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案件梳理
一、当事人信息
原告（反诉被告）：李正华（房屋原出卖人）
被告（反诉原告）：周明远（房屋买受人）
第三人：乙经纪公司（居间方）
关联人：李浩然（李正华之子，房屋过户后登记人）
二、本诉请求
判令解除《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；
判令周明远支付违约金 828,000 元；
判令周明远承担诉讼费；
判令乙经纪公司对上述请求承担连带责任。
三、反诉请求
依法解除与李正华签订的《北京市存量房买卖合同》；
判令李正华双倍返还购房定金 20 万元，并支付违约金 828,000 元；
判令李正华承担案件受理费、保全费等费用。
四、事实概述
2023 年 4 月 24 日，李正华与周明远签订合同，约定以 414 万元出售一号房屋（位于北京市通州区），并通过将房屋先过户至李浩然名下，利用 “满五唯一” 政策享受税率优惠。周明远分两笔支付定金 10 万元。房屋过户至李浩然后，周明远拒绝签署变更出卖主体协议，导致交易停滞。李正华主张周明远违约，周明远则反诉李正华变更出卖人构成根本违约，并指责其隐瞒房屋漏水问题。乙经纪公司辩称自身无过错，不应担责。
五、法院查明事实
合同约定：
主合同约定房屋总价 414 万元（主体价 374 万 + 装修折价款 40 万），李正华承诺房屋 “满五唯一”，否则承担税费增加部分。
《补充协议》明确三方承诺需以书面形式体现，约定过户时间、违约责任及定金支付等条款。
履行情况：周明远支付 10 万元定金；2023 年 5 月 6 日，一号房屋过户至李浩然名下；双方未签订变更出卖人的补充协议。
关键证据：微信聊天记录显示，周明远对房屋过户至李浩然名下及签订新协议知情且未提异议，但最终拒绝签署补充协议。
争议焦点
双方是否存在违约行为：
李正华主张周明远拒绝签署补充协议构成违约；
周明远反诉李正华变更出卖人、隐瞒房屋瑕疵构成根本违约。
乙经纪公司是否应承担连带责任：李正华认为经纪公司未促成交易应担责；乙经纪公司辩称已尽居间义务，无过错。
案件分析
一、合同效力与履行障碍原因
涉案合同及补充协议合法有效，对双方具有法律约束力。
交易停滞的直接原因是双方未签订变更出卖主体的补充协议，而合同中未明确约定此类情形的违约责任。
二、双方过错认定
李正华的责任：签订合同时未明确告知房屋需过户至李浩然名下才能满足 “满五唯一” 条件，为合同履行埋下隐患。
周明远的责任：微信聊天记录证实其对房屋过户及协议变更知情且未反对，却在过户完成后拒绝签署补充协议，其行为违反诚实信用原则，客观上导致合同无法继续履行。
三、经纪公司责任判定
乙经纪公司作为居间方，已履行促进交易的义务，合同无法履行并非其过错所致，故不承担连带责任。
裁判结果
确认李正华与周明远签订的《北京市存量房屋买卖合同》及三方《补充协议》于 2023 年 11 月 16 日解除；
李正华退还周明远定金 10 万元；
驳回李正华的其他诉讼请求及周明远的其他反诉请求。
案件启示
合同条款需明确具体：涉及交易条件变更、特殊政策利用等关键事项，应在合同中明确约定，避免口头承诺或模糊表述，减少后续争议。
诚信履行合同义务：交易双方应遵循诚实信用原则，对已知悉的合同变更事项及时提出异议，避免消极不作为后再主张权利。
中介责任边界清晰：居间方需留存履行服务义务的证据，明确自身责任范围，避免卷入买卖双方的纠纷。
证据留存至关重要：交易过程中的沟通记录、书面文件等证据是认定事实的关键，当事人应妥善保存，以维护自身权益。
通过本案可知，房屋买卖合同纠纷中，明确约定、诚信履约及证据留存是防范风险的重要环节。
