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在农村地区，宅基地使用权及地上房屋作为特殊的不动产，既承载着基本居住保障功能，又蕴含着家族财产传承与身份属性。由于相关权利归属及分配涉及土地管理法规、物权制度与继承法律规范的交叉适用，实践中因权属划分引发的家庭纠纷屡见不鲜。本文将结合典型司法案例，就分家析产协议与法定继承规则在宅基地房屋权属认定中的适用问题进行深入剖析。
案件梳理
（一）当事人信息
原告：李明远
被告：李芳、李国强、李建国、周玉兰（未到庭）
亲属关系：周玉兰与李长海系夫妻，育有一女李芳、三子李国强、李建国、李明远 。李长海于 2019 年 7 月 29 日因急性心梗离世，其父母已先于他去世 。
（二）案件背景
位于昌平区的老宅院落，宅基地使用者登记为李长海。1986 年，李长海申请盖房获批准，家庭成员包含周玉兰、李明远。老宅共有 12 间房屋，其中 2 间西房、4 间南房及北房前接建部分，分别于 1993 年和 2010 年由李明远及其配偶出资建成。
2018 年 8 月 18 日，李长海、周玉兰与李明远签订《分家单》，约定北房 4 间、西房 2 间、南房 4 间归李明远所有，其他子女无继承权；东房 2 间归李长海与周玉兰夫妇所有 。李长海去世后，李明远依据《分家单》主张房屋权利，却遭到李芳、李国强、李建国反对，双方争议不断，最终诉至法院 。
争议焦点
《分家单》是否具有法律效力？
原告李明远主张：《分家单》由父母和自己共同签署，是三方真实意思表示，应合法有效 。
被告李芳、李国强、李建国主张：《分家单》没有其他家庭成员和第三人见证签字，不认可其效力；老宅房屋均由父母出资建设，自己也有出资出力 。
老宅房屋该如何分配？
原告李明远主张：根据《分家单》，北房 4 间、西房 2 间、南房 4 间应归自己所有；父母曾表示去世后东房 2 间也归自己，现应全部继承 。
被告李芳、李国强、李建国主张：父亲去世后，自己尽到了赡养义务，有继承父亲遗产的权利；母亲仍在世，不宜过早处理房产，若母亲要分配房子，应当出具委托书 。
案件分析
（一）《分家单》的效力认定
从法律角度看，分家单本质是家庭财产分割协议，我国法律未对其形式作强制要求，关键在于是否符合当事人真实意愿，且不违背公序良俗 。
本案中，老宅宅基地登记在李长海名下，盖房申请家庭成员包含周玉兰、李明远，房屋处分不涉及他人权利。李长海、周玉兰、李明远签署《分家单》是真实意思表示，内容不违法违规，也不违背公序良俗，所以该《分家单》合法有效，无需其他子女签字确认 。
（二）房屋归属与继承规则
已明确分配的房屋：依据《分家单》，北房 4 间、西房 2 间、南房 4 间归李明远，这部分约定清晰，应按协议执行 。
东房的处理：东房 2 间属于李长海和周玉兰的夫妻共同财产。周玉兰同意东房归李明远，但李长海去世后，其享有的东房一半份额属于遗产。因无遗嘱，应按法定继承处理，由周玉兰、李芳、李国强、李建国、李明远五人继承 。经协商，东房折算价值 50000 元，李长海的 25000 元遗产由五人均分，每人 5000 元 。
（三）其他子女的权利范围
李芳、李国强、李建国已与父母分家另过，且各自拥有宅基地，而李明远与父母共为一户且未新分宅基地。基于公平原则和农村宅基地分配政策，他们对宅基地上房屋的继承主张难以得到支持，但有权获得东房遗产部分的折算价值 。
裁判结果
昌平区老宅院落中，4 间北房、2 间东房归李明远所有；2 间西房、4 间南房归李明远使用 。
李明远在判决生效后 7 日内，分别向李芳、李国强、李建国支付房屋折价款各 5000 元 。
驳回李明远的其他诉讼请求 。
案件启示
（一）订立分家协议要规范
签订分家单时，尽量让所有利益相关方共同参与，明确财产范围、分配方式、生效条件等内容。有条件的话，可邀请村委会、律师等第三方见证，或进行公证，增强协议的法律效力 。
（二）保留出资建房证据
在农村建房过程中，出资方要保留好购买建材的票据、支付工钱的记录、与施工方的合同等证据。一旦发生纠纷，这些证据能有力证明房屋归属 。
（三）提前规划避免纠纷
父母健在时，可通过订立遗嘱、签订财产分配协议等方式，明确财产分配方案，减少子女间的矛盾。
遇到家庭财产纠纷别慌张，关键是用对法律武器。如果您在处理类似问题时感到困惑，欢迎随时咨询专业律师，为您量身定制解决方案！
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
