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经济适用房本是保障低收入家庭住房需求的政策性房产，却有人违规交易引发纠纷。这起案件中，房屋买卖合同为何被判无效？背后又藏着哪些法律要点？专业律师带您一探究竟。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告江雨薇向法院提出诉讼请求：
判令柳芳、赵明远与周昊、吴思雨在 2022 年 8 月 25 日签订的关于一号房屋的买卖合同无效；
本案诉讼费由柳芳、赵明远、周昊、吴思雨承担。
江雨薇称，自己与柳芳是母女关系，和赵明远是继兄妹关系，柳芳与赵明远则是母子关系，柳芳和已故的赵振国是再婚夫妻 。2022 年 8 月 25 日，柳芳和赵明远将一号房屋出售给周昊、吴思雨，当日完成房屋交付，120 万元购房款转入赵明远账户 。后来柳芳和赵明远因卖房款产生争议闹上法院，江雨薇才知晓房屋被出售一事 。她认为，四人的交易严重违反经济适用住房管理规定，属于无效法律行为，还侵犯了自己的合法权益，因此诉至法院。
（二）被告的抗辩主张
柳芳：同意江雨薇的诉讼请求 。
赵明远：否认自己是房屋买卖合同当事人，称是柳芳与周昊、吴思雨签订合同，自己只是从中帮忙。还指出江雨薇并非合同当事人，不具备原告主体资格，应尊重房屋买卖双方意愿 。
周昊、吴思雨：共同辩称，起诉主体需与案件有直接利害关系，江雨薇不是房屋产权人，且赵振国去世多年，购房时房产证显示柳芳单独所有，他们已尽到注意义务，江雨薇不具备起诉资格，应驳回起诉 。此外，他们认为房屋购买时间为 2017 年，满 5 年后可转让，合同未违反国家强制性规定，不存在侵权行为，还怀疑柳芳与江雨薇恶意串通，保留追究责任的权利 。
（三）法院查明的关键事实
家庭关系：柳芳与赵振国于 2002 年 10 月 22 日再婚，江雨薇是柳芳女儿，赵明远是赵振国儿子，江雨薇与赵明远为继兄妹关系，赵振国于 2020 年 5 月 19 日去世 。
房屋购买：2017 年 3 月 9 日，甲公司与赵振国、柳芳签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，购买一号房屋，约定总价款 348157 元，交付时间为 2017 年 4 月 15 日，还明确购买满 5 年可转让，但需按规定向政府交纳收益等价款 。
产权变更：2021 年 11 月 22 日，确认房屋相关信息；2022 年 4 月 18 日，房屋转移登记至柳芳名下，柳芳取得契税完税证明 。
房屋交易：2022 年 8 月 25 日，柳芳与周昊、吴思雨签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋成交价 130 万元，当日交付房屋，周昊、吴思雨支付 120 万元，剩余 10 万元作为过户保证金 。款项转入赵明远账户，赵明远出具定金和首付款收条 。
二、案件分析
（一）争议焦点
柳芳、赵明远与周昊、吴思雨签订的房屋买卖合同是否有效？
江雨薇是否具备原告主体资格？
（二）法律分析
合同效力判定：经济适用房具有社会保障属性，受严格政策约束 。根据规定，购买不满 5 年不得直接上市交易，需政府回购 。本案中，房屋交易时仍处于限制期内，柳芳未申请政府回购就进行买卖，违反相关规定，损害社会公共利益 。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，违背公序良俗的民事法律行为无效，因此该买卖合同无效 。
原告主体资格认定：一号房屋由柳芳和赵振国共同购买，江雨薇作为赵振国亲属，与房屋存在利害关系，有权提起诉讼，具备原告主体资格 。
合同相对性问题：赵明远并非买卖合同出卖方，不应承担合同无效的相关责任 。
三、裁判结果
法院判决：确认柳芳与周昊、吴思雨于 2022 年 8 月 25 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效 。对于合同无效导致的损失赔偿等问题，相关权利人可另行主张 。
四、案件启示
（一）购房者注意事项
核实房屋性质：购买二手房时，务必查清房屋性质，若为经济适用房、限价房等政策性住房，需确认是否满足上市交易条件 。
谨慎交易：切勿轻信卖方承诺，避免参与违规交易，否则不仅合同可能无效，还可能面临财产损失 。
（二）卖房者行为规范
遵守政策规定：政策性住房所有者应严格遵守交易限制，在符合条件前不要擅自出售房屋 。
明确产权归属：家庭共有房产交易前，需取得所有产权人同意，避免引发家庭纠纷和法律风险 。
（三）法律维权要点
及时主张权利：发现权益受损，应及时通过法律途径解决，注意诉讼时效 。
收集证据：保存与房屋交易相关的合同、转账记录、沟通记录等证据，为维权提供支撑 。
经济适用房交易关乎民生与公平，违规操作必将受到法律约束。若您在房产交易中遇到类似问题，或对相关法律规定有疑问，欢迎私信专业律师团队，获取一对一法律解决方案，守护您的合法权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
