北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某杰、赵某旭向本院提出诉讼请求：判决赵某芳向赵某杰、赵某旭偿还出资购房款3236930元并支付利息。
事实与理由：赵某杰、赵某旭以及赵某贵三人为姐弟关系，均为刘某凤与赵某贤的子女，赵某芳为赵某贵的女儿。赵某贤名下有一套房屋，位于北京市西城区A号（以下简称A号房屋）。2015年7月，赵某贤去世，赵某贵提议将A号房屋出售，用出售房屋价款在赵某贵住址附近为母亲刘某凤另购一套房屋，方便照顾。刘某凤同意赵某贵的方案，赵某杰、赵某旭亦尊重母亲意愿。于是各方达成一致意见，约定出售A号房屋，售房款一部分为母亲另购房屋居住，剩余部分留给母亲养老。
为出售A号房屋，赵某杰、赵某旭、赵某贵、刘某凤于2015年11月16日经北京市西城区法院确认A号房屋继承事宜：A号房屋由刘某凤及赵某杰、赵某旭、赵某贵四人共同继承，母亲刘某凤继承房屋份额的八分之五，三个子女各八分之一。赵某杰、赵某旭、赵某贵、刘某凤于2015年12月办理了契税核定，并将A号房屋登记在赵某杰、赵某旭、赵某贵、刘某凤名下。
2016年1月17日，赵某杰、赵某旭、赵某贵、刘某凤与案外人吴某涛签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定房屋售价为670万。房屋出售过程中，由于赵某旭与刘某凤不在北京，便将产权登记、收取房款等事务委托赵某贵代为办理，并于2016年2月初办理了委托公证。房屋出售后，全部售房款670万由赵某贵代收，收到售房款后，赵某贵代母亲支付310万元，购买各方之前已看好的北京市丰台区B号房屋（以下简称B号房屋），并将剩余售房款中的280万转入母亲刘某凤的账户。
B号房屋产权登记时，赵某贵以母亲及赵某杰、赵某旭三人名下均有房产为由，说服母亲及赵某杰、赵某旭将新购的B号房屋登记在赵某贵女儿赵某芳名下。此后，母亲刘某凤及赵某旭一直共同居住在B号房屋内，直至2020年9月27日，母亲刘某凤去世。母亲去世前，2020年2月留下自书遗嘱，亦嘱咐三个子女关于B号房屋的分配问题。母亲刘某凤与赵某杰、赵某旭认为B号房屋是母亲出资购买，即为母亲的财产。但母亲刘某凤去世后，赵某贵以房屋登记在其女儿名下为由将赵某旭被赶出B号房屋。
赵某杰、赵某旭认为虽然B号房屋登记在被告赵某芳名下，但是购房款310万为母亲出资。赵某杰、赵某旭为母亲刘某凤的继承人，赵某芳应当向赵某杰、赵某旭偿还该购房款。
被告辩称
赵某芳辩称，不同意赵某杰、赵某旭的全部诉讼请求。首先购房款3236930元中837500元是赵某贵的款项，2399430元是刘某凤的款项，这两笔款项是赵某贵与刘某凤两个人对赵某芳的赠与。另外针对670万售房款，刘某凤已将属于赵某旭的837500元以及赵某杰的837500元都支付给赵某杰和赵某旭，因此2393430元应属于刘某凤自己财产，与670万元的共有没有任何关系。
赵某贵述称，不同意赵某杰、赵某旭的全部诉讼请求……刘某凤赠与部分购房款，并登记在赵某芳名下是刘某凤赠与购房款的意思但房屋生前必须是由刘某凤居住，所以本案的购房款2399430元是刘某凤对赵某芳的赠与，837500元是赵某贵对赵某芳的赠与。……在刘某凤最后晚年的时候，每年都需要住两次院，每次主要都是由赵某贵在医院照顾。……综上，赵某贵认为售房款3236930元由赵某贵与刘某凤共同将购房款赠与赵某芳，由赵某贵出面购买房屋，并登记在赵某芳名下。
法院查明
刘某凤系赵某杰、赵某旭、赵某贵之母。赵某贵系赵某芳之父。
2015年11月16日，刘某凤、赵某杰、赵某贵、赵某旭向本院提出申请，要求确认调解协议书合法有效，该协议内容为：被继承人赵某贤名下的A号房屋归刘某凤、赵某贵、赵某旭、赵某杰按份共有，其中刘某凤占八分之五份额，赵某贵八分之一份额，赵某旭八分之一份额，赵某杰八分之一份额。本院作出裁定书，确认该协议书有效。
2016年1月17日，刘某凤、赵某贵、赵某旭、赵某杰（出卖人）与案外人吴某涛签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：刘某凤、赵某贵、赵某旭、赵某杰出售A号房屋，吴某涛支付6700000元。赵某杰参与相关事项办理。
2016年2月，刘某凤、赵某旭向赵某贵出具公证委托书，委托赵某贵办理出售A号房屋事宜。
后赵某贵收取上述A号房屋售房款6700000元。
2016年5月11日，赵某芳与案外人高存签订《存量房屋买卖合同》，购买B号房屋。庭审中，各方均认可购买B号房屋共计支付款项3236930元（来自A号房屋售房款6700000元），该款项系赵某贵进行操作支付，赵某芳并未实际付款，该款项支付的最后一笔时间为2016年5月11日。
2016年5月12日，B号房屋登记在赵某芳名下。
2016年6月16日，赵某贵分两笔共计向刘某凤银行转账2800000元。
2020年9月27日，刘某凤死亡。
一、庭审中，关于B号房屋购房款支付问题，赵某杰、赵某旭表示：赵某贵支付3236930元购房款，系刘某凤的意思，是刘某凤购买B号房屋的购房款，赵某贵是代刘某凤支付；赵某贵表示：是刘某凤（2399430元）与赵某贵（837500元）共同出资，对赵某芳的赠与；赵某芳表示：同意赵某贵的意见，是赵某贵和刘某凤对赵某芳的赠与。
二、庭审中，关于6700000元下来后刘某凤、赵某贵、赵某杰、赵某旭是否讨论具体分配问题，赵某杰、赵某旭表示没有讨论这个事情，决定不分割，赵某贵表示没有讨论这个事。
三、庭审中，关于是否有没有合法根据的证据，赵某杰、赵某旭表示没有合法根据是消极事实，不需要证据，没有证据。关于刘某凤对赵某芳赠与的证据，赵某芳表示没有书面证据，是口头约定，将B号房屋登记在赵某芳名下就可以证明赠与。
四、庭审中，赵某杰、赵某旭明确以刘某凤继承人的身份作为原告主张权利，不主张借名买房，但认为刘某凤打算自己买房。
裁判结果
驳回赵某杰、赵某旭的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为：赵某芳是否构成不当得利。
刘某凤、赵某贵、赵某杰、赵某旭出售A号房屋后，各方共收取款项6700000元。赵某贵收取该款项后，刘某凤、赵某贵、赵某杰、赵某旭并未有明确的分配决定。赵某贵将其中2800000元向刘某凤转账，将3236930元用于购买B号房屋，该行为是否经过刘某凤、赵某贵、赵某杰、赵某旭同意，各方意见有一致也有不一致之处。
赵某贵、赵某杰、赵某旭与赵某芳均认可刘某凤对3236930元用于购买B号房屋一事是知情的，但赵某杰、赵某旭主张刘某凤系自己打算购房，赵某贵、赵某芳主张刘某凤（2399430元）与赵某贵（837500元）共同出资对赵某芳赠与。据此，3236930元用于购房并登记在赵某芳名下，不能认定未经过刘某凤知情并同意。B号房屋登记在赵某芳名下，并非没有合法证据，赵某杰、赵某旭以刘某凤继承人身份主张不当得利，缺乏依据，不应予以支持。
另需指出的是，客观上刘某凤对购买B号房屋进行了出资，但因6700000元并未有证据显示经刘某凤、赵某贵、赵某杰、赵某旭书面同意已完成具体分配，所以3236930元中刘某凤具体出资份额，应在明确6700000元具体分配方案后再行确定。确定刘某凤对购买B号房屋的出资数额后，赵某贵、赵某杰、赵某旭、赵某芳可就刘某凤出资部分系借名买房、出资或者赠与再行解决。
