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全款买房、装修入住，可房产证到手后，卖房人却迟迟不配合过户？面对卖房人离世、继承人怠于履行义务的困境，购房者该如何破局？专业律师结合真实案例，为你拆解此类纠纷的维权关键。
一、案情梳理
（一）购房交易的达成
2016 年，购房者周悦通过朋友结识了孙阳。孙阳的父亲孙志因病卧床，为筹措医疗费用，孙阳及其母亲李梅决定代父亲出售位于北京市大兴区的一号房屋 。2016 年 7 月 26 日，孙阳与周悦签订书面协议，约定：周悦支付全部房款后，孙阳不得在房产证办理期间转卖房屋，房本办妥后不得私自抵押；若能改底单，孙阳需无条件配合，若不能改，则在房本下发第一时间通知周悦并协助过户；若孙阳毁约，需按 300 万元本金及 20% 年息赔偿 。
当日，孙志的配偶李梅、儿媳吴雨签署《亲属同意出售声明》，认可孙阳的售房行为及相关文件 。周悦及其丈夫分多笔向孙阳支付购房款 205 万元，孙阳出具收条确认收款。
（二）房屋的交付与后续争议
2017 年，周悦办理入住手续后对房屋进行装修，其父母长期居住并承担供暖费、物业费等费用 。2020 年 9 月，一号房屋房产证办理完成，孙阳将房产证交给周悦，但始终未履行过户义务 。此时房屋仍登记在已去世的孙志名下（孙志于 2021 年 10 月 20 日注销户口），其继承人李梅、孙阳、孙瑶也怠于配合过户 。为维护权益，周悦将三人诉至法院，要求将房屋产权过户登记至自己名下，并由三被告承担诉讼费。
（三）法院查明的关键事实
房屋权属背景：2011 年，王建平夫妇申请将一号房屋产权人变更为孙志；2014 年，法院宣告孙志为无民事行为能力人，李梅、孙阳依法成为其监护人 。
购房交易证据：周悦提交完整的付款凭证、书面协议、亲属同意声明等，证明交易真实性；同时提供居住期间的缴费票据，佐证其实际占有房屋 。
房屋登记现状：2020 年，一号房屋取得不动产权证书，登记权利人为孙志，房屋性质为商品房住宅 。
二、案件分析
（一）合同效力认定
根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，孙阳作为监护人代无民事行为能力人孙志出售房屋，合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效 。李梅签署同意声明进一步确认了售房行为的有效性。
（二）过户责任界定
监护人的代理权限：孙志被宣告无民事行为能力后，李梅、孙阳作为监护人有权处理其财产，但需遵循有利于被监护人的原则 。本案中售房用于医疗支出，符合该原则，且交易已实际履行 。
继承人的义务承担：孙志去世后，其继承人李梅、孙阳、孙瑶在继承遗产范围内，需承担被继承人的合同义务 。周悦已履行付款义务，继承人应当配合完成过户手续。
（三）法律依据解析
法院判决依据主要包括：
《民法典时间效力规定》：明确本案适用当时的法律规定；
《民法通则》相关条款：强调监护人对被监护人财产的管理职责，以及依法成立的合同应全面履行 。
三、裁判结果
法院经审理判决：李梅、孙阳、孙瑶于判决生效后 10 日内，协助周悦将一号房屋过户登记至周悦名下 。
四、案件启示
（一）购房者风险防范建议
核查产权与处分权限：购房前通过不动产登记中心查询房屋权属，核实卖房人是否为产权人或合法代理人；若涉及无民事行为能力人，需确认监护人身份及授权文件 。
完善合同条款：合同中明确过户时间、违约责任、费用承担等关键内容，尤其对特殊情况（如产权人离世）的处理方式作出约定 。
保留交易证据链：完整保存付款凭证、书面协议、沟通记录等，为可能出现的纠纷提供有力证据 。
（二）卖房人及继承人注意事项
依法履行合同义务：监护人处分被监护人财产时，需确保行为合法合规；继承人应在继承范围内履行被继承人的合同债务 。
及时处理产权变更：涉及房屋交易，应按约定时间办理过户手续，避免因拖延引发纠纷 。
（三）法律风险警示
房屋买卖与继承纠纷常因产权不清、合同漏洞导致争议。遇到类似问题，当事人应及时咨询专业律师，通过法律途径维护权益 。若您正面临相关困扰，欢迎私信获取一对一法律解决方案！
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
