北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某君向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告于2014年8月29日签订的《房屋买卖合同》及于2019年1月26日签订的《买卖合同补充合同》有效；2.请求判令第三人北京M公司协助将昌平区X号商业用房的不动产权属登记，由北京M公司过户至被告宋某刚名下；3.请求判令被告宋某刚自涉案房屋的不动产权属登记在其名下之日，协助将不动产权属登记由宋某刚过户至原告刘某君名下；4.请求判令被告待房屋过户时依法接受剩余购房款30万元；5.请求判令被告支付逾期办理房屋产权过户违约金7701450元。
案件审理过程中，刘某君变更诉讼请求为：1.请求确认原告与被告于2014年8月29日签订的《房屋买卖合同》及于2019年1月26日签订的《买卖合同补充合同》有效；2.撤销原被告双方签订的《买卖合同补充合同》第六条之约定；3.撤销原被告双方2015年签订的《购房补充合同》第二条之约定；4.请求判令被告支付逾期办理房屋产权过户违约金7701450元；5.请求判令被告赔偿原告已支付的居间代里费5万元；6.请求判令本案全部诉讼费、保全费由被告承担。
事实与理由：原告(乙方)于2014年8月29日与被告(甲方)签署了《房屋买卖合同》，该合同约定原告购买被告拥有的位于昌平区X号商业用房，房屋总价款为850万元。合同约定为一次性付款，乙方于签订合同到房屋更名提前一天支付甲方全部房款。甲方承诺在2015年1月1日之前将其与房地产开发公司签订的合同更名到乙方名下，所花费用由甲方全部承担。
合同签订后，原告于2015年1月1日之前提前将购房款550万元汇入被告账户，被告向原告出具了收条。剩余购房款因被告暂时性不能做房产过户所以双方约定分期支付。原告于2016年、2017年、2018年、2019年以现金或转账方式向被告支付270万元购房款。2019年1月26日，原告与被告签订了《房屋买卖补充合同》，该合同对被告已收到原告810万元购房的事予以确认。同时，也对自原被告签订房屋买卖合同至今，房屋原购房合同中的购买人也不能变更到原名下、出卖人也未能将房屋产权办理下来进行房屋产权过户变更手续的客观事实进行了确认。
原告已依据合同中的约定履行了自已作为一个买受人应尽的义务。但被告却自2015年1月1日至今仍未履行配合原告办理房屋产权过户的义务，其怠于履行合同义务的行为不仅违背了合同的约定，也违反了法律的规定。原告认为，被告逾期办理房屋产权证或逾期办理预售合同更名手续的行为已构成违约，其违约行为直接导致该房屋的担保物权(指抵押权)及处分权无法行使，这致使原告丧失了更好的交易机会，且造成原告承担高额利息的现状。根据规定，原告有权要求被告承担继续履行及赔偿损失的责任。
接照《房屋买卖合同》第七条第二款之约定,“甲方因其他原因不能及时配合乙方办理产权过户，甲方应承担乙方因购买房屋发生的房屋买卖代理费。自逾期第二天起按日向乙方交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。”故，原告请求支付逾期办理房屋产权过户违约金有明确的合同约定，且主张金额也远低于原告的实际损失。综上所述，原告请求被告承担逾期办理房屋产权过户的违约责任，并要求其继续履行合同义务的诉求符合规定。
另，《买卖合同补充合同》第六条属于变相增加房屋价格，且显示公平的约定，应当予以撤销。《购房合同补充合同》第二条约定缺乏事实基础，被告存在欺诈行为，且要求支付利息的行为属于变相增加房屋价格，此约定显失公平，应当予以撤销。请求人民法院判如所请。
被告辩称
被告宋某刚辩称：同意原告第一项诉讼请求，不同意原告其他诉讼请求。宋某刚没有违反2014年、2015年、2019年的任何一份合同，从2015年到2019年再到起诉前，原告从来没有主张过该项违约金，原告关于违约金的主张超过诉讼时效，不应得到法院的支持。
2014年合同第七条第2款规定了三种情况下承担违约责任，宋某刚不存在任何一种情况，原告不能以此向宋某刚主张违约金。签订合同时宋某刚没有取得房本，原告对此知情，当时方案之一就是改底单，变成刘某君与开发商签订合同，而且在2019年《补充合同》第三条也体现刘某君对房屋状况的知晓和认可。宋某刚多年来一直积极配合一方进行过户，在合同履行期间双方多次一起找开发商就房屋过户问题进行沟通，不存在宋某刚不配合过户的情形，是开发商还没给宋某刚办理过户，而非宋某刚违约。一旦开发商给宋某刚办理了房产证，且刘某君完成了合同约定的义务，宋某刚就会按照合同约定履行过户义务。
所有的文件均未规定办理产权过户的具体日期，所以也不存在“逾期”的情况。宋某刚收到的810万元不全是2014年约定的房价款，实际包括了2015年3月3日《购房补充合同》中约定的欠款利息60万元，所以宋某刚收到的房价款为750万元，刘某君还有100万元房价款尾款及补偿金未付。2019年1月28日的收条特别注明“……壹拾万元……通过秦某涛卡号转账的…凭记录（转账）生效”，故收条不是实际收到10万元款项的证明，应以银行转账记录为准，请求法庭不应将10万元认定为房价款。
宋某刚向本院提出反诉请求：1.判令刘某君向宋某刚支付2019年1月26日至2020年1月25日购房尾款的补偿金5万元；2.判令刘某君向宋某刚支付2020年1月26日至2022年1月25日购房尾款的补偿金10万元；3.反诉费由刘某君承担。
事实与理由：2019年1月26日，宋某刚与刘某君、王某文签订《买卖合同补充合同》，第六条约定“刘某君还有人民币1000000元购房尾款未支付给宋某刚，刘某君同意购房尾款每年（365个自然日）支付给宋某刚人民币50000元作为补偿金，起始时间以签订本合同时间为起始时间，给付时间为在365个自然日内支付。”合同签订后，刘某君未履行支付义务，故提起反诉，请求法院依据合同公平判决。
刘某君辩称：最后一笔购房尾款支付期限尚未届至，刘某君不存在受有尾款补偿金的正当理由，只有宋某刚现将房屋所有权变更至刘某君名下，刘某君才负有支付房屋尾款的义务，现在该条件并未成就，宋某刚并无受领房屋尾款补偿金的正当理由。刘某君无任何违约行为，补偿金的约定实质上变相的变更了房屋价格，根据《房屋买卖合同》第七条第一款的约定，变更房屋价格或不出售房屋视为违约，故宋某刚应向刘某君支付违约金，按照房价款的30%计算为255万元。按年支付房屋尾款补偿金的约定系刘某君在宋某刚哄骗下签订，显失公平，刘某君已请求法院撤销《房屋买卖合同补充合同》第六条之约定。
第三人M公司述称：刘某君的诉讼请求与宋某刚的反诉请求，均与M公司公司无关，不发表具体意见。关于涉案房屋的情况，作如下说明：由于首层建筑面积未在规划许可证中体现，导致该楼底商至今未能取得不动产登记手续，为此，开发商多次协调政府相关部门寻求解决办法。目前流程审批尚未完结。
第三人王某文述称：刘某君的诉讼请求与宋某刚的反诉请求，均与王某文无关，不发表具体意见。关于合同签订过程，合同及补充协议签订过程王某文均在场参与，也实际收到了刘某君支付的50000元中介费用。双方一共签订了一份房屋买卖合同、两份补充合同（2015年、2019年）。2015年签补充协议是因为原合同约定的2015年1月1日宋某刚协助刘某君将宋某刚与m公司签订的购买方变更至刘某君名下，后来跟m公司核实，合同无法更名，双方为了房屋买卖能够继续履行，达成了2015年补充合同。2019年签第二份补充合同，是因为2015年的补充协议约定300万元购房尾款分批支付，刘某君已经支付了大部分购房款，还有最后100万元没有付，但是过了三年还是过不了户，双方又协商合同如何继续履行，所以签订了2019年的补充协议。
曾经找到m公司询问为什么一直办不了房产证，也到相关部门了解情况。60万元的补偿金在2015年补充协议里也有所体现，2019年补充协议又再次约定，如果三年之内无法办理房产证，宋某刚就将收到的刘某君的所有款项全部退给刘某君，这已经收到的60万元也会一并返还。最终目的是为了要过户，能过户才给最后一笔10万元及本金100万元，如果过不了户，这些钱都应该退给刘某君，这些是双方口头约定，没有在合同中体现。
2019年三方协商时，曾经谈到过要求宋某刚退钱的事，但是当年宋某刚买房时，虽然以宋某刚的名义与首开签订合同，但背后还有另外两个人与宋某刚一起出资参与购房，宋某刚收了刘某君的购房款后，将部分款项支付给了另外两个人，另外两人已经找不到了，宋某刚无法退全部款项，宋某刚同意刘某君另行出售房屋，不干涉刘某君出售的价格。双方还是想要合同继续履行，刘某君也同意了。刘某君无论将房屋出售给谁，都需要宋某刚出面办理手续，5万元就是给宋某刚配合办理手续的补偿款，后来刘某君找过很多人来看房，让宋某刚过来配合，宋某刚认为应先给5万元才配合，双方才僵持至今。补偿金的前提条件是宋某刚无条件配合另行出售的签字或房屋可以办理产权过户。
法院查明
2003年12月31日，宋某刚与原北京M公司签订《商业用房买卖合同》。该合同约定，北京M公司将位于北京市昌平区X号房屋出售给宋某刚，房屋建筑面积320.96平方米；房屋总价款163.6896万元。该合同第三条约定，乙方按合同规定日期付清全部房款，甲方确认到账后，甲乙双方据实结算后方可将房屋交付乙方。该合同第六条约定，商业用房交易完成后，其产权归乙方所有，甲方负责提供资料，并给予配合乙方办理产权证，办理产权证需要的各种费用由甲乙双方按北京市政府有关规定各自承担。该合同未对办理产权证的日期进行明确约定。该合同签订后，北京M公司已将涉案房屋交付宋某刚。
2014年8月29日，宋某刚（甲方、卖方）与刘某君（乙方、买方）经王某文提供中介居间服务签订《房屋买卖合同》（以下简称2014年买卖合同）。该合同约定，宋某刚将位于昌平区X号房屋出售给刘某君，建筑面积约320.96平方米，房屋设计用途为商业；房屋成交价格为850万元，……房屋更改合同由甲方支付所有费用；签订合同当日，乙方将购房定金50万元交给甲方，其中5万元暂由丙方保管作为结房保证金，在结房完毕无纠纷的情况下由丙方归还给甲方，改合同当日及住房所有费用结清；乙方支付给居间方的代理费为5万元；乙方于签订合同到房屋更名提前一天内，一次性交付甲方全部房款（此款含所交定金）。
该合同第四条第4款约定，不改变房屋内装修状况，且于2015年1月1日前交付给乙方该套房屋所有钥匙，房产过户后7日内迁出该套房屋所有注册户口。合同第五条第一款约定，乙方声明对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买此房，在自愿的基础上签订此房屋交易合同。合同第七条第1款约定，本合同签订后，甲方不得以任何理由变更房屋价格或不出售此房，若变更房屋价格或不出售此房视为违约，所付房款（含购房定金）返还给乙方，并支付乙方相当于房价款的30%的违约金；该条第2款约定，甲方未按照合同规定的期限将房屋交付乙方使用，或甲方因其他原因不能及时配合乙方办理产权过户、银行按揭手续而无法继续履行合同的的，甲方应于三日内归还乙方已交房款，承担乙方因购买房屋产生的相关税费、银行贷款服务费和房屋买卖代理费，自逾期第二天起按日向乙方交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。
合同第九条补充协议约定，卖方承诺买方在2015年1月1日之前把房屋预售合同更改到买方人名下，所花费用由甲方全部承担；卖方承诺在2015年1月1日之前把房屋所有承租方全部清走，给买方一个空置房屋，如卖方到规定时间内未清走承租客，所有强行清走承租客的赔偿全部由卖方承担；如果房产开发商强行不能更改合同，甲乙双方同意和平解除合同，时间在2015年1月1日之前，甲方退还乙方定金50万元，甲方不承担任何责任。
上述合同签订后，刘某君分多次陆续向宋某刚支付购房款，宋某刚也将房屋交付刘某君使用，但购房合同无法完成更名，也无法办理产权证。
2015年3月3日，宋某刚（甲方）与刘某君（乙方）、王某文（丙方）签订《购房补充合同》（以下简称2015年补充合同）。该补充合同第一条载明，甲方将涉案房屋以850万元的价格出售给乙方，乙方已支付给甲方550万元的购房款。第二条约定，乙方欠甲方购房余款300万元，支付期限：2015年1月1日至2017年12月31日；利息：2015年1月1日至2015年12月31日，利息支付30万元归还本金100万元，共计110万元；2016年1月1日至2016年12月31日，利息支付20万元归还本金100万元，共计120万元；2017年1月1日至2017年12月31日，利息支付10万元归还本金100万元，共计110万元；房屋欠款可以在还款期限内提前结清，借款不足一年按一年计算利息，若借款方每次还款超过15个自然日，抵押物（涉案房屋）宋某刚有权无偿收回，原购房款550万元转为购房定金将不退还乙方，该房屋产权及处置权归宋某刚所有（乙方一个月之内搬离此房）；抵押物包括与开发商天鸿购房合同原件及房屋发票原件在甲方处寄存。
第三条产权变更约定，甲乙双方于2015年3月3日商议房屋产权过户事宜，如果房屋购房合同能让开发商从宋某刚名下更名到刘某君名下，宋某刚出资更名费20万元，（已经支付10万元）超过部分不再承担；如果房屋购房合同不能变更产权人，待房屋房本由北京市建设委员会下发时，宋某刚自己将承担发放到自己名下房本所产生的任何费用，将房屋过户到刘某君名下时再支付10万元的过户税费（办理更改房屋购房合同时已经支付的10万元自然转到本条款中）不在承担其他费用；……；房屋能过户时乙方一次性支付给甲方剩余房款及利息（如果欠款期限超过6个月按一年算，不足6个月的按6个月算）。
2016年1月14日，宋某刚为刘某君出具收条，载明：宋某刚收到刘某君交来购房款100万元，另收取2015年房屋尾款利息30万元，利息中包含高阳慧房屋租金24万元、房屋租金利息1万元，刘某君另单独支付宋某刚房屋尾款利息5万元；刘某君已支付宋某刚购房款650万元，剩余房屋尾款200万元。王某文在收条下方见证方处签字。
2019年1月26日，宋某刚与刘某君、王某文再次签订《买卖合同补充合同》（以下简称2019年补充合同）。该合同第二条载明，双方于2014年8月29日签订的房屋买卖合同，交易金额为850万元，双方在签订房屋买卖合同时买受人已经一次性支付给出卖人550万元，剩余的购房款300万元因房屋暂时性的不能做产权过户所以分期支付给出卖人，分期支付为三期支付完成，最后一期支付购房尾款时必须在交易房屋完成原购房合同产权人由宋某刚变更为刘某君名下或是将房屋产权过户到刘某君名下；每一期支付时间为365天内支付一次购房款，每一次支付100万元；现宋某刚已收到刘某君支付的两期购房款200万元，另计购房尾款补偿金（欠款利息）60万元，共计收到刘某君支付的购房款810万元。
该补充合同第三条载明，买卖双方签订房屋交易合同至今，房屋原购房合同中的购买人也不能变更到刘某君名下，出卖人也未能将房屋产权证办理下来进行房屋买卖产权过户变更手续。该补充合同第四条第2款约定，房屋购房合同如果可以进行购房人变更，出卖人同意更改合同出资30万元，……；如果房屋可以办理产权，待产权办理到宋某刚名下时进行房屋买卖交易产权变更手续，宋某刚承担办到宋某刚名下时所有的相关费用，刘某君承担与宋某刚房屋产权过户所有的相关费用，另外宋某刚同意一次性支付给刘某君100000元作为房屋交易补偿。
该条第3款约定，房屋如果可以办理产权，出卖人将进行产权办理，待产权办理完成后，出卖人同意在3个工作日全部配合买受人将房屋产权过户到买受人名下。该条第4款约定，因上述交易房屋时至今日未能进行房屋购房合同人变更或是进行房屋产权交易过户，宋某刚不得单独私自再次出售上述房屋，宋某刚同意刘某君可以在签订本合同后的5年内自由交易此房屋（超过5年后三方同意协商解决），宋某刚无权干涉房屋出售价格、再次购房交易人及交易时间，在刘某君找到其他购买人后宋某刚同意无条件配合房屋交易相关的全部手续及签订房屋买卖合同（房屋交易给其他购买人时，签订买卖合同必须刘某君与王某文在场并在房屋交易合同中签字合同才有效，宋某刚单方签字属于违反此合同，属于违约并承担相关的法律责任），双方互不追究违约责任及法律责任；如果宋某刚未能在刘某君找到其他购房人后10个工作时间内配合办理房屋出售的相关交易手续及配合签订房屋买卖合同，宋某刚属于单方违约，宋某刚将无条件退还刘某君购房款750万元，另行赔付刘某君违约金150万元，合计900万元，支付时间在30日内，如宋某刚不遵守合同，刘某君可向昌平区人民法院起诉追究宋某刚的全部责任。
该补充合同第六条约定，刘某君还有100万元的购房尾款未支付给宋某刚，刘某君同意购房尾款每年（365个自然日）支付给宋某刚5万元作为补偿金，以本合同签订时间为起始时间，在365个自然日内支付。该补充条款第七条约定，买卖双方在2014年8月29日签订的房屋买卖合同，如本补充合同中有与2014年8月29日签订合同中相同的条款以本合同中条款为准。
2019年1月28日，宋某刚再次为刘某君出具收条，载明：收到刘某君10万元凭记录转账生效（通过秦某涛卡号转账的）。2019年1月30日，刘某君曾向案外人秦某涛名下银行账户转账8万元。
上述合同及补充合同履行过程中，刘某君多次询问宋某刚关于涉案房屋产权登记的相关事宜以及办理进展，宋某刚告知刘某君其已向开发商提出更名的请求，关于办理产权登记需要等待相关部门上会讨论。
另查，2020年9月14日，M公司提出《关于X楼底商房屋登记相关问题的申请》，请求以集团名义向北京市人民政府国有资产监督管理委员会递交申请，请求国资委同意以该公司名义向北京市规划和自然资源委员会申请办理该项目的土地出让手续。后回复意见。该意见载明“一、原则同意以你公司名义向规划自然资源管理部门申请办理回龙观X底商国有土地使用权协议出让手续；二、请你公司按照国家自然资源管理的法律、法规及有关政策规定履行相关手续。”
案件审理过程中，关于刘某君已经支付的购房款数额，各方存在争议。刘某君主张2015年补充合同第二条、2019年补充合同第六条关于刘某君支付购房尾款利息和补偿金的约定，变相增加了房款，显失公平，应当予以撤销，同时结合宋某刚出具的两份收条和刘某君的银行转账记录，认为刘某君实际已经支付了购房款820万元，现在剩余30万元购房款尚未支付。
宋某刚对刘某君的上述主张不认可，认为其收到的购房款数额为750万元、购房尾款利息60万元，且刘某君未按2019年补充合同约定按年支付尾款补偿金每年5万元，不认可曾收到刘某君通过案外人秦某涛银行账户转账的10万元。王某文则表示2019年补充合同约定的每年5万元补偿金是以宋某刚无条件配合刘某君另行出售的签字程序或房屋可以办理产权过户为前提，王某文亦认可已经收到了刘某君支付的5万元居间代理费。宋某刚不认可王某文关于补偿金的陈述。庭审中，M公司认可宋某刚曾多次与涉案房屋所在小区业主一同催办房屋产权登记事宜，但截止本案庭审辩论终结前，涉案房屋仍不能办理房屋产权登记。
裁判结果
一、确认刘某君与宋某刚于2014年签订的《房屋买卖合同》及2019年签订的《买卖合同补充合同》有效；
二、驳回刘某君的其他诉讼请求；
三、驳回宋某刚的全部反诉请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。刘某君与宋某刚签订的、经王某文见证的2014年买卖合同、2015年补充合同、2019年补充合同系各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。根据本案查明的事实，刘某君在签订2014年买卖合同时，对宋某刚尚未取得涉案房屋产权登记的情况明确知晓，因历史遗留问题，购房合同更名或房屋产权登记迟迟无法办理，刘某君、宋某刚在2015年补充合同、2019年补充合同中变更了购房尾款的支付方式，约定了变更支付方式后刘某君需支付相应的利息、补偿金以及宋某刚需要配合更名、产权登记、配合另行出售等相应义务和责任，实为双方为促进合同继续履行、减少各方损失、维护交易稳定而进行充分协商的结果，现刘某君主张2015年补充合同第二条、2019年补充合同第六条的约定显失公平请求撤销的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。
关于刘某君已经支付的购房款数额，结合两份补充合同及各方陈述，法院认定宋某刚已经收到的购房款为750万元，购房款利息60万元，至于刘某君经案外人秦某涛账户转账的8万元是否属于刘某君支付的购房款，本案中暂无法认定。关于刘某君要求宋某刚支付逾期办理房屋产权过户违约金的诉讼请求，2014年买卖合同第七条第2款虽然约定有逾期办理产权过户的违约责任，但该合同并未约定办理产权过户的明确日期和时限；该合同第九条补充协议第3款约定，2015年1月1日前不能办理合同更名，甲方退还乙方定金，不承担任何责任；2019年补充合同第四条亦约定如宋某刚无条件配合刘某君另行出售房屋，则“互不追究违约责任”，因此，双方已经通过补充协议和补充合同的条款变更了2014年买卖合同关于违约责任的约定，现刘某君要求宋某刚支付逾期过户违约金，并无法律依据，法院不予支持。基于相同理由，刘某君要求宋某刚赔偿居间代理费的诉讼请求，法院亦不予支持。
关于宋某刚要求刘某君按年支付尾款补偿金的反诉请求，虽然2019年补充合同约定了刘某君应当每年支付5万元尾款补偿金，但结合补充合同的上下文语义、合同履行的实际情况、王某文作为居间方（见证方）对5万元补偿金的解释，该5万元补偿金的支付应当与宋某刚无条件配合刘某君另行出售房屋或办理合同更名或最终成功办理产权过户的合同义务相结合，法院认为刘某君按年支付尾款补偿金的条件尚未成就，宋某刚的反诉请求，依据不足，法院不予支持。
