 3 笔，另有 4 笔存款还款无证据支持；
房屋权属变动：一号房屋先后过户至周琳、张某子女名下 。
二、案件分析
（一）争议焦点
周琳是否具备原告主体资格？
购房款的具体金额应如何认定？
利息损失该由谁承担？
（二）法律分析
主体资格认定：许明的债权已转化为购房款，周琳作为房屋买卖合同当事人，有权主张返还购房款，具备原告主体资格 ；
购房款核算：
借款本息：扣除已还款项后，确认借款本金及利息转化的购房款金额；
代还贷款：代还银行贷款 52.34 万元应计入购房款；
争议费用：因缺乏授权证据，中介费、融资服务费等不予认定 ；
利息责任划分：双方恶意串通导致合同无效，均有过错，法院酌情确定利息起算时间和计算标准 。
三、裁判结果
法院判决：
赵刚返还周琳购房款 1189299.59 元；
赵刚以 1189299.59 元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，支付自 2023 年 6 月 9 日起至实际付清之日止的利息 。
这一判决明确了合同无效后的财产返还责任，为类似纠纷提供了裁判参考。
四、案件启示
（一）购房者注意事项
核查产权背景：购房前务必查询房屋产权归属、是否存在纠纷或抵押，避免 “问题房” ；
规范合同条款：明确约定房款支付、房屋交付、违约责任等细节，避免口头承诺；
保留交易证据：留存转账记录、聊天记录、协议文件等，为维权提供依据 。
（二）借贷风险防范
明确资金用途：借款合同中约定资金用途，防止资金被挪作他用；
审查借款人资质：评估还款能力，避免因借款人违约陷入债务纠纷；
规范担保手续：涉及抵押担保时，办理合法有效的抵押登记 。
（三）法律风险提示
合同无效后果：恶意串通、违反法律规定等情形会导致合同无效，双方需承担返还责任；
利息主张限制：利息计算标准需符合法律规定，过高主张难以得到支持 。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
