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案件梳理
一、当事人信息
原告：甲工程有限公司（简称 "甲公司"）
被告：陈立（自然人）
原告法定代表人：林明（及其子林浩，参与交易过程）
关联人：曹某（介绍人）、王某（案外人，促成交易）
二、原告诉求
要求被告将涉案房屋过户至原告名下，原告支付剩余房款 950 万元；
被告承担诉讼费、保全费。
三、被告抗辩
不认识原告，签署合同时误以为是借款协议，实际收到的 100 万元是用于偿还债务的借款；
合同在非正式场合签署（汽车机盖），未仔细阅读内容，不清楚是房屋买卖合同。
四、法院查明事实
合同签署：2022 年 12 月 30 日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价 1050 万元，原告已支付 100 万元定金，合同仅填写前四条基本条款，交付时间、违约责任、户籍迁出等重要条款空白，当日办理网签备案。
交易过程：原告通过介绍人曹某、王某得知被告房屋出售信息，原告法定代表人林明未亲自看房，由其子林浩与曹某代办；被告称因急需偿还 30 万元债务，通过王某借款 100 万元，实际收到 42 万元现金及 10 万元转账（用于还款），不清楚合同性质。
证人证言：介绍人曹某称交易中被告曾提出 "若筹到钱就不卖房"，原告以此压价至 1050 万元，但未提供书面补充协议；交易现场有不明身份人员跟随被告，疑似债权人。
争议焦点
原、被告之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系：
原告主张：双方签署备案合同并支付定金，应按约定履行过户义务。
被告抗辩：合同签署过程不正规，重要条款缺失，实际为借贷关系而非房屋买卖。
案件分析
一、合同有效性存疑
条款完整性不足：
房屋买卖合同涉及重大财产交易，通常需明确交付时间、违约责任、权属保证等核心条款，但本案合同第五条至第十四条均为空白，户籍迁出、抵押解除期限等关键内容未约定，不符合常理。
原告称购房目的为 "学区房"，但未对第十条 "户籍迁出" 作出约定，与常理相悖。
交易过程异常：
原告法定代表人未亲自参与看房、签约，由亲属代办，且未核实房屋权属状态（如抵押权人信息）。
证人证实交易现场有疑似债权人跟随被告，被告多次提及 "急需用钱"" 借款 "，与原告主张的" 正常房屋买卖 " 存在矛盾。
介绍人王某全程主导交易流程（找网签人员、催促签约），原告对合同条款疑问仅以 "制式模板" 为由接受，未审查具体内容。
二、举证责任分配
原告作为主张合同有效的一方，需证明双方具有真实买卖合意。但现有证据显示：
合同核心条款缺失，无法体现完整交易意图；
交易背景存在借款嫌疑，被告抗辩称 "误签合同" 具有一定合理性；
原告未能合理解释为何接受不完整合同、为何未核实房屋实际状况。
根据《民事诉讼法》司法解释，待证事实 "真伪不明" 时，由举证责任方承担不利后果。
裁判结果
驳回原告全部诉讼请求：
认定原、被告之间真实房屋买卖关系不成立，涉案合同因核心条款缺失、交易背景存疑，无法证明双方具有真实合意。
原告要求过户房屋并支付剩余房款的诉求缺乏事实依据，不予支持。
案件启示
重大合同需完整约定条款：
房屋买卖涉及高额财产，应明确交付时间、价款支付、违约责任、权属瑕疵处理等核心条款，避免因条款缺失引发纠纷。
审慎审查交易背景：
购买方应亲自核实房屋权属、抵押状态、实际用途，避免通过第三方代办时因信息误差导致风险。
举证责任的关键作用：
主张合同有效的一方需提供充分证据证明真实合意，若交易过程存在不合常理之处且无法合理解释，可能承担败诉风险。
警惕 "形式合同" 风险：
即使合同经过网签备案，若核心条款空白或与实际履行不符，仍可能被认定为无效或不成立。
本案警示交易主体在重大财产交易中应秉持审慎态度，完善合同条款并保留交易细节证据，避免因形式合规但实质合意不足导致法律风险。
