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明明价值几十万的房子，却以 100 元成交过户？看似离谱的操作背后，究竟藏着什么猫腻？今天通过一起真实案例，看法院如何识破 “虚假买卖”，守护当事人合法权益，也为大家敲响财产交易的警钟！
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告周芳向法院提出三项诉讼请求：
判定林梅与林萍于 2023 年 9 月 7 日签订的《霸州市存量房屋买卖合同》无效；
将位于河北省霸州市（一号房屋）恢复过户至林梅名下；
本案诉讼费用由被告承担。
周芳称，她与林梅的附义务赠与合同纠纷经法院判决生效后，林梅为逃避执行，与林萍恶意串通，将一号房屋转移登记至林萍名下，这一行为严重损害了自己的合法权益，因此诉至法院维权 。
（二）被告的抗辩主张
被告林梅辩称，卖房实属生活所迫，不存在恶意串通。她表示，因丈夫长期患病，自己辞去工作照顾长达 8 年，耗尽积蓄。丈夫离世后，又需赡养母亲，生活压力巨大。而周芳及其亲属为争夺遗产不断纠缠，自己卖房是为维持生计，并非故意转移财产 。此外，林梅强调房屋以 70 万元的市场价出售给林萍，虽合同登记价为 100 元，但实际交易有银行流水为证，是因房产监管流程特殊要求才填写低价 。
被告林萍则辩称，自己对林梅欠债情况不知情，与林梅仅是小区邻居，偶然相识。双方签订的房屋买卖合同真实有效，交易价格合理，且已按规定完成资金监管、缴税及过户流程 。林萍称，合同登记价为 100 元是因资金监管账户放款延迟，咨询工作人员后按要求填写，实际已由女儿分笔支付 70 万元购房款 。
（三）法院查明的关键事实
前案判决与执行：周芳与林梅附义务赠与合同纠纷，经北京市朝阳区人民法院判决，林梅需返还周芳赠与款项 400 万元及利息、抚恤金等 ；北京市第三中级人民法院维持原判，林梅申请再审被驳回，但其未履行完毕判决义务 。
房屋交易过程：2023 年 8 月 20 日，林梅与林萍签订《房屋买卖合同》，约定以 70 万元交易一号房屋，并签订补充协议由林萍女儿李娟代理付款 。9 月 7 日，双方签订《霸州市存量房买卖合同》，登记成交价为 100 元，并办理资金监管协议，林萍支付监管款 100 元 。9 月 8 日，房屋完成过户登记至林萍名下，同日林萍缴纳契税 8176 元 。随后，李娟分多笔向林梅转账共计 70 万元 。
交易疑点细节：双方合同未约定过户时间；林萍无购房能力，房款全由女儿支付，且女儿在交易前有大额现金存入；林萍购买房屋后从未居住 。
二、案件分析
（一）争议焦点
林梅与林萍签订的《霸州市存量房屋买卖合同》是否属于虚假意思表示？
双方是否存在恶意串通损害第三人利益的行为？
（二）法律分析
虚假意思表示认定：根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效 。本案中，双方真实交易价格为 70 万元，却在房管部门登记 100 元，明显存在 “阴阳合同” 情形。结合未约定过户时间、无预付款即过户、房款由第三人支付且存现金存入异常等情况，足以认定 100 元交易合同为虚假意思表示 。
恶意串通判定：虽林梅、林萍否认恶意串通，但林梅在有债务未履行的情况下低价转移房产，交易过程存在诸多不合常理之处，且未能作出合理解释。根据举证责任分配，法院综合交易背景、履行方式等因素，认定其行为损害周芳合法权益 。
法律后果：虚假合同无效后，依据《民法典》第一百五十五条、第一百五十七条，因该行为取得的财产应予以返还，故林萍需协助将房屋恢复登记至林梅名下 。
三、裁判结果
法院判决：
林梅与林萍于 2023 年 9 月 7 日签订的《霸州市存量房屋买卖合同》无效；
林萍于判决生效后 10 日内，协助林梅将一号房屋恢复登记至林梅名下 。
四、案件启示
（一）财产交易避坑指南
警惕异常交易：遇到明显低于市场价、交易流程不合常规的买卖，务必提高警惕，核实交易真实性 。
留存关键证据：合同、付款凭证、沟通记录等资料需妥善保存，避免因证据缺失导致维权困难 。
关注产权变动：涉及债权债务纠纷时，及时关注债务人财产动态，必要时申请财产保全 。
（二）法律维权建议
若发现他人通过虚假交易转移财产，应及时收集证据，咨询专业律师，通过法律途径确认合同无效、追回财产 。同时，在签订重要合同时，可委托律师审核条款，规避潜在法律风险 。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
