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农村房屋买卖中，一纸契约是否真能保障交易安全？当卖房人时隔多年反悔，购房者的权益又该如何，因宅基地房屋买卖引发的纠纷屡见不鲜。今天通过一起真实案例，专业律师带您剖析农村房屋买卖背后的法律风险与维权要点。
一、案情梳理
（一）交易契约的签订
1999 年 4 月 12 日，李明与张涛签订《房地产买卖契约》，约定李明以 2000 元价格，将位于东高村镇侯家庄北街的一号房屋及宅基地出售给张涛 。契约明确：房屋坐落于本村后街路南，成交价格一次性付清，交房时宅基地使用权一并转移；李明需保证权属清晰，若产生纠纷由其承担责任 。双方签字确认，契约一式两份。
（二）交易争议的产生
多年后，李明突然否认买卖契约效力，主张当年仅出售宅基地，且地上无房屋 。更称 2006 年 10 月 28 日，张涛因与邻居发生矛盾，主动退回宅基地，自己也退还了 2000 元款项 。为此，李明还出示一份有张涛签名的证明，内容为 “06.10.28 晚退回旧房基地归还原主，06.10.28 晚付钱” 。
（三）诉讼中的双方主张
张涛诉至法院，请求：
确认 1999 年签订的《房地产买卖契约》有效；
诉讼费用由李明承担 。
李明则抗辩：
认可曾出售宅基地，但地上无房屋；
2006 年交易已解除，宅基地和款项均已返还；
目前自己为宅基地合法使用权人，有权收回 。
（四）法院查明的关键事实
契约与交易情况：双方签订的《房地产买卖契约》明确包含房屋及宅基地买卖，标的物指向侯家庄北街 X 号；
交易解除证据：张涛在 2015 年另案审理中，亲口承认 2006 年证明上的签名属实，即认可退回宅基地和收回款项的事实；
宅基地权属现状：村委会证实，李明为侯家庄北街 X 号宅基地合法使用权人，且 2023 年其建房申请已通过审批公示 。
二、案件分析
（一）合同效力的法律认定
根据我国法律规定，农村房屋买卖合同需经村集体批准同意 。本案中，李明与张涛签订的契约未履行该程序，违反了农村宅基地管理的强制性规定。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，该契约因欠缺法定生效要件，存在效力瑕疵 。
（二）交易解除的事实认定
张涛亲笔签名的证明，以及其在另案中的自认，形成完整证据链，足以证实 2006 年双方已协商解除交易 。根据《民法典》第五百六十二条，当事人协商一致，可以解除合同 。因此，自 2006 年退款退地起，双方的买卖契约已实际解除。
（三）宅基地权属的最终确定
村委会的证明及建房审批材料，确认李明为宅基地合法使用权人 。在交易解除且未重新履行合法转让程序的情况下，张涛主张契约有效并要求确认权利，缺乏事实和法律依据 。
三、裁判结果
法院审理后认为，涉案《房地产买卖契约》因未经村集体批准，本身存在效力问题；且双方已于 2006 年协商解除合同，宅基地权属已恢复原状 。最终依据《民法典》相关规定，判决驳回张涛的全部诉讼请求 。
四、案件启示
（一）购房者风险防范要点
核实产权与程序：购买农村房屋，务必确认卖方是否为宅基地合法使用权人，交易是否经村集体同意；
完善合同条款：合同中明确房屋、宅基地范围，约定违约责任和争议解决方式；
留存交易证据：保留付款凭证、沟通记录、审批文件等，避免日后纠纷无据可依 。
（二）卖房者法律合规提示
遵守法律规定：不得违规转让宅基地，确保交易符合政策要求；
妥善处理解除事宜：若协商解除合同，需签订书面协议，明确双方权利义务；
避免恶意反悔：随意反悔不仅违背诚信原则，还可能承担法律责任 。
（三）法律风险特别提醒
农村宅基地和房屋买卖受严格法律限制，未经合法程序的交易，即便签订契约也可能无效 。一旦发生纠纷，双方权益都难以得到有效保障。因此，无论是买卖双方，都应充分了解相关法律规定，必要时咨询专业律师，避免陷入法律困境 。
农村房屋买卖纠纷复杂多变，若您正面临类似问题，欢迎留言或私信咨询，专业律师为您提供一对一法律解决方案！
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
