北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某娟向本院提出诉讼请求：1、要求被告协助原告办理坐落于北京市丰台区一号房屋的过户登记手续；2、诉讼费由被告负担。
事实和理由：2006年，被告在A公司工作，获得了北京市丰台区一号房屋的内部购买资格，并与北京D公司（以下简称D公司）签订了《房屋认购书》。但由于需要付全款，被告无购房资金，被告便将购房资格送给了原告。双方协商一致，由原告出资借被告的名购买该房屋，待被告取得房屋所有权证后再将所有权转移给原告。由于双方关系很好，当时没有签订书面借名买房合同。2006年5月25日，原告借用被告名义与房产公司签订了《北京市商品房预售合同》，价款506644元。
原告向房产公司支付购房款486644元，2007年3月22日原告办理了入住手续，支付房屋面积测量误差房款差价1309元，并支付了印花税、公共维修基金等款项。入住后，原告对房屋进行了装修，并一直由原告居住至今。涉案房屋的买卖合同、付款发票及收据一直由原告持有。2019年3月2日，被告到原告家看望原告及原告母亲，称可以办理房屋产权证了，取走房屋买卖合同与房款发票、印花税收据等原件，说需要先约时间，叫原告等通知，但被告至今未与原告联系办理房屋转移登记事宜。
经查询，涉案房屋已办理房屋所有权证，登记地址为北京市丰台区一号。现被告违反约定，拒绝将房屋所有权转移登记给原告，并通知原告要卖掉房屋，要求原告腾房，原告为维护自己合法权益，故诉至法院。
被告辩称
郭某鑫辩称，不同意原告的诉讼请求，2006年，我通过摇号获得了家园项目商品房认购资格，并与北京D公司签署了《房屋认购书》、《北京市商品房预售合同》。该房屋为普通商品房，非保障性住房等特殊性质房屋，因原被告两家关系密切，原告家有住房需求，故双方口头约定，购房后房屋一直由原告一家暂时居住。2019年4月22日，反诉人缴纳了房屋契税7619.3元，5月，办理了不动产产权证书，房屋产权人为被告。契税发票、购房发票都是由被告持有，原告无法证明购房款的性质，原告提交的家具家电收据也不能证明其借名买房的主张。
法院查明
郭某鑫曾以买受人的名义与出卖人北京D公司签订《房屋认购书》，约定买受人所购买的商品房为出卖人所开发的位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）。买受人应当在签订本《认购书》当日支付购房定金20000元人民币，买受人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本协议，并有权将该商品房另行出卖给第三方。双方另就房屋的购买约定了其他权利义务。上述认购书签订后，郭某鑫向D公司支付20000元，并获得一号房屋的购房资格。
2006年5月25日，出卖人D公司与买受人郭某鑫签订《北京市商品房预售合同》，约定由D公司向郭某鑫出售位于一号房屋，并约定房屋总价款为506644元。之后，周某娟支付了购房款486644元。
2007年3月21日，因一号房屋的实测面积与预售是面积存在误差，周某娟补交房款差价1309元。
2008年1月29日，周某娟缴纳住宅专项维修资金10159元。
一号房屋交付后，由周某娟进行装修并居住使用至今，且《商品房预售合同》、购房款发票等原件均由周某娟持有。
2019年3月2日，郭某鑫至一号房屋，将购房款发票等原件拿走，表示要办理房屋所有权登记手续。2019年4月22日，郭某鑫缴纳契税7619.3元，并支付不动产登记费80元，该房屋登记于郭某鑫名下。
庭审中，郭某鑫先是表示购房发票等原件原本就由其本人持有，之后在第二次庭审中，郭某鑫表示双方曾在马年协商过原告将其家中要拆迁安置的房屋给郭某鑫，郭某鑫把一号房屋过户给周某娟。周某娟表示双方确实在房价上涨以后说过这事，但是并未达成一致。
另，周某娟表示愿意承担郭某鑫交纳的2万元认购定金及办理产权过程中交纳的税费。
裁判结果
一、周某娟于本判决生效之日起十日内向郭某鑫支付购房定金20000元并支付利息；
二、周某娟于本判决生效之日起十日内向郭某鑫支付契税7619.3元及不动产登记费80元并支付利息；
三、郭某鑫于本判决生效之日起十日内协助周某娟办理坐落于北京市丰台区一号房屋的所有权变更登记手续。
房产律师靳双权点评
对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
本案的争议焦点之一：周某娟与郭某鑫之间是否存在借名买房的合同关系。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条：下列事实，当事人无需举证证明：……根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实。结合上述规定，法院分析如下：
第一，涉案房屋的购房款除认购定金外均由周某娟支出；第二，郭某鑫称涉案房屋房款系借款，但并未就此提供相应的证据；第三，周某娟长期保管《商品房预售合同》、购房发票、专项维修基金的收据的原件，上述涉案房屋的重要资料，正常理应保存于真实权利人处；第四，涉案房屋交付后由周某娟进行装修，且自购买后至今十余年间，均由周某娟一家占有使用。
综上，通过以上基础事实，并结合日常生活经验法则，依据民事诉讼证据规则能够做出法律事实的合理推定。周某娟持有涉案房屋的重要资料且占有使用涉案房屋，如郭某鑫为真实的房屋权利人，等同于其将自己所有的房屋放任于自己的管理之外，显然不符合常理。同时，周某娟如在购房当时的物价水平之下，支付近50万元款项并对涉案房屋进行装修而不欲取得房屋的所有权，仅为获得居住房屋的权利，显然不符合事实。
另外，郭某鑫先是称房屋相关票据原件均由其持有，在原告出示相关证据后，对相关情况难以做出符合逻辑的解释。综上，因借名买房关系中，房屋所有权名义上为出名人所有，但实际上财产的使用、收益、处分均由借名人自行为之，而本案中周某娟与郭某鑫之间的关系符合上述情况，故法院结合房屋出资情况、履行情况等方面综合判断，认定周某娟与郭某鑫之间存在借名买房合同关系，且该合同不违反效力性强制性规定，应为有效。
本案的争议焦点之二：郭某鑫关于以房换房的主张是否成立。
首先，本案进行了两次庭审，第一次开庭过程中郭某鑫坚持称房屋是其本人购买的，且涉及房屋的购房发票等票据均由其本人持有，但并未提出双方约定交换房屋的事宜，直到第二次开庭前，郭某鑫才主张双方曾说过交换房屋的情况；
其次，虽周某娟亦认可双方在饭桌上曾说过这事，但是并未就此达成协议，郭某鑫亦未就双方达成合意提供相应的证据。
因此，法院对郭某鑫关于“以房换房”的主张不予采信。
本案争议焦点之三：郭某鑫就购买房屋支付部分款项及税费的情况。
首先，关于郭某鑫支付的20000元认购定金，故该款项系购房款的一部分，应由房屋实际权利人支付；
其次，关于周某娟主张的该20000元系赠与的意见，无相应的证据予以证明，郭某鑫并无赠与的意思表示；
第三，关于郭某鑫为办理产权登记缴纳的税费，该税费应由房屋实际权利益人支出。
综上，郭某鑫支付的20000元认购定金及7619.3元的税费均应由周某娟负担，周某娟亦表示同意将上述款项一并予以返还。
