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花 2500 多万买房、近百万买车位，等了 4 年才拿到房产证！开发商抵押房屋导致房产被查封，业主该如何维权？今天结合真实案例，带您直击商品房逾期办证纠纷，解读索赔关键要点。
一、案情梳理
（一）合同签订与履行
2019 年 6 月，购房者陈明与甲房地产开发有限公司（简称甲公司）签订多份合同：
住宅合同：6 月 13 日，签订《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》，购买一号房屋，总价 25015997 元，合同明确房屋已抵押给银行 ；
车位合同：6 月 3 日，签订 3 份《北京市商品房现房买卖合同（商业办公等非住宅类）》，购入三个车位，每个单价 295000 元，车位同样处于抵押状态 。
陈明依约支付首付款 10900997 元，并通过江苏银行贷款支付剩余 15000000 元。2019 年 12 月，甲公司交付房屋和车位，并开具全额发票。
（二）纠纷焦点与各方主张
合同约定，甲公司应在房屋交付后 730 日内（即 2021 年 12 月 25 日前）协助办理产权登记 。然而因甲公司将房屋和车位抵押，导致产权办理受阻，房产多次被法院查封。经陈明提出执行异议，2023 年 10 月 31 日才拿到车位产权证，2024 年 1 月 4 日取得房屋产权证 。
陈明诉至法院，请求：
甲公司支付逾期办理不动产权证书的违约金 1910921.28 元；
甲公司承担本案诉讼费 。
甲公司辩称：
陈明主张的违约金标准无合同依据，且已实际使用房屋和车位，未造成实际损失；
应按合同约定，以已付购房款及车位款的万分之一支付违约金 。
（三）案件关键事实
抵押与查封：房屋和车位在出售前已抵押，因甲公司债务问题导致房产被查封，直接影响产权办理 ；
合同约定：明确约定逾期办证责任，但甲公司主张的 “万分之一” 违约金标准过低 ；
时间线：交付后超两年才完成产权登记，远超合同约定期限 。
二、案件分析
（一）合同效力认定
陈明与甲公司签订的多份合同，均为双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效 。甲公司应按约定履行协助办理产权登记的义务。
（二）违约责任判定
违约事实明确：甲公司因自身抵押行为导致逾期办证，构成违约 。
违约金调整依据：
合同约定的 “万分之一” 违约金明显低于业主实际损失（资金占用成本、房产潜在交易机会损失等） ；
根据《民法典》第 585 条，法院有权根据实际损失调整违约金金额 。
举证责任：陈明虽未提供具体损失证据，但房产查封、长期无法取得产权证的事实，足以证明损失存在 。
（三）法律风险与争议焦点
开发商抗辩无效：以 “未造成实际损失” 为由拒绝赔偿，无法对抗合同约定和法律规定 ；
违约金调整原则：法院需平衡合同约定与公平原则，避免守约方权益失衡 。
三、裁判结果
法院判决：甲公司向陈明支付逾期办证违约金 1910921.28 元 ，具体计算为：
房屋违约金：2021 年 12 月 25 日 - 2024 年 1 月 4 日，共 1851183.78 元；
车位违约金：2021 年 12 月 25 日 - 2023 年 10 月 31 日，共 59737.5 元 。
四、案件启示
（一）购房者避坑指南
签约前尽调：核查房屋抵押、查封情况，要求开发商明确解押时间和产权办理期限 ；
细化合同条款：约定较高的逾期办证违约金标准（如每日万分之三），或明确损失赔偿计算方式 ；
及时维权：发现逾期办证，立即发函催告，留存证据，必要时提起诉讼 。
（二）开发商合规建议
规范抵押管理：避免出售抵押房屋，或确保在交房前完成解押 ；
诚信履约：重视产权办理义务，避免因小失大承担高额违约金 。
（三）法律救济途径
若遭遇逾期办证纠纷，可：
依据合同约定和《民法典》相关条款，向法院起诉索赔；
申请财产保全，防止开发商转移资产；
联合其他业主共同维权，增强谈判和诉讼影响力 。
房产证是房屋的 “身份证”，开发商逾期办证别忍气吞声！如果您也遇到类似问题，欢迎留言或私信咨询，专业律师为您制定专属维权方案！
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
