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案件梳理
一、当事人信息
原告：陈明（安置房被安置人）
被告：陈宇（陈明之子）
关联公司：甲公司（住宅房屋搬迁腾退方）、乙公司（定向安置房出售方）
二、原告诉求
判令被告立即腾退一号房屋（北京市大兴区某安置房），并返还房屋、定向安置房买卖合同、电卡、天然气卡；
判令被告支付自 2023 年 1 月 1 日起，按每月 2000 元标准至实际返还房屋之日的占用使用费；
被告承担本案诉讼费用。
三、被告抗辩
原告本不属于原户籍地拆迁安置对象，是案外人张辉为获取更多拆迁利益，协商将原告变更为被安置人，并承诺将安置房给予被告；
原告对房屋归属被告一事知情且同意，房屋钥匙、合同等均由原告主动交付，被告合法占有房屋；
房屋尚未办理产权登记，权属存在争议，原告无权基于物权请求返还。
四、法院查明事实
房屋来源：2019 年 1 月 7 日，原告作为原户籍地 25 号院被搬迁腾退人，与甲公司签订补偿协议，后与乙公司签订定向安置房买卖合同，选购一号房屋。
争议焦点证据：
被告提交由张辉出具的承诺书，称张辉自愿将原告名下安置房赠与被告，但原告否认知情；
被告提交其配偶与原告的通话录音，欲证明原告认可房屋归属被告，原告不予认可；
房屋占有情况：2021 年 9 月起，被告占有使用一号房屋并装修，持有房屋买卖合同原件、电卡、天然气卡。被告称相关物品由原告交付，原告否认。
争议焦点
被告占有一号房屋是否具有合法依据：
原告主张被告强行占用，其作为被安置人有权要求返还；
被告主张基于原告同意及案外人承诺，合法取得房屋占有权。
原告能否在房屋未办理产权登记时主张返还：
原告认为其作为被安置人对房屋享有权利，可请求返还；
被告认为权属未明确，原告无权主张返还。
案件分析
一、被告占有房屋的合法性认定
承诺书效力问题：被告提交的承诺书即便真实，也是其与张辉的约定，而张辉无证据证明有权处置原告名下房屋，该承诺不能对抗原告对房屋的权利主张。
证据不足：被告提供的通话录音无法明确体现原告同意将房屋给予被告，不能作为合法占有房屋的依据。
二、未办理产权登记不影响权利主张
虽然一号房屋尚未办理产权登记，但原告作为被安置人通过签订安置补偿协议及定向安置房买卖合同，在形式上已享有房屋相关权利。根据法律规定，权利人有权请求占有人返还原物，被告以权属争议为由拒绝返还缺乏法律依据。
裁判结果
被告陈宇于判决生效之日起十日内腾退并返还原告陈明一号房屋，同时返还定向安置房买卖合同原件、电卡、天然气卡；
被告陈宇于判决生效之日起十日内支付原告陈明房屋占有使用费（自 2024 年 1 月 24 日起至实际腾退房屋之日止，按每月 1800 元标准计算）；
驳回原告陈明的其他诉讼请求。
案件启示
明确财产权属约定：涉及房产等重大财产时，若存在赠与、归属约定，应当由权利人本人签订书面协议，并明确各方权利义务，避免因他人代承诺引发纠纷。
保留关键证据：在财产交付、权利变更过程中，应保留书面凭证、沟通记录等证据，避免因缺乏证据导致主张无法得到支持。
尊重产权归属：在未取得合法产权或未获权利人明确授权时，不得擅自占有、处置他人财产，否则需承担返还责任及赔偿损失。
重视产权登记：及时办理产权登记手续，明确物权归属，减少因权属不明确产生的法律风险。
此案例为亲属间财产纠纷提供参考，提醒当事人处理财产问题需遵循法律规定，注重证据留存与权利保障。
