此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。
一、案件梳理
（一）当事人信息
原告：江悦
被告：江婷
关键关系：江悦与江婷系姐妹，二人父亲江鹏于 2006 年去世，母亲林芳于 2024 年离世。一号房屋（位于北京市朝阳区）原为江鹏与林芳的夫妻共同财产，登记在林芳名下。因林芳与江婷签订房屋买卖合同并完成过户，江悦认为自身权益受损，从而引发诉讼。
（二）案件背景
一号房屋属于江鹏与林芳的夫妻共同财产，江鹏去世时未留遗嘱，此后该房屋由林芳、江悦、江婷共同共有。江婷一直居住在此房屋内。2018 年 10 月，林芳与江婷签订《北京市存量房屋买卖合同》，将房屋过户至江婷名下。2024 年林芳去世后，江悦才得知此事，认为林芳未经其同意擅自转让房屋的行为无效，遂起诉要求确认合同无效，并将房屋产权恢复登记至林芳名下。
（三）诉讼过程
江悦向法院提出确认合同无效、恢复房屋产权登记等诉讼请求。江婷则辩称无处分权并非合同无效理由，且林芳已去世无法恢复登记；还提出曾有家庭会议约定房屋归属，即便合同无效也只是部分无效，建议在继承案件中一并处理。法院经审理，结合双方陈述与证据，认定合同无效并支持江悦的主要诉求。
二、争议焦点
合同效力认定：林芳与江婷签订的房屋买卖合同是否因恶意串通、损害第三人利益而无效？
产权恢复可行性：林芳已去世，将房屋产权恢复登记至其名下是否具有法律依据和可操作性？
纠纷处理方式：本案应单独审理还是与继承案件合并审理？相关诉讼费用应如何承担？
三、案件分析
（一）合同效力判定
一号房屋为江鹏与林芳的夫妻共同财产，江鹏去世后，江悦作为法定继承人对房屋享有份额。林芳与江婷在明知江悦为房屋共有人的情况下，未经江悦同意签订买卖合同。且合同约定的 120 万元购房款未实际支付，双方在办理过户登记时隐瞒房屋为夫妻共有事实，符合 “恶意串通，损害第三人利益” 的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，该合同应认定为无效。
（二）产权恢复依据
民事法律行为无效后，取得的财产应当返还。虽然林芳已去世，但房屋产权恢复登记至其名下，是使物权回归到合同无效前的状态，具有明确的法律依据。后续可通过继承程序对房屋产权进行重新分配，并不存在法律障碍和操作困难。
（三）纠纷审理方式
本案核心在于确认合同效力及恢复产权登记，与继承案件的法律关系和审理重点不同。单独审理能够及时明确房屋权属状态，避免因合并审理导致案件复杂化、拖延纠纷解决。
四、裁判结果
确认林芳与江婷于 2018 年 9 月 27 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
一号房屋的权属登记由江婷回转登记至林芳名下；
驳回江悦的其他诉讼请求。
五、案件启示
共有人权利保护：处分共有财产时，必须经全体共有人同意，避免擅自处分损害他人权益，否则可能面临合同无效风险。
证据留存意识：涉及财产约定等重要事项，应形成书面协议并妥善保存，避免因缺乏证据导致主张难以得到支持。
法律行为合法性：进行房产交易等法律行为时，要确保行为合法合规，不得通过虚假交易、隐瞒事实等手段损害他人利益。
纠纷解决策略：当事人应明确不同纠纷的法律关系，合理选择诉讼策略，避免因混淆法律关系导致诉求无法实现或增加诉讼成本。
