北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林某芳向本院提出诉讼请求：1.确认周某奇与赵某佳、齐某君所签订“北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）”无效；2.齐某君将坐落于大兴区一号的房屋（以下简称一号楼房）过户至林某芳名下。
事实和理由：林某芳与周某奇原系夫妻关系；赵某佳与齐某君系夫妻关系；2019年3月5日，周某奇与赵某佳（暂代）签订“北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）”，将一号楼房卖与对方，后该房屋过户至齐某君名下。一号楼房系林某芳与周某奇婚姻关系存续期间拆迁所得，应属夫妻共同财产，林某芳一直在该房屋内居住至今；该买卖合同签订时间正值林某芳与周某奇进行离婚诉讼期间；
2019年3月15日，北京市大兴区人民法院作出判决书，判决林某芳与周某奇离婚，但未就房产等夫妻共同财产进行分割。离婚判决生效后，林某芳起诉周某奇进行离婚后财产分割，庭审中周某奇向林某芳出示了上述房屋买卖合同，并且在这期间赵某佳、齐某君曾在一号楼房的门上张贴不动产登记证书复印件并留存电话，要求林某芳搬离，林某芳方知周某奇在未经林某芳同意的情况下私自处分了一号楼房。
林某芳一直在一号楼房居住至今，没有对外出租、出售的情况；赵某佳、齐某君在没有看房的情况下就从周某奇处购买了一号楼房，显然与常理不符；从房屋买卖合同看，购房价2200000元更是远远低于市场价；合同附件二的房屋共有人对出售房屋的意见为“同意”，显然购买人对于一号楼房具有共有权人是知晓的，但是购买人却未取得共有权人的签字同意，显然与常理不符。
综上所述，周某奇与赵某佳、齐某君之间恶意串通签订房屋买卖合同并过户，这严重侵害了林某芳利益，周某奇与赵某佳、齐某君签署的“北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）”应为无效，一号楼房应过户至林某芳名下。为维护自身合法权益，林某芳诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
周某奇辩称，不同意林某芳的诉讼请求；林某芳以房屋买卖合同交易价格过低，并且在林某芳不知情的情况下，周某奇擅自处置房产为由，主张房屋买卖合同无效的诉讼请求是错误的，并且与事实不符。
第一，周某奇与赵某佳、齐某君间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并且不违反国家相关强制性的法律规定，尤其是法律关于合同无效的相关规定。
第二，房屋买卖合同中约定的交易价款是2200000元，支付房价款的时间为过户当日支付；林某芳认为，房屋买卖交易价格远远低于市场交易价格，从而认定该房屋买卖合同无效。但实际情况是，当时，房地产交易市场持续低迷，房屋交易价格走低，当时该房屋的市场价格在2600000元左右，周某奇与赵某佳、齐某君在房屋买卖合同的补充协议最后一条中明确约定，如交易双方中的一方违约，需向守约方赔偿本次交易价格与市场价格的差价款440000元，由此可知，该房屋当时的市场价格在2600000元左右；并且，周某奇当时情况下，背负了大量债务，急于出售房屋，因此2200000元的价款是合理的，并不存在周某奇低价出售，从而损害林某芳利益，导致合同无效的情况。
第三，周某奇与赵某佳、齐某君已办理完毕房屋过户手续，齐某君已取得登记在其名下的房屋所有权证。
第四，房屋买卖双方为保证房屋交易进行，共同委托了专业的房地产经纪公司，由北京M公司（以下简称M公司）作为中介，协助买卖双方办理房屋买卖事宜；并且由周某奇与赵某佳、齐某君及中介公司共同签署了房屋买卖合同。
第五，林某芳认为在其不知情的情况下，周某奇擅自处理了房产，与实际情况不符，实际情况是，售房前，周某奇已将售房情况告知了林某芳；并且，林某芳辩称，其一直在诉争一号楼居住，而周某奇在售房前曾两次带购房人前往涉案房屋中看房，因此可以推断出，林某芳对周某奇售房一事是知情的。
综上所述，该房屋买卖合同是周某奇与赵某佳、齐某君的真实意思表示，赵某佳、齐某君支付了合理的房价款，并且办理完毕房屋产权过户手续，并且系在林某芳知情的情况下所签订，是合法有效的。对林某芳要求将一号楼房过户至其名下的诉讼请求，周某奇不予认可；即使房屋买卖合同被法院认定无效，根据相关法律规定，该房屋也应当过户回周某奇名下，而不应过户至林某芳名下。综上所述，请求驳回林某芳的全部诉讼请求。
赵某佳、齐某君共同辩称，第一，赵某佳、齐某君夫妻作为林某芳、周某奇之外的第三人，不知道周某奇是无权处分；首先，赵某佳、齐某君夫妻作为买受方与出卖方周某奇素不相识，双方系通过M公司即房屋中介公司进行涉案房屋的交易，而且，在2019年4月22日赵某佳向中介公司支付涉案房屋的房屋买卖中介服务费15000元；其次，不动产权证上的共有情况处明确记载为“单独所有”；
在2019年3月5日，周某奇作为出卖人，赵某佳作为买受人，M公司作为居间方，签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议；补充协议第1条约定：“甲方保证此房没有任何纠纷，不涉及房产继承，没有房产抵押，没有房屋共有人，没有房产赠与等影响乙方购买的任何因素”，基于此，赵某佳、齐某君有理由相信周某奇对涉案房屋有完全的处分权；
再次，林某芳无任何证据证明周某奇与赵某佳、齐某君夫妻私自串通，这只是她自己的主观臆断而已；综上，赵某佳、齐某君夫妻作为第三人，对周某奇无权处分根本不知情。
第二，赵某佳、齐某君夫妻作为第三人以合理的价格受让涉案房产；首先，双方签订的“北京市存量房屋买卖合同”第二条房屋权属情况第三款中明确房屋性质为按经济适用房管理的房屋，第四条成交价格、付款方式第一款约定房屋的成交价格为2200000元，第三款约定买受人采取现金方式付款；补充协议第三条中写明甲乙双方约定对此房的成交价2200000元无异议，甲方为净得价，产生的税费及费用由乙方承担，在过户当日乙方一次性付款；
其次，涉案房屋所在区域，同等面积市场价为2500000元左右，而对涉案房产，双方约定周某奇净得价格为2200000元，由于涉案房产在2019年2月刚刚取得不动产权证，交易时各项税费达220000元（在中介公司合理避税情况下），也就是说，双方所约定交易价格系合法合理的；
再次，根据合同约定，赵某佳、齐某君夫妻于2019年4月24日向周某奇支付全部购房款2200000元；综上，赵某佳、齐某君夫妻作为第三人为购买涉案房产，支付合理的对价。
第三，涉案房屋已办理房屋产权变更转移登记手续，房屋的所有权人已经由周某奇变更为齐某君；齐某君作为买受人与周某奇（出卖人）签订了北京市存量房屋买卖合同，双方在2019年4月24日办理了房屋过户登记手续，涉案房屋的权利人变更为齐某君；在取得房屋所有权后，与北京A公司签订了物业服务合同，享有房屋的相关权利，承担该房屋的相关义务；我国法律规定，我国对不动产实行统一登记制度，不动产登记簿是物权归属的唯一凭证。
第四，退一步讲，假设法院认定周某奇未经林某芳同意出售夫妻共同共有的房屋，根据规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
综上所述，赵某佳、齐某君夫妻对周某奇无权处分毫不知情，出于善意购买涉案房屋，并支付了合理对价，办理了产权变更手续，属于善意第三人；林某芳的主张无事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。
法院查明
赵某佳、齐某君系夫妻关系；周某奇、林某芳原系夫妻关系。林某芳、周某奇于1986年5月26日登记结婚；在婚后生活中，双方产生矛盾；2014年，周某奇将林某芳以离婚纠纷的案由诉至本院周某奇提出判决其与林某芳离婚，并分割夫妻共同财产（约1000000元）等诉讼请求；在庭审中，本院要求其明确分割夫妻共同财产的诉讼请求，周某奇陈述称：“分割夫妻共同财产，包括债权450000元，拆迁补偿款650000元现金，还有两套房产，北京市大兴区一号二号，房产证还没有发下来……；
经审理，本院判决驳回周某奇的诉讼请求。
2019年，林某芳将周某奇以离婚纠纷的案由诉至本院，要求：1.林某芳与周某奇离婚；2.依法分割夫妻共同财产，分别为北京市大兴区一号（即本案诉争一号楼房）、北京市大兴区二号（以下简称二号楼房）；林某芳在其民事起诉状的事实与理由部分主张：“现在有回迁房2套，即一号楼房、二号楼房，希望在法院的主持下，将一号楼房变更至林某芳名下；由于修房、盖房所欠外债还有很多，虽然拆迁款给了650000元，但用于还账还是不能抵债，给周某奇二号楼房已经是仁至义尽了”；
本院判决书，认定事实：“……林某芳主张双方自2014年起开始分居，……。对于诉争两套回迁安置房，即一号楼房、二号楼房，林某芳未提供任何证据，周某奇则提供拆迁安置购房协议复印件、住宅房屋拆迁货币补偿协议复印件、安置房入住费用清单复印件、案外人刘某星与周某奇签订的农村房屋买卖合同；林某芳、周某奇均认可尚未对一号楼房、二号楼房颁发不动产权证书；林某芳主张其在一号楼房居住，周某奇在二号楼房居住；周某奇认可一号楼房现由林某芳居住使用，但主张二号楼房由周某奇租赁给张姓人员，租赁合同即将到期。就拆迁款，周某奇表示不清楚具体数额，林某芳则主张其金额为650000元，但均已偿还债务”。
法院认定：“……就诉争一号楼房、二号楼房的产权情况，林某芳未提供任何证据证明，周某奇所提交拆迁安置购房协议、住宅房屋拆迁货币补偿协议安置房入住费用清单亦为复印件，不能仅以此作为审理本案的依据，且根据双方之陈述，针对上述房屋均未颁发不动产权证书；据此，因双方当事人怠于举证，诉争房产之情况尚不明确，故对上述诉争房产，本案不予处理，争议方可另行解决”，判决：“一、林某芳与周某奇离婚；二、驳回林某芳的其他诉讼请求”；该民事判决书已生效。
一号楼房系回迁安置房；2009年11月30日，周某奇（买受人、被拆迁人）与北京S公司（出卖人、拆迁人）签订“拆迁安置购房协议”，约定买受人自愿购买北京市大兴区诉争一号楼房；2019年2月2日，对一号楼房办理“国地房所有权转移登记”，将该房屋登记至周某奇名下；登记权利人为周某奇，共有情况为单独所有，2019年4月24日，一号楼房的不动产所有权转移登记至齐某君名下，转移登记原因为存量房屋买卖。
2019年3月5日，周某奇（甲方、出卖人）与赵某佳（乙方、买受人，注明“暂代”）、M公司（丙方、居间方）签订“北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）”；双方约定出卖人所售房屋为一号楼房，该房屋成交价格为2200000元，买受人采取现金方式付款；关于“房屋产权及具体状况的承诺”，双方在合同书第五条第一款、第二款约定：“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人知晓并同意本次交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共有权人知晓并同意本次交易，认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。
……。周某奇在落款出卖人处签字并捺印确认，赵某佳在落款买受人处签字并捺印确认（同时注明“暂代”），M公司在落款丙方居间方处盖章确认，落款时间为2019年3月5日。同日，就一号楼房的买卖事宜，周某奇（甲方、出卖人）及赵某佳（乙方、买受人，注明“暂代”）签订“补充协议”，双方约定：“1.甲方保证此房没有任何纠纷，不涉及房产继承，没有房产抵押，没有房产共有人，没有房产赠与等影响乙方购买的任何因素。……在过户当日乙方一次性付款。如果甲方违约则除退还乙方所有钱款外，承担补齐当时市场房屋买卖。价格与本成交价产生的差价部分的赔偿责任（赔偿责任最低为：人民币：肆拾肆万元整（￥440000.00）），并承担当期的银行贷款利息。如果乙方违约，承担当时市场房屋买卖价格与本成交价产生的差价部分的赔偿责任（赔偿责任最低为：人民币：肆拾肆万元整（￥440000.00））”。
但是，在当地房屋主管部门备案的房屋买卖合同并非上述签订于2019年3月5日的合同书，而系周某奇（出卖人）与齐某君（买受人）在2019年4月24日所签订“北京市存量房屋买卖合同”；在该合同书中，买卖双方约定出卖人所出售房屋为一号楼房，成交方式为：“双方当事人自行成交”，该房屋成交价格为1060000元，买受人应当于2019年4月25日前一次性向出卖人给付全部房款；关于房屋交付时间及逾期交房责任、逾期付款责任等各项内容，双方均未在合同中进行约定，即对相关合同条款、附件均未做填写。
同日，即在2019年4月24日，周某奇、齐某君签订“存量房交易结算资金自行划转声明”，约定对于一号楼房的房价款1060000元双方协商决定自行划转，交易过程中发生的资金和权属风险由双方自行承担，由双方本人亲自办理转移登记手续。同日，齐某君缴纳一号楼房的契税及印花税；2018年4月28日，齐某君缴纳一号楼房的不动产登记费。
针对上述2份房屋买卖合同所存在差异一节，本案双方当事人对其真实性均予以认可，均主张应按真实合同（区别于备案合同）进行审查。双方当事人均认可房屋出卖人为周某奇，房屋买受人为赵某佳、齐某君。
双方当事人对于房屋买卖合同所约定卖房款2200000元是否实际给付持有异议；庭审中，就房款支付过程，赵某佳、齐某君陈述称：“当时签合同时约定了支付方式是现金，是现金交易，当时赵某佳觉得价格合适”；周某奇陈述称：“当时确实是现金交易，在2019年4月24日过户完的晚上，周某奇打车去的赵某佳的家中，拿了2000000元的现金，装在了黑色的皮箱中。周某奇之所以收取现金，当时是欠了一笔债务，债务是1500000元左右，用卖房款偿还了债务”；
对赵某佳、齐某君、周某奇之陈述，林某芳不予认可，并主张赵某佳、齐某君应提供筹集资金的证据，周某奇应提交现金流向的证据，否则不能证明其主张。
双方当事人对于买房人的看房过程持有异议；庭审中，林某芳陈述称：“当时是没有看房的。；周某奇陈述称：“看过2次房屋。
为证明一号楼房的交易价格远远低于市场价格，林某芳提交中介地产的网页打印信息。
裁判结果
一、确认周某奇与赵某佳、齐某君就一号房屋（现登记在齐某君名下）所订立房屋买卖合同无效；
二、赵某佳、齐某君于本判决生效后十五日内配合林某芳将登记在齐某君名下的“大兴区一号”房屋转移登记至周某奇名下；
三、驳回林某芳的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
基于周某奇在其作为原告所提起离婚诉讼中之主张，以及一号楼房系在林某芳、周某奇婚姻关系存续期间签订“拆迁安置购房协议”、交付房屋并颁发不动产权证书的事实，可以认定一号楼房系林某芳、周某奇之夫妻共同财产，即林某芳、周某奇均系一号楼房的共同共有人。根据规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故买卖双方恶意串通，损害房屋共有人利益的合同，应属无效；
具体至本案，一号楼房已过户至齐某君名下，齐某君要求林某芳腾退房屋，显然已损害林某芳之利益，根据诉辩合一原则及林某芳之主张，法院重点审查在一号楼房的买卖过程中是否存在周某奇与赵某佳、齐某君之间恶意串通的事实。
恶意串通行为，又称恶意通谋行为，一般是指在买卖活动中，双方以损害他人利益，获取自己的非法利益为目的，弄虚作假的违法行为；根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”第一百零五条：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”故将运用逻辑推理和日常生活经验法则，通过全面审查双方当事人之陈述及所提交证据材料，判断对诉争恶意串通事实的证明是否达到排除合理怀疑的证明标准。
第一，从出卖人配偶是否知情角度看，一号楼房长期由林某芳实际控制，二号楼房长期由周某奇实际控制，在离婚诉讼过程中，林某芳要求分割上述2套楼房，并要求取得诉争一号楼房，其并不知道在离婚诉讼中的2019年2月周某奇已取得一号楼房的不动产权证书，并且在离婚诉讼未对诉争2套楼房进行处理后，林某芳再行提起离婚后财产纠纷诉讼，此时才发现一号楼房已过户至齐某君名下；据此可以认定，林某芳对于周某奇出卖一号楼房显然并不知情，当然不会存在配合赵某佳、齐某君买受诉争房屋之行为。
第二，从出卖人出卖房屋时是否善意的角度看，周某奇明知一号楼房系夫妻共同财产，但在2019年2月已取得一号楼房的不动产权证书的情况下，在2019年3月的庭审时向法院作虚假陈述，隐瞒前述事实并积极出卖房屋（赵某佳所签订房屋买卖合同的落款时间为2019年3月5日，早于离婚诉讼的庭审时间），显属变卖夫妻共同财产之行为，具有明显的恶意。
第三，从房屋买卖合同所约定价款角度看，即使以金额较高的在2019年3月5日所签订房屋买卖合同中价款计算，84.42平方米房屋的成交价格为2200000元，即每平方米26060元，虽然北京市房价存在一定波动，但该价格亦明显低于区域房屋的正常交易价格。
第四，从出卖人是否实际支付购房款的角度看，对于给付购房款2200000元现金的事实，庭审时赵某佳、齐某君仅提交2张周某奇签字确认的收条，对于筹措款项（含向朋友借款1000000元）等事实，未提供证据证明，考虑到该购房款数额巨大，故赵某佳、齐某君未完成举证责任；虽然周某奇自认收到上述2200000元并用其偿还了1500000余元的债务，但就如此大额的资金流向仅提交2份证言，没有转账记录等予以佐证；据此，对于赵某佳、齐某君是否实际支付购房款2200000元至本案审理时尚存疑。
第五，从买受人是否查看所购房屋的角度看，对于现房销售，显然难以成立在将支付数百万元款项且购房款包含室内装修价值的情况下仍不详细查看所购房屋（包括室内装修）的情况；因为看房是促成买卖双方定约及履约的重要步骤。
第六，从买受人是否知道周某奇系已婚及一号楼房存在共有人的角度看；虽然一号楼房登记在周某奇一人名下，但在2019年初，周某奇年满54周岁，在当前社会环境下，该年龄段人群一般会存在婚姻关系，其应尽到相应注意义务，即应善意审查之。根据一般生活经验，实难认定买受人在签订合同时是善意的。
第七，从法律适用角度看，虽然法律规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”但上述司法解释将“善意购买”作为驳回追回夫妻共同共有房屋请求的构成要件之一，并未排除“恶意串通”时合同无效之情形。
综上所述，根据民事诉讼证据规则，虽对恶意串通的事实采取了较高证明标准，但综合考虑本案具体情况，法院认定周某奇与赵某佳、齐某君在签订一号楼房的房屋买卖合同时存在恶意串通行为，且损害林某芳利益，周某奇与赵某佳、齐某君所订立房屋买卖合同应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因诉争合同被确认无效，故应将诉争房屋过户回原登记人名下，即过户至周某奇名下，林某芳要求将房屋过户至其名下，无相应依据；对于林某芳、周某奇之离婚后财产纠纷，应另行解决。
