此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。
一、案件梳理
（一）当事人信息
原告（案外人）：甲公司
被告（申请执行人）：乙公司
第三人（被执行人）：丙公司
（二）案件背景
2019 年 5 月 6 日，甲公司与丙公司签订《购房意向协议书》，约定购买丙公司开发的北京市朝阳区（一号房屋）。2020 年 1 月 12 日，双方签订《北京市商品房现房买卖合同》，房屋面积 158.8 平方米，总价 15046618 元，甲公司已付清全款。购房目的为解决在京员工居住，房屋现由员工陈明实际居住。
（三）执行与异议过程
乙公司因与丙公司建设工程施工合同纠纷胜诉，2021 年 8 月 4 日，法院立案执行，并于 2023 年 12 月 6 日续查封一号房屋及对应土地使用权。甲公司于 2024 年 2 月 20 日提出执行异议，4 月 1 日被裁定驳回，理由是甲公司为法人，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于 “居住用房且买受人名下无其他住房” 的要求。甲公司不服，提起执行异议之诉。
二、争议焦点
甲公司起诉资格问题：乙公司主张法院对房屋采取轮候保全未获处置权，甲公司无权起诉；甲公司认为自身权益受损，有权提起执行异议之诉。
能否排除强制执行：乙公司依据物权公示原则，认为房屋登记在丙公司名下，法院有权查封；甲公司主张符合法律规定，其物权期待权应受保护。
甲公司是否属于商品房消费者：乙公司认为甲公司是法人，购房人与居住人不一致，不满足法律要件；甲公司则提供证据证明购房用于员工居住，应认定为商品房消费者。
三、案件分析
（一）起诉资格认定
法院已对房屋进行续查封，查封措施已实际生效，甲公司作为房屋买受人，其权益与执行行为直接相关，属于利害关系人，依据法律规定有权提起执行异议之诉，乙公司关于轮候查封无权起诉的主张不成立。
（二）排除执行要件审查
合同有效性：甲公司与丙公司在法院查封前签订书面合同，合同内容涵盖房屋基本信息、价款、付款方式等关键要素，且无证据证明合同存在无效情形，应认定为合法有效。
购房款支付：甲公司提供的银行转账回单与丙公司出具的收据相互印证，转账时间早于查封时间，可证实已支付全部购房款。
消费者身份与房屋用途：虽然甲公司为法人，但购房目的明确为解决员工居住，且通过《公司聘任书》《股东决议》、电费缴费记录等证据，证明房屋实际由员工陈明居住，同时陈明及其家属名下无其他住房。结合相关法律解释及先例，此种情形下甲公司可认定为商品房消费者，所购房屋符合 “用于居住且无其他住房” 的规定。
四、裁判结果
法院判决停止对北京市朝阳区一房屋及其所对应范围内土地使用权的强制执行。
五、案件启示
企业购房规划：企业以解决员工居住为目的购房时，应提前明确购房用途，通过内部决议、员工协议等方式固化证据，避免后续纠纷。
证据留存策略：交易过程中需完整保留合同、付款凭证、房屋使用证明等证据，尤其要证明房屋实际居住情况及购房人名下住房状况，形成完整证据链。
法律动态关注：企业和个人应密切关注执行异议相关法律规定及司法解释变化，理解法人作为商品房消费者的认定条件，及时调整经营和维权策略。
