北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
岩某梅、岩某菊向本院提出诉讼请求：1、依法分割位于北京市海淀区A号房屋；2、本案的诉讼费由廖某冰、姜某负担。
事实和理由：岩某鹤与廖某冰系再婚夫妻，我们是岩某鹤与前妻的女儿，姜某系廖某冰与前夫之子。岩某鹤于2014年9月1日因车祸突然去世，其生前未留有遗嘱。位于北京市海淀区A号房屋系廖某冰、岩某鹤的夫妻共同财产，没有进行分割，故我们诉至法院。
被告辩称
廖某冰、姜某辩称，涉案房屋是我们母子的财产，并非岩某鹤和廖某冰的夫妻共同财产，其中没有岩某鹤的遗产份额，不应按照法定继承予以分割。涉案房屋系廖某冰婚前租住的单位宿舍经拆迁安置所得，房改也是针对廖某冰本人进行，为典型的婚前财产价值转化，不属于夫妻共同财产。
购买涉案房屋并没有使用岩某鹤与廖某冰的夫妻共同财产，涉案房屋全部购房结算差额款均为廖某冰儿媳甄某所支付，岩某鹤未出资，涉案房屋与其无关。涉案房产中涉及姜某的份额，按照岩某梅、岩某菊的主张份额继承分割，势必侵犯其合法权益。我们不同意岩某梅、岩某菊的诉讼请求。
法院查明
岩某鹤与高某汶生有二女，即岩某梅、岩某菊。高某汶于1988年去世。岩某鹤与廖某冰于1989年1月27日登记结婚，婚后未生育子女。岩某鹤于2014年9月1日去世，其生前未留有书面或口头遗嘱。另查姜某系廖某冰与姜某石之子；廖某冰与姜某石于1981年11月16日经法院调解离婚。
岩某梅、岩某菊主张，1992年，廖某冰承租了位于北京市海淀区B号房屋；2009年，上述房屋被拆迁，产权置换了位于北京市海淀区A号房屋；涉案房屋现登记在姜某名下，该房屋系岩某鹤与廖某冰的夫妻共同财产；如果分割房屋，其要求分得房屋折价款。现房屋居住使用情况，其不清楚。
廖某冰、姜某主张，1981年，C厂分配给廖某冰位于北京市海淀区B号房屋；1992年，廖某冰补签了房屋租赁合同；2009年，房屋被拆迁，产权置换了涉案房屋；涉案房屋现登记在姜某名下；该房屋系廖某冰、姜某的共有财产；如果分割房屋，其要房屋，给付对方房屋折价款。现涉案房屋由廖某冰居住使用。
廖某冰、姜某为证明其主张，提供租赁合同。该合同显示：1992年7月7日，廖某冰与C厂签订租赁合同，承租海淀区B号房屋（总使用面积22.3平方米）。岩某梅、岩某菊认可该证据的真实性，但不认可证明目的。廖某冰、姜某提供《D小区项目拆迁回购安置协议》。
该协议载明：甲方E公司，乙方廖某冰；拆迁房屋为海淀区B号院全部房屋；乙方在拆迁范围内有正式房屋1间，建筑面积29.73平方米；乙方现有户籍人口2人，应安置人口2人，分别是廖某冰、姜某；双方同意由甲方采取按正式建筑面积拆1平方米置换1.4平方米回购房的就地安置方式。乙方被拆除正式房屋的建筑面积为29.73平方米，则乙方应无偿获得的置换房屋面积为41.62平方米。
乙方就地回购房为贰居室，实际回购房屋的面积为70平方米，超出无偿置换面积28.38平方米的部分，乙方向甲方支付购房款362850元，乙方再向甲方一次性支付该回购房屋朝向楼层差价款40000元。甲方支付乙方拆迁补助费合计158450元；乙方应向甲方支付结算差价244400元。岩某梅、岩某菊认可该证据的真实性，但不认可证明目的。
廖某冰、姜某提供拆迁资金结算单。该结算单显示：廖某冰的回购房款402850元，扣除拆迁补助费158450元、回购安置周转补助19759元，结算金额224641元。岩某梅、岩某菊认可该证据的真实性，但不认可证明目的。廖某冰、姜某提供银行交易记录。该交易记录显示：甄某转账支付E公司224641元。岩某梅、岩某菊认可该证据的真实性，但不认可证明目的。
廖某冰、姜某提供证人君某的证言。该证人证明：其与廖某冰系同事关系；廖某冰在其单位于1982年下半年分过一次房，房屋是海淀区B号院的一间半房屋，22平方米左右；在此之后就没有再分过房，也没有调整过房屋。岩某梅、岩某菊表示证人仅能证明廖某冰分过一次房，之后未做调整。
廖某冰、姜某提供不动产权证书。该证书显示涉案房屋于2021年8月13日登记在姜某名下，房屋建筑面积70.77平方米。岩某梅、岩某菊认可该证据的真实性。在本案审理过程中，岩某梅、岩某菊与廖某冰、姜某均确认姜某与岩某鹤存在事实上的抚养关系；涉案房屋市场价格661万元。
裁判结果
一、位于北京市海淀区A号房屋归姜某所有。
二、姜某于本判决生效后10日内分别给付岩某梅、岩某菊房屋折价款558538元，给付廖某冰房屋折价款2794558元。
三、驳回岩某梅、岩某菊的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
涉案房屋虽登记在姜某名下，但该房屋是廖某冰所承租的公房被拆迁所得。廖某冰虽主张被拆迁公房是其于1981年分得，但其提供的租赁合同，明确显示租赁合同是1992年签订的。廖某冰虽表示该合同是1992年补签的，但其未能提供证据加以证明；而廖某冰所提供的证人证言不足以推翻书面的租赁合同。
法院依据租赁合同确认廖某冰于1992年承租了公房，而此时是廖某冰、岩某鹤夫妻关系存续期间，故该公房所具有的财产利益为廖某冰、岩某鹤的夫妻共同财产；根据拆迁政策，上述公房面积通过置换方式，无偿获得了41.62平方米的涉案房屋，故该部分房屋应作为廖某冰、岩某鹤的夫妻共同财产。
至于剩余的房屋面积是通过购买方式取得，而购房款包括拆迁补助费、安置周转补助及姜某所支付的差价款，因姜某亦为被拆迁安置人口，故拆迁补助费、安置周转补助亦应有其份额。由此可见，剩余的房屋面积应为廖某冰、岩某鹤夫妻与姜某的共有财产，法院根据各自出资情况予以析清。
其中岩某鹤在房产中所占份额，因岩某鹤已去世，且生前未留有书面口头遗嘱，故该份额应作为岩某鹤的遗产，由其法定继承人廖某冰、岩某梅、岩某菊、姜某继承。基于双方的意见，法院根据房屋具体使用情况及登记情况认为房屋归姜某所有为宜，由姜某根据双方确认的房屋市场价格给付廖某冰、岩某梅、岩某菊相应的房屋折价款。
