北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某杰向本院提出诉讼请求：1.判令高某鹏及孙某兰将北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）过户登记至周某杰名下。2.判令高某鹏及孙某兰向周某杰支付违约金。3.判令高某鹏及孙某兰向周某杰支付因其拒不配合退还托管资金而产生的利息损失。4.判令高某鹏及孙某兰赔偿周某杰因其拒不办理房屋权属转移登记而产生的租房费用损失87836.76元。
事实与理由：2022年4月3日，周某杰与高某鹏、孙某兰签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同）及系列协议，约定周某杰向高某鹏、孙某兰购买一号房屋，房屋成交价格为588万元，房屋家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、公共维修金、地段补偿金、搬迁补偿金等作价1278万元，合计总价款1866万元。后双方分别于2022年5月24日、2022年6月28日签订两份《补充协议》，将房屋缴税及过户时间变更为2022年7月31日前，将付款方式变更为全款交易。
上述合同签订后，周某杰通过朋友杨某辉于2022年4月3日支付定金50万元，于2022年4月5日及4月6日分别支付定金75万元，合计支付定金200万元。2022年6月29日，周某杰及杨某辉向某银行（以下简称某银行）的托管账户转入1646万元，并于当日缴纳房屋的全部税费，同时办理完毕网签备案手续。至此，周某杰已按照约定全部履行相应合同义务。根据第一份《补充协议》第三条约定，高某鹏、孙某兰应于2022年7月31日前完成房屋权属转移登记手续，但其一再推诿，至今仍未配合办理相应手续，且在签署房屋买卖合同后继续将一号房屋在网上进行挂牌出售。
周某杰多次催促高某鹏、孙某兰办理房屋权属转移登记手续无果后，于2022年7月14日向其发送《律师函》，要求其按约办理房屋过户手续，然而高某鹏及孙某兰仍拒不配合。为防止损失进一步扩大，周某杰向某银行申请解除资金托管，退回托管账户内资金，但孙某兰在接收《交易资金退回委托书》后，至今仍未签署，以致1646万元托管资金无法退回。
综上所述，高某鹏、孙某兰的上述行为已构成严重违约，周某杰有权要求其按约办理房屋过户手续并支付违约金、利息故诉至法院，以维护合法权益。
被告辩称
高某鹏辩称：我同意周某杰全部诉讼请求，同意赔偿周某杰主张的各项经济损失。周某杰陈述属实。我没有及时办理过户，存在违约行为，希望继续履行双方签订的房屋买卖合同。合同是我和孙某兰共同签订的，之后之所以出现争议，主要是我们的儿子高某涛觉得房子卖亏了，想要撕毁合同。合同签订后，高某涛采取了一系列行动来影响合同履行。本案事实清楚，希望法院依法判决，维护双方权利。
孙某兰辩称：我不同意周某杰全部诉讼请求。2022年3月25日，我与Y公司签署房屋出售委托书，约定将一号房屋以不低于2200万元的价格出售。2022年4月2日下午，Y公司工作人员告知我，要降价300万元才能出售，否则房子卖不掉。我年近80岁，不懂房产交易流程和规则，轻信了Y公司工作人员的话，于2022年4月2日签署了以1900万出售房屋的委托协议。2022年4月3日下午，Y公司工作人员带来了周某杰，当天看房，当天定房，当天签署了1866万元购买一号房屋的合同。当天晚上，在Y公司工作人员的蛊惑下，我签署了房屋买卖合同。
签署合同后，我才发现，Y公司和周某杰要以588万元的价格办理网签，以逃避国家税收。我不同意以588万元的价格网签，并在签订网签合同之前多次联系周某杰和Y公司，要求以1866万元的价格办理网签，但周某杰拒绝沟通。Y公司告知我，若不按588万元办理过户，将承担300余万元的违约金，要求我签署网签协议。我被迫于2022年6月28日签订网签合同。签署后三个小时，我就向Y公司工作人员发微信，明确以588万元签署网签是偷税行为，要求撤销网签。
网签结束后，我多次要求周某杰和Y公司撤销以588万元办理的网签登记，而以1866万元办理网签登记，然后办理过户手续。
基于上述事实，我认为，第一，房屋买卖合同和网签合同约定的价格条款无效，588万元网签备案应予解除。当事人在房屋买卖合同和双方已经签字的网签合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效。本案中，双方房屋买卖合同将房屋交易价格1866万元拆分为房屋主体价格588万元和家具家电、装饰装修、设备设施等价格1278万元，并且在2022年6月28日网签合同中将588万元确定为房屋成交价格，以588万元为网签价格标准作为计税依据，已经构成逃税、避税。家具家电、装饰装修、设备设施等价值1278万元，明显不符合常理。
因588万元的价款与双方实际交易价格1866万元明显不符，导致税务机关不能按照双方实际交易价格征收税款，故双方在房屋买卖合同及网签合同中的价格条款应属无效，据此作出的网签备案登记也应予解除。在以588万元办理的网签登记不撤销的情况下，无法办理本案真实交易价格1866万元的网签登记，故办理过户手续的条件尚不具备，无法办理过户手续，周某杰第一项诉讼请求不成立。
第二，因周某杰拒不按照1866万元实际成交价办理网签登记并依法纳税，造成本案无法依法办理网签及过户手续，周某杰应承担违约责任，我不应向周某杰承担违约金或赔偿责任，不应赔偿周某杰租金等损失。综上，请法院驳回周某杰全部诉讼请求。
Y公司对本诉述称：如果双方同意继续履行房屋买卖合同，Y公司愿意配合双方办理交易手续。双方合同约定房屋成交价格588万元，另外一部分是房屋家具家电、装饰装修等1278万元。签署房屋买卖合同当天，双方签署了网签授权委托书，约定按照成交价格588万元办理网签备案登记手续。网签合同是2022年6月28日签署的，提交到建委系统。2022年6月29日，网签备案登记办理完成。网签办完之后，约定好过户时间后，买家要在过户前将剩余的房款打入资金监管账户，之后双方办理缴税过户手续。买家已经把剩余房款打入了资金监管账户，并缴纳了税费。
孙某兰向本院提出反诉请求：1.判令孙某兰、高某鹏与周某杰于2022年4月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同）第四条第（一）款、第（二）款、第（三）款无效。2.判令孙某兰、高某鹏与周某杰于2022年6月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称网签合同）第四条第（一）款无效。3.判令孙某兰、高某鹏与周某杰于2022年4月3日签订的《网签授权委托书》无效。4.判令周某杰、Y公司办理网签合同的网签备案登记解除手续。5.判令周某杰以1866万元为基数，按照每日万分之五的标准，向孙某兰支付自2022年8月1日至房屋过户登记至周某杰名下之日止的违约金。
事实与理由：2022年4月3日，孙某兰、高某鹏与周某杰签订房屋买卖合同，约定孙某兰、高某鹏将一号房屋出售给周某杰，合同第四条约定房屋主体价格588万元，家具家电、装饰装修、设备设施等作价1278万元，合同总价款为1866万元。此后，Y公司要求孙某兰、高某鹏按照588万元办理网签，否则将承担300万元违约金，孙某兰、高某鹏被迫与周某杰于2022年6月28日签订网签合同，合同第四条第（一）款约定房屋成交价格为588万元。房屋实际成交价格应为1866万元，且全部为房屋主体价款，不包括家具家电、装置装修等价款。房屋买卖合同和网签合同中关于成交价款组成的约定与实际情况不符，是周某杰为了逃避履行法定纳税义务、规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格的行为，该价格条款应属无效，据此作出的网签备案登记也应予解除。
另外，网签合同并非孙某兰的真实意思表示。网签合同签署三个小时后，孙某兰通过微信向Y公司明确要求按照合同价1866万元办理网签手续，否则属于偷税行为，要求撤销网签，并要求Y公司通知周某杰，但周某杰至今未予纠正。由于周某杰涉嫌偷税且拒不改正，导致房屋过户手续至今未办理，已经构成违约。故孙某兰提起反诉，以维护合法权益。
周某杰对反诉辩称：不同意孙某兰的全部反诉请求。一、买卖双方签署的全部合同及交易文件均为双方真实意思表示，高某鹏和孙某兰作为完全民事行为能力人应当知晓签字的法律后果，因此房屋买卖合同全部条款合法有效，孙某兰应当严格履约并协助办理过户。双方签署的房屋买卖合同约定房屋成交价格为588万元，房屋家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、公共维修金、地段补偿金、搬迁补偿金等作价1278万元，合计总价款1866万元。《网签授权委托书》约定买卖双方授权居间方Y公司按该房屋成交价格588万元办理网签备案登记。
2022年6月28日，双方签订网签合同，并按照588万元的成交价格于2022年6月29日办理完毕纳税及网签备案手续。综上，双方签订的房屋买卖合同、《网签授权委托书》及网签合同中关于双方就一号房屋价款分为两部分以及按照588万元办理网签备案登记的约定，孙某兰作为完全民事行为能力人明确知晓上述约定，并通过签字对上述约定予以确认，以上事实Y公司作为居间方亦可以证实。因此，房屋买卖合同、《网签授权委托书》及网签合同均为孙某兰真实意思表示，全部条款合法有效并对双方具有法律约束力。
二、孙某兰签约后曾多次毁约并表示不想卖房，甚至通过其他中介将房屋对外挂牌出售，因此税费只是孙某兰的表面说辞，而恶意毁约才是其真实目的。在周某杰配合提前至2022年7月31日过户，并将付款方式变更为全款交易满足其资金需求后，孙某兰又以税费为说辞拒绝过户。孙某兰恶意毁约的目的极其明显，其在签约后即不想继续履约，进而以家庭内部矛盾、付款周期长、税费等各种说辞拒绝过户并要求毁约。因此，孙某兰作为恶意违约方，其反诉请求不应得到支持。
三、一号房屋按照588万元网签交税符合双方约定及政府指导价要求，税务局认可588万元的网签价格并已开具完税证明。四、退一万步讲，即便按照1866万元的价格纳税，根据税法规定及《网签授权委托书》约定，增加的税费应当由卖方孙某兰及高某鹏承担。
综上，买卖双方签署的全部合同及交易文件均为双方真实意思表示，上述合同的全部条款均合法有效，孙某兰应当严格履约并协助办理过户。税务局认可588万元的网签价格并已开具完税证明，而税费问题只是孙某兰恶意违约的托词。因此，孙某兰的反诉请求毫无法律及事实依据，应予以驳回。
高某鹏对反诉述称：我同意周某杰的意见。
Y公司对反诉述称：第一，本案是房屋买卖合同纠纷，Y公司非合同主体，愿意配合法庭调查和根据买卖双方协商一致的文件办理相关手续，不能仅根据孙某兰一方的观点去办理相关手续。第二，房屋买卖合同、网签授权委托书是合法有效的，不存在Y公司要求双方按照588万元价格办理网签的情况，不存在孙某兰被迫签署网签合同的情况，不存在周某杰单方为了规避缴税义务隐瞒真实价格的情况。
法院查明
高某鹏与孙某兰系夫妻，高某涛为二人之子。一号房屋登记在高某鹏名下，为高某鹏与孙某兰共同共有，目前由高某涛与孙某兰实际居住使用。
2022年4月3日，高某鹏、孙某兰作为出卖人与买受人周某杰签订房屋买卖合同，约定出卖人将一号房屋出售给买受人，房屋建筑面积134.41平方米。其中第四条第（一）款、第（二）款、第（三）款约定：经买卖双方协商一致，房屋成交价格为588万元，房屋家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、公共维修基金、地段补偿金、搬迁补偿金等作价1278万元，上述两笔款项共计1866万元（以下简称总价款）；上述两部分不可单独购买或出售，款项由买受人一并支付给出卖人，若买卖双方对房屋成交价格及家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备等作价有调整，则总价款不变。定金200万元，买受人于签约当日以自行交接的方式支付定金50万元，于2022年4月15日（含当日）以自行交接的方式支付定金150万元；出卖人同意将购房款10万元作为物业费用保证金，买受人于物业费用结清当日支付；出卖人同意将购房款10万元作为户籍（工商注册）保证金，买受人于过户当天核验完后支付出卖人；买受人拟贷款总数额为117万元，于2022年8月3日之前办理申请贷款手续；买受人于过户前3个工作日以银行资金托管的方式支付出卖人购房款1529万元。
买卖双方于2022年7月29日之前提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署网签合同等全部文件；买卖双方于2022年8月31日之前（含当日）办理缴税及房屋权属转移登记手续；出卖人未将该房屋出租，应于过户当日或次日将该房屋交付买受人。除另有约定外，买卖双方本次交易应缴纳的各项税款由买受人承担；出卖人应提供缴纳税、费所需票据（包括但不限于购房发票原件、契税完税凭证等），若因出卖人无法提供缴纳税费所需票据导致税、费增加的，则增加部分由出卖人承担。
买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约或实施本合同禁止行为超过十五个工作日（含），则守约方无权单方解除本合同，每逾期一日，违约方应自逾期之日起按总价款的0.5‰向守约方支付违约金；如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。出卖人逾期履约或实施本合同禁止行为超过十五个工作日，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除本合同，若买受人未解除本合同且最终交易实际履行的，则逾期履约或实施本合同禁止行为期间，买受人有权要求出卖人按每日总价款的0.5‰支付违约金。
同日，出卖人高某鹏、孙某兰与买受人周某杰、居间方Y公司签订《居间服务合同》，买卖双方委托Y公司就买卖一号房屋提供居间服务，买受人向居间方支付居间服务费410520元。
同日，高某鹏、孙某兰与周某杰签订《网签授权委托书》，主要内容为委托人作为买卖一号房屋的当事人，现就委托居间方按本协议约定协助双方办理网签备案登记手续事宜约定如下：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为588万元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、公共维修基金、地段补偿金、搬迁补偿金等作价1278万元，上述两笔款项共计1866万元（以下简称总价款）。若买卖双方对该房屋成交价格及家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备等作价有调整，则总价款不变，买卖双方授权居间方按该房屋成交价格办理网签备案登记。若因买卖任何一方要求变更该房屋成交价格（不得低于地区指导价），或不同意按照该房屋成交价格办理网签备案登记手续导致税费增加的，则增加部分由提出变更一方承担。
2022年5月24日，出卖人高某鹏、孙某兰与买受人周某杰签订《补充协议》，对贷款时间、网签时间、缴税、过户时间进行了变更，约定2022年7月3日之前办理申请贷款手续，2022年6月29日之前提供办理网签备案登记手续所需全部材料、签署全部文件，2022年7月31日之前办理缴税及房屋权属转移登记手续。关于本协议买卖双方协商提前一个月过户（从2022年8月31日前修改为2022年7月31日前），双方的意见达成条件为出卖人向买卖人支付5万元作为补偿。
2022年6月28日，出卖人高某鹏、孙某兰与买受人周某杰签订《补充协议》，约定交易方式变更为“全款交易”，买受人应于过户前3个工作日将原拟贷款购房款117万元以银行资金托管方式支付出卖人，出卖人于2022年7月31日前将房屋交付买受人。
高某鹏、孙某兰（甲方）、周某杰（乙方）、Y公司（丙方）、中国某银行（丁方）共同签署了《某银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》，约定周某杰名下某银行账户为本次交易的资金托管账户，托管资金金额为1646万元。
合同签订后，周某杰通过朋友杨某辉于2022年4月3日向高某鹏支付定金50万元，于2022年4月5日及2022年4月6日分两笔向高某鹏支付定金共150万元。2022年6月29日，周某杰及杨某辉向周某杰的某银行资金托管账户转入1646万元。
2022年6月29日，周某杰缴纳房屋的全部税费并办理完毕网签备案手续，税务机关出具税收完税证明。网签合同第四条第（一）款约定房屋成交价格为588万元。
因孙某兰不同意按照588万元的网签价格缴税，主张与实际成交价格不符，涉嫌避税，双方发生争议。2022年7月14日，周某杰向高某鹏、孙某兰发送律师函，告知其买方已履行全部合同义务，要求卖方按照约定在2022年7月31日前完成房屋所有权转移登记手续，否则应按约定支付违约金。孙某兰2022年7月23日回函称，双方争议的焦点在于房屋买卖合同中的价格条款是否合法，以及如何办理网签和后续手续，但周某杰拒绝沟通。双方至今未办理房屋所有权转移登记手续。
裁判结果
一、被告高某鹏、被告（反诉原告）孙某兰于本判决生效之日起十日内将北京市朝阳区一号房屋所有权转移登记至原告（反诉被告）周某杰名下。
二、被告高某鹏、被告（反诉原告）孙某兰于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）周某杰违约金，以一千八百六十六万元为基数，按照每日万分之三的标准，至办理完毕房屋所有权转移登记之日止。
三、驳回原告（反诉被告）周某杰其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）孙某兰全部反诉请求。
房产律师点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，孙某兰主张房屋买卖合同、网签合同中的价格条款并非双方对于价格的真实意思表示，但双方房屋买卖合同、网签合同、《网签授权委托书》中对于成交价格的约定是一致的、明确的，且均有双方签字确认，现有证据不足以证明双方隐瞒真实交易价格，亦不足以证明合同价格条款并非孙某兰真实意思表示。关于孙某兰主张的以588万元价格办理网签涉嫌规避税收的问题，交易双方应当如实向相关部门提供交易信息，进行纳税申报。
本案中双方房屋买卖合同明确约定了成交价格及装饰装修、附属设施设备等作价，该成交价格的约定是否存在规避国家税收的问题，应当由相关税务部门处理。网签合同只是行政管理的需要，对于双方合同的效力并无影响，法院对于本案合同效力的认定亦不影响有关部门的税收管理。现有证据不足以证明高某鹏、孙某兰与周某杰签订的房屋买卖合同、补充协议、《网签授权委托书》、网签合同及其中的相关条款存在法律规定的无效情形。孙某兰的反诉请求无事实和法律依据，法院不予支持。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。截至2022年6月29日，周某杰已经按照合同约定支付了除物业费用保证金和户籍（工商注册）保证金之外的全部款项，双方约定2022年7月31日前办理房屋所有权转移登记手续并交付房屋，高某鹏、孙某兰应依约履行。但高某鹏、孙某兰至今未交付房屋、未办理房屋所有权转移登记手续，已构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。
周某杰要求高某鹏、孙某兰办理房屋所有权转移登记并支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。
合同约定的违约金标准过高，法院综合考虑周某杰实际损失情况、合同履行情况，对违约金数额予以酌减。周某杰将1646万元购房款转入资金监管账户，系周某杰应当履行的合同义务，合同不解除的前提下，周某杰无权要求退还该款项，故周某杰关于因高某鹏、孙某兰拒不配合退还托管资金而产生的利息损失的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。
