北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
杜某杰向一审法院诉讼请求：1.判令杜某杰与秦某德于2019年8月4日在第三人见证之下签订的协议（承诺书）真实有效；2.判令秦某德按照双方签署协议（承诺书）内容执行协议；判令秦某德承担本案全部诉讼费用。事实与理由：在2019年拆迁过程中，杜某杰、秦某德双方于2019年8月4日，在第三人（包括孙某贤、D公司工作人员张某）的鉴证之下，自愿、依法就拆迁补偿方案签订协议（承诺书）。签约过程有D公司工作人员录制视频为证。张某文系秦某德之子，孙某贤系秦某德儿媳。张某系D公司工作人员。现秦某德拒不履行与秦某德签订的协议（承诺书）内容。
秦某德向一审法院辩称，不同意杜某杰的诉讼请求，承诺书的真实性认可，字是我签的，我和杜某杰家人没有见面，对于承诺书我不认识字，我只知道有我50平米的房子，后来我才发现租房费啥都没有。我认为该协议无效，是杜某杰他们家欺骗我。我不同意按照该承诺书履行。
第三人孙某贤、张某文共同述称，针对杜某杰的诉讼请求我方不同意，首先杜某杰要求履行承诺书，承诺书的内容当中杜某杰自愿给予秦某德安置房，但是承诺书中没有写秦某德自愿将房屋交予杜某杰处理，该份承诺书是杜某杰和秦某德签订的，关系混乱、事实不清，这份承诺书只能体现杜某杰与秦某德之间的相互承诺，即杜某杰自愿将50平米安置房交予秦某德，没有体现秦某德将房屋承诺交予杜某杰处理及不要其他安置费用。
关系不清是指杜某杰没有权利在秦某德去世后指定张某文来继承，因为张某文还有姐姐，应该是秦某德有权利。第一段前八行是杜某杰个人意愿的真实意思表达，下面的内容是拆迁指挥部命令秦某德做的，不是秦某德自愿的意思表示。不同意杜某杰的诉讼请求。
第三人D公司述称，杜某杰的诉讼请求与我公司无关，我方不发表意见。认可视频的真实性。
杜某杰上诉请求：1、撤销一审法院判决，改判支持杜某杰全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费用由秦某德、张某文、孙某贤、D公司承担。
事实和理由：1.一审判决依据各方当事人口述情况，错误认定杜某杰的真实意思表达（杜某杰真实意思表达为拆迁过程中，杜某杰作为涉案拆迁地址的唯一所有权人不签字，该地址上所有安置人均无法取得安置资格），导致判决结果错误。2.一审判决枉顾视频证据于不顾，出具错误判决结果，偏袒秦某德。秦某德当时签订承诺书只为了能够尽快将自己的安置房落实，所以才自愿与杜某杰签订承诺书并放弃其他拆迁利益，所有过程均有其子张某文及其儿媳孙某贤全程鉴证。综上，一审法院简单的出具判决结果，实属对案件事实和证据的认定不清，作出的判决结果侵害了杜某杰的合法权益。
秦某德、张某文、孙某贤辩称，服从一审判决。
D公司未参加庭审，亦未发表答辩意见。
法院查明
杜某杰、秦某德在2019年8月4日，经拆迁公司工作人员调解下就位于北京市顺义区M号两处宅院拆迁事宜签订《承诺书》一份。
该《承诺书》载明“顺义区M号的所有权人杜某杰，本人承诺自愿给予前妻秦某德50平方米的安置房房本写秦某德，在房本办理期间秦某德病逝或办理不了时，由张某文继承或办理，秦某德把本房屋过户给张某文或继承房屋所产生的费用由张某文自己承担）如今后发生因房本不能直接办理到秦某德名下时所产生的过户费用由杜某杰承担，安置房购买的费用由杜某杰承担，不再给予秦某德其他任何补偿费用。
在签署本承诺书后3天内秦某德将法院判的两间房屋及现居住的非宅房屋交予杜某杰，秦某德不得向杜某杰及指挥部索要任何费用。如秦某德不按上述约定履行相关义务，指挥部有权将其已选购安置房收回。”右下角承诺人处有杜某杰和秦某德签字并按捺手印，时间为2019年8月4日。
杜某杰提交《承诺书》及视频一份，证明《承诺书》系杜某杰、秦某德的真实意思表示，签约时秦某德以及其儿子张某文、儿媳孙某贤均在场。
秦某德认可《承诺书》及视频的真实性，但是不认可证明目的。
杜某杰称张某刚开始说秦某德没有安置资格，双方必须达成交易，即秦某德将法院判决给她的房屋交给杜某杰，杜某杰给秦某德一个50平米的安置资格。秦某德称张某说她没这没那，没有安置房，说法院判决给她的破房有房没地，非宅上的房子更不值钱，杜某杰有可能连50平米都不给她，当时为了保住50平米的安置房其才签订了《承诺书》。
D公司称，秦某德具有安置资格，且不会因其和杜某杰达不成《承诺书》而丧失安置资格，只不过需要杜某杰签订拆迁协议后才能实现秦某德的安置利益。
D公司认可《承诺书》真实性，没有看出法律所规定可撤销或者无效的情形。
法院判决认为：
法律规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《承诺书》虽有杜某杰、秦某德签名并按捺了手印，且有视频显示秦某德签字的过程，但杜某杰、秦某德均陈述张某在调解过程中表述过秦某德不具有安置资格，张某对于是否告知杜某杰、秦某德关于秦某德是否具有安置资格这一重要问题的回答是记不清楚，且D公司称秦某德具有安置资格，如秦某德本身具有安置资格，何来《承诺书》上载明的杜某杰给予秦某德50平方米的安置房的事实，且如秦某德本身享有安置资格则应享有其他安置利益，为何放弃其他安置利益即除了杜某杰出资为秦某德购买一套50平米的安置房外，秦某德放弃其他一切拆迁的利益，故该院认为《承诺书》的背景系秦某德基于其没有安置资格而签订，即并非秦某德的真实意思表示，未达到民事法律行为有效的条件，故该院对杜某杰要求确认《承诺书》有效的诉讼请求，该院不予支持，对于杜某杰要求按照《承诺书》履行的诉讼请求亦不予支持。
裁判结果
驳回杜某杰的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
我国法律规定，合同效力是法律对各方当事人合意的评价，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，诉讼请求是当事人向人民法院提出，要求人民法院对其请求作出与之相应的确认、给付、形成判决的请求。根据杜某杰有关“判令杜某杰与秦某德于2019年8月4日在第三人见证之下签订的协议（承诺书）真实有效并按承诺书履行”的诉讼请求，本案争议焦点是：杜某杰与秦某德签订的承诺书是否已经发生法律效力。
杜某杰与秦某德原为夫妻关系，涉案《承诺书》是基于房屋拆迁安置的事实并针对秦某德拆迁安置问题而订立。《承诺书》约定“杜某杰自愿给予前妻秦某德50平方米的安置房房本写秦某德……安置房购买的费用由杜某杰承担，不再给予秦某德其他任何补偿费用。在签署本承诺书后3天内秦某德将法院判的两间房屋及现居住的非宅房屋交予杜某杰，秦某德不得向杜某杰及指挥部索要任何费用。如秦某德不按上述约定履行相关义务，指挥部有权将其已选购安置房收回”。
D公司陈述“秦某德具有安置资格，且不会因其和杜某杰达不成《承诺书》而丧失安置资格，只不过需要杜某杰签订拆迁协议后才能实现秦某德的安置利益”。根据上述情形，首先，《承诺书》中涉及两间房屋是经法院判决确立的，秦某德具有拆迁安置资格并享有拆迁安置利益，涉案《承诺书》中“如秦某德不按上述约定履行相关义务，指挥部有权将其已选购安置房收回”的约定侵犯了秦某德的财产利益；
其次，涉案《承诺书》中有关“50平方米的安置房房本写秦某德、杜某杰支付了安置房购买费用”与“秦某德将《承诺书》中房屋交予杜某杰，秦某德不得向杜某杰及指挥部索要任何费用”的约定是当事人为保证利益平衡而作出的互为存在条件的约定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，杜某杰目前提供的证据不能证明涉案《承诺书》中互负条件的约定内容已经成就，杜某杰对此应承担不利后果。综合上述认定，根据现有证据，法院判决驳回杜某杰诉讼请求的处理意见并无不妥。
