北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某文、吴某兰、吴某君、赵女士向本院提出诉讼请求：1.判令吴某鑫给付吴某文昌平区某号房屋十分之一的房屋折价款429190元，给付吴某兰上述房屋十分之三的房屋折价款1287570元，给付吴某君上述房屋十分之一的房屋折价款429190元，给付赵女士上述房屋十分之二的房屋折价款858380元；2.本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：吴某坤（已逝）和张某（已逝）为夫妻关系，二人育有一子四女，分别为长子吴某鹏（已逝）、长女吴某芝、次女吴某文、三女吴某兰、四女吴某君，吴某鹏与孙某丽系夫妻关系，二人育有一子吴某鑫，吴某鹏与孙某丽于2001年离婚，吴某鑫由吴某鹏抚养，赵女士系吴某兰之女，父亲吴某坤于2002年去世，母亲张某于2005年去世，吴某鹏于2010年去世，三人生前均未留遗嘱。
吴某坤名下有位于北京市西城区A号公租房（以下简称“A号公租房”），吴某坤为承租人，张某、吴某鹏、吴某兰、赵女士为共同居住人，2002年A号公租房纳入拆迁范围内，2002年10月27日吴某坤委托张某与北京H公司签订《北京市西城区车公庄北里住宅房屋拆迁货币补偿协议》，张某文盲不识字，故由吴某鹏代签，张某按手印，协议认定A号公租房在册人口5人，实际居住人口5人，分别为吴某坤、张某、吴某鹏、吴某兰、赵女士，房屋补偿款共计385822元、拆迁补助费共计26835.4元、代扣原房购房款21212.95元后，共计获得拆迁款391444.45元，2002年11月29日吴某坤去世，2003年8月30日张某、吴某鹏、吴某兰、赵女士将A号公租房腾空并交付拆迁人，2003年9月1日，拆迁人将391444.45元款项转入张某名下银行账户，同日领取现金补偿款21212.95元。
为了解决居住问题，张某家庭成员共同协商使用拆迁款购置S号房屋，并登记在张某名下，因张某不识字，吴某兰在市里工作繁忙，故购房事宜由吴某鹏办理。2004年9月3日吴某鹏擅自使用拆迁款24万元以自己的名义与卖方王某签订《房屋买卖合同》，购置位于昌平区S号房屋（以下简称“S号房屋”），并在《北京市西城区车公庄北里住宅房屋拆迁货币补偿协议》上备注“吴某鹏已享受补偿款240000元”，加盖纳税服务税务所公章，S号房屋未经全体家庭成员同意登记在吴某鹏名下，2005年9月26日张某去世，2010年1月8日吴某鹏去世。
吴某芝、吴某文、吴某兰、吴某君共同整理吴某鹏遗物时，突然发现S号房屋并非登记在张某名下，而是登记在吴某鹏名下，四原告认为因吴某鹏为被拆迁人之一，即使房屋登记在吴某鹏名下，也不影响原告全部家庭成员共有，且吴某兰和赵女士也一直居住在S号房屋内，吴某鹏的房屋所有权证也一直由吴某兰持有。2017年7月吴某鑫和孙某丽恶意串通将S号房屋过户登记至吴某鑫名下。
四原告认为，A号公租房并非私产房，在拆迁政策不明的情况下，应当视为全部居住人口均有权利分配A号公租房的拆迁款，在共同居住人无明确约定的情况下，吴某坤、张某、吴某鹏、吴某兰、赵女士应各拥有拆迁款的五分之一。因S号房屋购房款来源于拆迁款，故S号房屋的权利应当由吴某坤、张某、吴某鹏、吴某兰、赵女士各占五分之一。吴某坤、张某先后去世，二人占有的房屋份额部分应当由五位子女法定继承，其中吴某芝以书面的方式表示放弃继承权，故吴某鹏、吴某文、吴某兰、吴某君各自继承房屋十分之一的份额，吴某鹏去世后其享有的份额部分由吴某鑫继承。
本案中，在S号房屋过户至吴某鑫名下之前，吴某鑫占有房屋十分之三的份额，吴某文占有房屋十分之一的份额，吴某兰占有房屋十分之三的份额，吴某君占有房屋十分之一的份额，赵女士占有房屋十分之二的份额。2017年7月吴某鑫和孙某丽在明知S号房屋有吴某文、吴某兰、吴某君和赵女士份额的情况下仍旧恶意串通将S号房屋以继承的名义过户登记至吴某鑫名下，严重侵害了其他权利人的利益，吴某鑫应当在其继承房屋的范围内向吴某文、吴某兰、吴某君和赵女士支付房屋折价款。
为维护原告合法权益，故起诉至法院，望判如所请。
被告辩称
吴某鑫辩称，一、原告吴某兰等起诉的分家析产、继承的案由不能成立。答辩人与原告吴某兰等不存在分家析产、继承的关系，也不存在什么财产。二、原告吴某兰让法院调取的张某银行储蓄存单和吴某鹏储蓄记录，跟答辩人一点关系都没有，更与昌平区S号房屋无任何关联。张某所领取的公租房拆迁补偿款，承租人张某有权处置这笔拆迁补偿款，任何人无权干涉。原告吴某兰等也无证据证明对这笔拆迁补偿款所拥有的权利。
原告始终没有提供张某有意愿买房子和所有原住房人商谈买房的记录和协议。张某是公租房承租人，她有权处置拆迁补偿款，任何人无权干涉。原告无证据证明有这笔拆迁款的份额。至于买房款的来源，仅凭张某银行取钱记录和吴某鹏没有能力买房就猜测和怀疑买房是张某提供的资金，在法律上是站不住脚的。吴某鹏有多少钱，没有必要告诉别的人，其他人资助也没有必要告诉原告。北京市昌平区S号法定房屋所有人是吴某鑫，与原告吴某兰等无任何关联，更谈不上有遗产可分。请求法院依法驳回原告诉讼请求。
法院查明
吴某坤和张某为夫妻关系，二人育有五个子女，分别为长子吴某鹏、长女吴某芝、次女吴某文、三女吴某兰、四女吴某君。吴某坤于2002年11月29日去世，张某于2005年9月26日去世。吴某鹏与孙某丽原系夫妻关系，二人育有一子吴某鑫，吴某鹏与孙某丽于2001年8月7日经法院调解离婚，吴某鑫由吴某鹏抚养，吴某鹏于2010年1月8日去世。赵女士系吴某兰之女。吴某坤、张某、吴某鹏生前均未留下遗嘱。
原北京市西城区A号房屋（以下简称：“A号房屋”）系吴某坤于1972年左右承租的直管公房。2002年，拆迁。2002年10月27日，吴某坤（委托人）与张某（受托人）签订《委托书》一份，载明：“兹有吴某坤产权人因身体不便原因，不能到拆迁办办理拆迁手续。特委托张某全权代理所有拆迁事宜。拆迁补偿款存折立在张某名下，并领取。”吴某坤在委托人处签字并按手印。
同日，张某代吴某坤（被拆迁人，乙方）与北京H公司（拆迁人，甲方）签订了《拆迁货币补偿协议》，约定甲、乙双方经协商，同意实行货币补偿，并达成如下协议：乙方在拆迁范围内居住正式住宅房屋3间，建筑面积53.02平方米；乙方现有在册人口5人，实际居住人口5人，分别是户主张某，之夫吴某坤，之子吴某鹏，之女吴某兰，之外孙女赵女士。经评估，被拆迁房屋所在地区位补偿价格为6400元/平方米。被拆迁房屋补偿款共计385822元。甲方支付乙方拆迁补助费共计26835.4元，代扣原房购房款21212.95元，甲方应当在乙方完成搬迁后7日内，将被拆除房屋补偿款、搬家补助费及拆迁补助费，共计391444.45元，一次性付给乙方。乙方应在2002年10月27日前完成搬迁，并将原住房交给甲方拆除，自建房无条件拆除。协议还对其他内容进行了约定。
2003年8月30日，吴某坤签署了交房验收单。2002年10月27日，北京H公司核算A号房屋拆迁各项补助合计金额391444.45元。同日，核算其他补偿（补助）款21212.95元，两部分共计412657.4元。2003年8月22日，北京H公司将上述拆迁款项412657.4元支付到张某名下银行账户内。2003年9月1日，张某分别在两份《北京市城市房屋拆迁补偿款、补助费领款凭证》上签名，载明张某领取了拆迁补偿、补助费共计412657.4元。通过调取张某的银行账号×××交易明细和原始交易凭证显示，2004年9月2日张某支取本金359193.89元（整存整取一年存单，存入日2004年8月28日，到期日2005年8月22日）和利息57.47元，并于当日销户。
2004年8月31日，吴某鹏（买方，乙方）与案外人王某（卖方，甲方）及北京市T公司（居间方，丙方）签订《房屋交易居间合同》，约定乙方购买甲方位于昌平区某号房屋（以下简称S号房屋），甲、乙双方一致同意乙方购买此房产共支付250000元，乙方的付款方式为一次性付款。在立契过户当天，乙方先将全部房款240000元存入甲方户头，存有房款的存折以及甲方身份证暂存丙方处，三方即到昌平房管局过户，过户完毕后，丙方再将该存有房款的存折以及身份证转交给甲方。
同时，甲乙双方约定在2004年9月3日办理此房的打款、立契过户手续；双方约定，甲方在2004年9月19日之前腾房，交该房屋全套钥匙和房屋的相关使用资料给乙方。
2004年9月3日，吴某鹏（乙方，买方）与案外人王某（甲方，卖方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将S号房产卖给乙方，房屋总价为240000元；乙方于2004年9月3日向甲方一次性付清全部房款。付清房款时，甲方将钥匙交给乙方。该合同还对其他事项进行了约定。当日，吴某鹏交付王某购房款。
后吴某鹏与王某办理了房屋转移登记手续。吴某鹏在办理S号房屋产权登记时享受了税务部门的契税减免政策。2004年9月13日，诉争S号房屋取得了房屋所有权证，载明S号房屋所有权人为吴某鹏。
2017年6月27日，申请人吴某鑫、孙某丽（吴某鑫之母）向我院提出申请，请求确认2017年6月27日人民调解委员会作出的人民调解协议书合法有效，该协议书内容为：现吴某鹏名下位于昌平区某房产一套由吴某鑫继承。我院经审理作出裁定书，确认申请人吴某鑫、孙某丽在人民调解委员会签订的人民调解协议书符合法律规定。2017年7月24日，吴某鑫依据上述法院生效文书将涉案S号房屋所有权转移登记至自己名下。
诉讼中，吴某兰、吴某文、吴某君、赵女士申请对S号房屋的市场价值进行评估鉴定。市场价值为4291900元。
另查，2018年4月17日，吴某芝出具《放弃继承权声明》，载明：“位于北京市昌平区某号房屋系用我父亲吴某坤与母亲张某的拆迁安置款购买取得，房屋有父母的份额，我作为继承人，放弃继承权，不愿参加诉讼。”
2018年至2020年期间，吴某兰、赵女士、韩慧敏、吴某君等人分别以继承、第三人撤销之诉、共有物分割、物权确认纠纷提起诉讼，均以撤诉或按撤诉处理。2020年9月21日，我院立案受理了吴某鑫诉吴某兰、赵女士排除妨害纠纷一案，吴某鑫要求吴某兰、赵女士搬离案涉S号房屋，法院经审理后，于2021年7月20日作出判决书，判决吴某兰、赵女士于本判决生效之日起三十日内将S号房屋腾退并交还于吴某鑫。吴某兰、赵女士不服上述一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
裁判结果
登记在吴某鑫名下位于昌平区某房屋归吴某鑫所有，吴某鑫于本判决生效后六十日内分别支付吴某兰、吴某君、吴某文该房屋补偿款1072975元；
律师点评
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。具体到本案，原A号房屋系直管公房，由吴某坤承租，该房屋在2002年拆迁时，按照当时的《北京市城市房屋拆迁管理办法》第四条规定：“本办法所称被拆迁人是指拆迁房屋的所有权人。”同时还规定直管公房应按照房改政策出售给房屋承租人，房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价给予被拆迁人补偿。
结合《房屋拆迁货币补偿协议》内容，A号房屋由吴某坤按照政策购买，并被认定为被拆迁人，虽合同中载明现有在册户籍人口5人，实际居住人口5人，分别是吴某坤、张某、吴某鹏、吴某兰、赵女士5人，但当时选择的是货币补偿方式，拆迁补偿的对象是被拆迁人，也就是房屋的所有权人，与被拆迁人的在册户籍人口或者实际居住人口无关，因此吴某鹏、吴某兰、赵女士不享有A号房屋的拆迁补偿款项。A号房屋拆迁获得补偿款属于吴某坤与张某婚姻关系存续期间取得，因此该拆迁补偿款项属于二人的夫妻共同财产。
根据查明的事实，结合张某银行账户交易明细，表明吴某坤去世后，截至2004年9月2日各继承人并未对房屋的拆迁补偿款进行继承分割，一直由张某持有。诉争的S号房屋系2004年8月31日由吴某鹏与出卖人、居间人签订房屋交易居间合同，明确约定2004年9月3日一次性支付房款，并办理过户手续，而根据调取的张某的银行账户流水，张某的该账户于2004年9月2日将原本于2004年8月28日存入银行的定期存款本金359193.89元取现，而吴某鹏于2004年9月3日一次性支付S号房屋出售人购房款240000元，结合调取的吴某鹏的银行账户情况和吴某鹏购房时按政策享受减免契税的事实，现无证据证明吴某鹏用自己名下存款支付购房款，现有证据与S号房屋购房款源自于张某银行账户内的A号房屋拆迁补偿款具有高度可能性，现有证据与待证事实达到了高度盖然性的证明标准，故法院依法认定S号房屋购房款系用A号房屋的拆迁补偿款支付。
鉴于2002年11月29日吴某坤去世后，拆迁补偿款并未继承分割，且现无证据证明吴某坤生前留有遗嘱，故在分割吴某坤的拆迁补偿款时，应首先分出一半归张某所有，其余的为吴某坤遗产，由张某、吴某鹏、吴某芝、吴某文、吴某兰、吴某君依法继承。同时，S号房屋购买时吴某坤已经去世，且吴某芝以书面形式明确表示放弃继承吴某坤、张某在S号房屋中的财产权益，故法院结合张某、吴某鹏、吴某文、吴某兰、吴某君等人应继承分割所得的拆迁补偿款的数额、S号房屋的购房款数额及拆迁补偿款一直未继承分割的情况，酌情认定S号房屋购买时属于张某、吴某鹏、吴某文、吴某兰、吴某君按份共有，张某享有60%份额，吴某鹏、吴某文、吴某兰、吴某君各享有10%的份额。
张某于2005年9月26日死亡后，其遗留的S号房屋份额应按法定继承办理，法院酌情认定其享有份额由吴某鹏、吴某文、吴某兰、吴某君分别继承15%份额。继承发生后，吴某鹏、吴某文、吴某兰、吴某君对S号房屋分别享有25%的财产份额。吴某鹏于2010年1月8日去世，其享有的上述房屋份额按法定继承由吴某鑫继承，故S号房屋应由吴某文、吴某兰、吴某君、吴某鑫分别享有25%的财产份额。
S号房屋虽当初以吴某鹏名义购买，且房屋随后亦登记在吴某鹏名下，后吴某鑫又将该房屋转移登记至自己名下，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”
根据查明的事实和上述论述，虽S号房屋登记在吴某鑫名下，但S号房屋应属于吴某文、吴某兰、吴某君、吴某鑫四人按份共有。鉴于房屋登记在吴某鑫名下，且吴某兰、吴某君、吴某文主张房屋补偿款，同时房屋市场价值也已经委托评估，为减轻当事人诉累，法院酌情认定S号房屋归吴某鑫所有，吴某鑫分别支付吴某兰、吴某君、吴某文房屋补偿款1072975元。关于吴某兰、吴某君、吴某文、赵女士主张赵女士也享有房屋财产权益，依据不足，法院不予支持。关于吴某鑫辩称S号房屋原先属于吴某鹏的个人财产，后续属于自己个人财产，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。
