北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某辉、周某君向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告腾退位于北京市丰台区A室的房屋（以下简称A室房屋），并交付与原告；2.请求法院判令被告向原告支付房屋占有使用费；3请求法院判令诉讼费由被告承担。
事实和理由：刘某辉和周某君系A室房屋的所有权人，被告系刘某辉的母亲。从2006年8月开始，被告便一直居住在涉案房屋内，被告曾向刘某辉提出购买涉案房产，但因周某君不同意，刘某辉与被告订立的房屋买卖合同陷入履行不能，此后，该房产买卖合同被解除。现原告要求被告将涉案房屋腾退并返还给原告。
其中2006年8月至2010年12月平均月房屋占有使用费为3000元，2011年1月至2015年12月平均月房屋占有使用费为5000元，2016年1月至今平均月房屋占有使用费为7000元。但被告拒不腾退并返还涉案房屋也不支付相关费用，原告遂提起诉讼。请求法院依法维护原告的合法权益，支持原告全部的诉讼请求。
被告辩称
杨某娟辩称，不同意原告诉讼请求，请求法院驳回。理由在于，1.被告在房屋内居住并非非法居住，未侵犯原告权益，被告是基于双方之间买卖合同关系居住的。2006年，被告以高于市场价与刘某辉形成买卖合同关系并支付全部购房款，之前的诉讼已对该事实进行了确认，未过户是基于周某君称不知情，被告曾向法院起诉要求赔偿增值损失未得到支持。被告在房屋内居住原因是原告与其配偶因房屋涨价恶意违背买卖合同义务导致的后续情况，不应承担占有使用费。
2.原告起诉排除妨害纠纷，但本案并不具备妨害前提，被告有居住的基础，且经过原告同意才居住，二原告知情且认可。原告近年未对被告尽到赡养义务，被告基于以上因素居住房屋，故原告主张的占有使用费不应得到支持。
3.原被告系母子关系，原告对被告有赡养义务，被告现无劳动能力、体弱多病，原告要求被告承担占有使用费不合理不合法，且严重违背公序良俗原则。原告起诉2006年至今的占有使用费，诉讼时效已过。A室房屋是被告当时花费全部资金购买的唯一住房，除涉案房屋被告无可供居住地方，原告应考虑被告的居住和赡养问题，现不同意腾退房屋，需双方协商住房问题。
法院查明
杨某娟与刘某辉系母子关系。刘某辉与周某君系夫妻关系。2000年，刘某辉与周某君以刘某辉名义购买了A室房屋。2016年8月25日，刘某辉取得该房屋产权证。
2019年，杨某娟曾以房屋买卖合同纠纷起诉至本院，请求判令刘某辉、周某君协助办理A室房屋的权属转移登记手续。本院判决书判决驳回杨某娟的诉讼请求。杨某娟不服，提起上诉。2020年10月，北京市第二中级人民法院作出生效判决认定：杨某娟与刘某辉之间未就买卖涉案房屋签订书面合同，杨某娟提交的录像及录音证明其与刘某辉之间存在口头合同。录音证据显示杨某娟与刘某辉就涉案房屋事宜曾多次协商，刘某辉始终未对杨某娟向其购买涉案房屋的主张进行否认，甚至曾共同协商过户、补偿等事宜，足以证实双方就涉案房屋存在买卖合同关系，故确认杨某娟与刘某辉就涉案房屋存在买卖合同关系。
依据合同相对性，杨某娟与刘某辉之间的房屋买卖合同不能约束周某君，现周某君明确表示不同意出售涉案房屋，杨某娟请求刘某辉、周某君将房屋所有权转移登记至其名下，法院难以支持。杨某娟就其与刘某辉之间房屋买卖合同未能履行的后果问题，双方可另行解决。
2021年1月，杨某娟以房屋买卖合同纠纷将刘某辉诉至本院：1.请求判令刘某辉退还购房款65万元；2.请求判令刘某辉赔偿因涉案房屋无法过户给我造成的损失454.03万元（依鉴定报告数额减去购房款）。同年本院判决：一、刘某辉于判决生效之日起七日内向杨某娟返还购房款65万元；二、刘某辉于判决生效之日起七日内向杨某娟支付违约损失200万元；三、驳回杨某娟的其他诉讼请求。后刘某辉不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。现该生效判决已经履行完毕。
另查，杨某娟自2016年至今居住在A室房屋内。杨某娟自认另有公租房一处。杨某娟婚后生育三个子女，即刘某辉、刘某兰、刘某芳。
裁判结果
一、杨某娟于本判决生效之日起三十日内腾退北京市丰台区A室的房屋并交付与刘某辉、周某君；
二、杨某娟于本判决生效之日起三十日内给付刘某辉、周某君房屋占有使用费；
三、驳回刘某辉、周某君的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。本案争议焦点为杨某娟是否应当向刘某辉、周某君腾退A室房屋及是否应支付房屋占有使用费等。根据当事人的诉辩主张和已查事实，具体分析如下：
首先，从权属来源角度，虽杨某娟与刘某辉等就A室房屋权属有过争议，但几经诉讼双方之间的争议已经解决，生效法律文书已经就双方之间房屋买卖合同不能履行的后果作出判决，基于此，A室房屋权属已经确定，即刘某辉仍是A室房屋的所有权人，周某君基于与刘某辉的夫妻关系对A室房屋享有共有权利。故刘某辉、周某君对A室房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，其诉请杨某娟腾退A室房屋具有法律依据。
其次，从权益保障角度，虽杨某娟与刘某辉系母子关系，但杨某娟尚有其他子女，杨某娟晚年的赡养居住问题可由子女间协商解决。杨某娟自认另有一处公租房，且经过诉讼，刘某辉已向杨某娟履行完毕生效法律文书确认的265万元款项，据此，杨某娟的居住问题可基于其他途径得以解决。
再次，从共居条件角度，刘某辉作为子女虽对杨某娟有赡养扶助的义务，但双方几经诉讼矛盾加深，经法院调解刘某辉表示无法与杨某娟共同居住A室房屋，故双方不具备共居条件。
基于上述事实，杨某娟再行占用A室房屋没有法律依据和合法理由，故对刘某辉、周某君要求杨某娟腾房的诉讼请求，法院依法予以支持。
关于刘某辉等主张的房屋占有使用费，因双方此前就A室房屋权属等存在争议，在此之下无法排除杨某娟对房屋的相关权利，但在双方诉讼结束，房屋权属以及购房款等争议已经解决情况下，杨某娟如继续占有使用房屋，将致使刘某辉、周某君对房屋占有、使用、收益等权利处于受损状态，故对于该项主张的具体起算点结合本案实际情况酌定为自2021年10月23日起算，计算标准酌定每月7000元。
