此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。
一、案件梳理
（一）当事人信息
原告（案外人）：荣达公司
被告（申请执行人）：陈强
第三人（被执行人）：盛兴公司
关键关系：荣达公司与盛兴公司存在材料款债务关系，陈强与盛兴公司存在民间借贷纠纷。
（二）案件背景
荣达公司为盛兴公司供应世界名园 D 项目水电材料，盛兴公司拖欠材料款。2015 年，双方先后签订《材料款支付协议》《以房屋抵偿材料款补充协议书》，约定盛兴公司以一号房屋（位于北京市房山区）抵偿 1357070 元材料款，并签订《商品房现房买卖合同》。荣达公司支付相关费用后入住房屋，但盛兴公司未办理过户登记。后因盛兴公司未履行对陈强的民间借贷还款义务，一号房屋被法院查封拍卖，荣达公司提出执行异议被驳回，遂提起诉讼。
（三）诉讼过程
荣达公司起诉请求停止对一号房屋的强制执行并解除查封，盛兴公司同意其诉求，陈强未出庭应诉。法院组织证据交换质证，查明房屋查封缘由、以房抵债协议履行情况、房屋占有使用及权利登记等事实，最终作出判决。
二、争议焦点
以房抵债协议效力：荣达公司与盛兴公司签订的以房抵债协议及房屋买卖合同是否合法有效，能否认定为荣达公司已支付全部购房款。
排除执行条件：荣达公司是否同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四项要件，即查封前签订合同、合法占有房屋、支付全部价款、非因自身原因未过户，进而享有足以排除强制执行的民事权益。
三、案件分析
（一）合同效力认定
荣达公司与盛兴公司签订的系列协议系双方真实意思表示，以房抵债协议实质为房屋买卖合同，目的是转移房屋所有权，且荣达公司具备购房资质，合同合法有效，签订时间早于房屋查封时间。
（二）支付价款认定
根据《中华人民共和国民法典》债务抵销规定，双方约定以材料款抵销购房款，符合法定抵销条件，应认定荣达公司已支付全部价款。
（三）占有及过户情况分析
荣达公司提交物业费、水电费缴纳凭证、居住证明等证据，证明在法院查封前已合法占有房屋。此外，荣达公司曾起诉要求办理过户登记，未过户原因在于盛兴公司拖延，非自身过错，符合 “非因买受人自身原因未办理过户登记” 要件。
（四）法律适用与权益判定
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，荣达公司同时满足四项要件，其享有的物权期待权足以排除强制执行，法院应支持其诉求。
四、裁判结果
法院判决停止对位于北京市房山区一号房屋的强制执行。
五、案件启示
以房抵债风险防范：以房抵债协议应明确房屋权属、过户时间等关键条款，及时办理过户登记，避免因未登记导致权利瑕疵。
证据留存重要性：债权人应妥善保存合同、支付凭证、占有使用证据，在执行异议之诉中，完整证据链是主张权益的关键。
执行异议要件把握：当事人提起执行异议之诉时，需准确对照法律规定的排除执行要件，确保自身权益符合法定条件。
债务人信用审查：交易前应充分评估债务人信用状况，避免因债务人违约引发债务纠纷和执行风险。
