北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某达向本院提出诉讼请求：请求确认秦某达与秦某慧于2018年就北京市东城区一号房屋（以下简称涉诉房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同）无效。
事实和理由：秦某慧系秦某达之孙女，秦某达共生育三子女秦某君、秦某贵、秦某涛，秦某慧系秦某涛之女。秦某君与秦某达已断绝往来。秦某达为将来涉诉房屋只由两个儿子秦某贵、秦某涛继承，故便与秦某慧约定先将涉诉房屋以表面买卖的形式登记于孙女秦某慧名下，秦某达在百年之后，以便于秦某慧出卖涉诉房屋，并将所得卖房款平均分割给两个儿子。
秦某达与秦某慧于2018年签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方虽签订了买卖合同，但事实上并未实际履行合同，没有交付实物房屋，也没有支付购房款，房本原件仍在秦某达手中并未交付，且房屋价格明显低于市场价格，故该买卖合同意思表示不真实，双方并不存在真实买卖关系，因此该买卖合同属于通谋虚伪表示，违反《民法典》143条，故该合同因意思不真实而应属无效。秦某慧曾在其他案件中也称该合同不属于买卖合同。故此成诉。
被告辩称
秦某贵参加诉讼，并坚持秦某达的诉讼请求。
秦某涛参加诉讼，表示认可秦某达将涉诉房屋产权给予秦某慧的合同效力，不同意提出要求确认该合同无效的诉讼请求，同意本案中秦某慧的意见。秦某达生前未表示不想秦某君分配遗产，其过户的行为与秦某君没有任何关系。
秦某君未到庭应诉发表意见。
秦某慧辩称，认为合同有效，不同意秦某贵的诉讼请求
法院查明
秦某达与杨某敏（已故）系夫妻关系，二人有秦某贵、秦某涛、秦某君三名子女。秦某慧系秦某达之孙女。涉诉房屋原登记在秦某达名下。
2018年10月10日，秦某达作为出卖人与秦某慧作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定秦某达将涉诉房屋出售给秦某慧，成交价格为694960元，交易结算资金自行划转。同日，秦某达、秦某慧申请办理涉诉房屋的所有权转移登记手续。涉诉房屋权利人于2018年10月10日变更为秦某慧。秦某慧负担了过户产生的税费，但未向秦某达支付购房款。
涉诉房屋由秦某达居住至其去世并持有房屋所有权证书。涉诉房屋现登记在秦某慧名下，并由秦某慧实际控制。
审理中，秦某达提交：1、遗嘱草稿，证明原告曾草拟过遗嘱，将涉诉房屋由秦某贵、秦某涛继承。经质证，秦某涛、秦某慧不认可该证据真实性。2、保姆刘某芝证言，证明秦某达为帮助秦某慧提取公积金而书写声明书，部分内容由证人书写；秦某达不想将涉诉房屋分给秦某君，故要求秦某贵咨询律师，律师称如秦某君不签字，房屋好出售，因此将涉诉房屋过户到秦某慧名下。经质证，秦某涛、秦某慧不认可该证人证言，认为其陈述前后矛盾，且证人未见证过户过程。
3、秦某慧书写声明书草稿，以证明该声明书系秦某慧写好，秦某达抄写而成。经质证，秦某涛、秦某慧认可真实性，称当时秦某达为了避免日后给秦某慧带来麻烦才书写该声明。
秦某慧提交一份秦某达于2019年4月21日签字的声明书，内容为秦某达自愿将涉诉房屋赠与给秦某慧，因办理赠与过户手续较麻烦，故以买卖形式进行过户，秦某慧拥有该房屋的全部权利。经质证，秦某达、秦某贵认为该声明系秦某慧以领取公积金为由，要求秦某达抄写而成，其中部分内容由保姆书写。
2020年7月1日，秦某达向本院起诉秦某慧买卖合同纠纷一案，以双方签订的《存量房屋买卖合同》价格明显低于市场价，显失公平，秦某慧拒绝支付购房款为由，要求撤销该合同。关于涉诉房屋购房款支付一节，秦某慧称秦某达未向其主张支付购房款；秦某达称秦某慧于2019年4月明确向秦某达表示拒绝支付购房款，秦某达至此才知道权利被侵害。本院认为涉诉合同有效，合同内容不构成显失公平，秦某达主张撤销权已超过法定除斥期间为由，驳回了其诉讼请求。本案审理中，秦某达称起诉该案并非对合同效力的认可，而是为了减少秦某达举证诉累而行使的诉讼技巧。
2020年10月27日，秦某达再次向本院起诉秦某慧买卖合同，以涉诉合同系虚伪通谋行为，应认定为无效；且双方之间真实的法律关系是委托合同，现秦某慧不认可代持系违约，秦某达基于秦某慧违约要求解除委托合同关系，要求确认涉诉合同无效，秦某慧将涉诉合同恢复至秦某达名下。本院以秦某达诉讼请求不明确，经释明仍坚持为由，裁定驳回了秦某达的起诉。秦某达不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院作出（裁定书，驳回了其上诉，维持原裁定。
裁判结果
驳回秦某贵的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
秦某贵、秦某君对诉讼请求的意见相反，但考虑到秦某贵作为秦某达之法定继承人，对于涉诉合同效力亦有权提起诉讼，特别是当事人已多次提起诉讼，为避免诉累，故法院对本案进行实体处理。
秦某贵以虚伪通谋为由要求确认涉诉合同无效。秦某达、秦某贵称赠与声明系秦某慧以领取公积金为由要求秦某达抄写，但其关于赠与合同及公积金支取的意见，不符合一般的规则；二人所称涉诉合同签订的本意是规避秦某君参与分配财产，事实上父母将其财产分配给特定子女有多种更为常见、稳妥的做法，故该意见明显欠缺合理性。
此外，秦某达生前多次提起否定涉诉合同效力的诉讼，均有律师参与，但所持理由各不相同且存在根本冲突。根据查明的事实，涉诉合同名为买卖合同，实为赠与合同。综合案件审理情况，秦某贵的主张欠缺合理性，且证据的证明力不足，故对其主张不予支持。
