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在不动产交易领域，四合院作为具有历史文化价值和稀缺属性的特殊房产类型，其交易活动始终备受市场关注。但实践中，此类交易常因法律规范适用、合同效力认定等专业问题引发争议。本文将结合典型司法案例，就限制民事行为能力人作为出卖人时，房屋买卖合同效力认定的法律问题展开专业分析。
案件梳理
（一）当事人信息
原告：陈立
被告：赵静
第三人：甲公司（北京某房地产经纪有限公司）
亲属关系：赵静与已逝配偶孙明于 1986 年结婚，育有一子孙宇。赵静父母已去世，孙宇为其法定监护人 。
（二）案件背景
2001 年，赵静取得位于北京市东城区秦老胡同 × 号 × 号房 2 间平房产权证，建筑面积 16.10 平方米，院落内还有其他案外人房屋 。2021 年 7 月 11 日，陈立与赵静通过甲公司居间，签订《房屋买卖居间合同》，约定赵静将一号房屋及院内附属建筑物以 300 万元出售，其中购房款 53 万元，院落补偿款 247 万元。陈立当日支付 10 万元定金，后赵静于 2021 年 10 月 10 日退回定金，并表示不再卖房 。
经查，赵静因长期照顾患病配偶，在配偶去世后出现抑郁症状，2022 年 11 月 9 日被法院宣告为限制行为能力人，孙宇担任其监护人。孙宇拒绝追认房屋买卖合同效力，陈立遂起诉要求继续履行合同，双方争议由此产生 。
争议焦点
《房屋买卖居间合同》是否有效？
原告陈立主张：合同签订时赵静不具备限制行为能力，合同合法有效；即便存在无权处分，也不影响合同效力 。
被告赵静主张：签订合同时自己已是限制行为能力人，且合同存在价格过低、条款不明等问题，法定代理人不追认，合同应无效 。
陈立能否要求继续履行合同？
原告陈立主张：合同有效，赵静应继续履行，协助办理产权登记并交付房屋 。
被告赵静主张：合同无效，不存在继续履行的基础 。
陈立的购房行为是否存在违规？
被告赵静主张：陈立是甲公司员工，违反房地产经纪管理规定，承购自己提供经纪服务的房屋 。
原告陈立主张：自己不是甲公司员工，社保代缴不代表劳动关系，购房行为无违规 。
案件分析
（一）合同效力的关键认定
根据《中华人民共和国民法典》，限制行为能力人签订的非纯获利益且与其精神健康状况不适应的合同，需经法定代理人追认才有效 。赵静出售的房屋产权面积仅 16.1 平方米，却涉及整个 76 平方米院落，交易标的复杂。结合其长期抑郁病史及司法鉴定结论，可知她在签订合同时无法正确辨认交易意义和后果 。其法定监护人孙宇明确拒绝追认，因此合同自始无效 。
（二）购房行为的合规性审查
赵静主张陈立是甲公司员工，违反 “承购自己提供经纪服务的房屋” 规定。但陈立称社保代缴不代表劳动关系，且无证据证明签订合同时双方存在劳动关系，该主张难以成立 。不过，合同中关于土地出让金支付、房款支付方式等重要条款约定不明，一定程度上反映出交易的不规范性 。
（三）房屋交易条件与产权争议
涉案房屋未办理土地证，虽陈立称补交土地出让金后可过户，但交易时不具备完整产权条件。同时，房屋部分可能涉及遗产未分割，赵静出售行为或存在无权处分，进一步影响合同履行 。
裁判结果
法院依据《中华人民共和国民法典》第一百四十五条，判决驳回原告陈立的诉讼请求 。这意味着陈立无法要求赵静继续履行合同，其 300 万购房计划落空 。
案件启示
（一）交易前务必核查对方主体资格
买房时，要通过查看病历、咨询亲属等方式，确认卖房人精神状态和行为能力。若涉及限制行为能力人，必须取得其法定代理人书面同意 。
（二）合同条款要严谨明确
合同中应详细约定房款支付方式、期限、产权过户条件、违约责任等关键内容。必要时，可请律师审核合同，避免因条款模糊引发纠纷 。
（三）房产中介需恪守职业规范
中介机构应严格遵守《房地产经纪管理办法》，不得参与违规交易。买房人也要警惕中介利用信息差谋取私利 。
（四）产权核查是重中之重
交易前需到不动产登记中心查询房屋产权、抵押、查封等情况，确保房屋无权利瑕疵。涉及遗产、共有产权的房屋，需所有权利人同意方可交易 。
房屋买卖不是小事，稍有不慎就可能陷入法律陷阱。了解这些法律要点，才能在交易中保护自己的合法权益。如果遇到类似问题，欢迎随时咨询专业律师！
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
