北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原审法院查明，1997年1月3日，孙瑛与普达公司签订了No.0015778号《商品房预售合同》，约定孙瑛向普达公司购买厦门市同安路2号“天鹭大厦”A座二十八楼C、D商品房（房屋建筑面积247.02平方米）及附属车库220号，普达公司于1997年6月30日交付使用。同年1月10日，原厦门市房地产管理局办理了该商品房预售合同登记备案手续。1999年7月21日，普达公司向孙瑛开具了销售专用发票，发票记载楼名“天鹭大厦A座28C、D单元”住宅，建筑面积247.02平方米，金额1747793元。
1998年10月12日，陶美华与普达公司签订了No.0015820号《商品房预售合同》，约定陶美华向普达公司购买厦门市同安路2号“天鹭大厦”A栋商品房的附属车库地上一层227号，面积16平方米，成交价20万元。同年10月14日，原厦门市房地产管理局办理了该商品房预售合同登记备案手续。2003年1月8日，陶美华向普达公司交纳了20万元车位价款。
1998年10月12日，林高彰与普达公司签订了No.0015821号《商品房预售合同》，约定林高彰向普达公司购买厦门市同安路2号“天鹭大厦”A栋商品房附属车库228号，地上一层，面积16平方米，成交价20万元。同年10月14日，原厦门市房地产管理局办理了该商品房预售合同登记备案手续。1999年5月31日，林高彰将该车位原价转让给张爱华，登记机构在No.0015821号《商品房预售合同》的登记备案页注明该转让交易情况。2003年1月8日，张爱华向普达公司交纳了20万元车位价款。
2006年3月20日，林建秀与孙瑛签订了房屋买卖预约合同，约定孙瑛将“天鹭大厦”A座28楼C单元商品房及附属220号车库转让给林建秀，林建秀表示已对房屋及车库的权属及使用状况等现状作充分、必要的了解并自愿受让；C单元房屋成交价898065元；220号车库按套计算，成交价18万元。合同还约定，合同签订一个月内，林建秀向孙瑛支付第二笔购房款25万元，当日，孙瑛将房屋及车库移交给林建秀使用。该房屋买卖预约合同经厦门市鹭江公证处公证。
原审法院另查明，“天鹭大厦”商品房及附属车库1998年已交付使用，但至今尚未办理权属登记。又查明，No.0015778号《商品房预售合同》附图所标示的220号车位朝向系横向；No.0015820号、No.0015821号《商品房预售合同》附图标示，220号、227号、228号三个车位纵向排列，且与No.0015778号商品房预售合同附图标示的220号车位位置部分重叠。还查明，原厦门市房地产管理局现名称为厦门市国土资源与房产管理局。孙瑛从厦门市国土资源与房产管理局主办的“厦门网上房地产”网页下载的资料，220号车库预测面积33.52平方米。2010年3月30日，孙瑛向厦门市国土资源与房产管理局提出申请，要求撤销227号、228号车库预售合同登记备案。同年7月20日，厦门市房地产交易权籍登记中心函复孙瑛，表示：鉴于目前登记机构直接撤销合同登记备案缺乏相应的法律依据，建议孙瑛通过诉讼途径解决问题。孙瑛遂于2010年向法院提起行政诉讼。厦门市思明区人民法院于2011年8月15日作出（2010）思行初字第51号行政判决，判决撤销厦门市国土资源与房产管理局作出的No.0015820号及No.0015821号商品房预售合同登记备案行为。陶美华、林高彰、张爱华不服该判决，提起上诉。厦门市中级人民法院于2012年3月2日作出（2012）厦行终字第5号行政裁定，以孙瑛已将车位转让给林建秀，孙瑛不具备原告主体资格为由，裁定撤销（2010）思行初字第51号行政判决，驳回孙瑛的起诉。
原审法院认为，预售登记备案制度是政府对商品房市场进行宏观调控的重要措施。一般而言，预售商品房登记备案是房地产管理部门在开发企业报送的商品房预售合同上加盖预售预购登记专用章的行为，是对合同双方当事人的权利状态方面的有关事实的记载，对合同的生效不产生影响，对合同双方当事人的权利义务不产生实际的影响。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”这也说明了商品房预售合同登记备案对商品房预售合同的效力不产生影响，但作为房地产管理部门对于登记备案的商品房预售合同具有审查的职责，房地产管理部门不履行备案审查职责的，还应当依法承担相应的法律责任。据此，商品房预售合同的登记备案行为可以纳入行政诉讼的受案范围。
孙瑛已将涉讼220号车位转让给林建秀，林建秀系车位的受让人和实际使用人，其与厦门市国土资源与房产管理局作出的227号、228号车库预售合同登记备案行为具有法律上的利害关系，具有诉讼主体资格。
从厦门市国土资源与房产管理局主办的“厦门网上房地产”网页下载的资料，220号车库预测面积33.52平方米，227号、228号车库预测面积均为16平方米。而No.0015820号《商品房预售合同》附图显示，220号、227号、228号三个车库明显是一个区域的三等分，即三个车库面积是相同的。“厦门网上房地产”网页记载的220号车库预测面积，当属No.0015778号《商品房预售合同》登记备案时的面积。而227号、228号车库面积，则是220号车库方位变动后测算的面积。当220号、227号、228号三个车库纵向排列时，220号车库面积实际只有16平方米。
综上，厦门市国土资源与房产管理局作出的227号、228号车库预售合同登记备案行为，与其先前作出的220号预售合同登记备案行为存在冲突之处。换言之，厦门市国土资源与房产管理局作出了三个预售合同登记备案行为，但后两个登记行为与第一个登记行为相互矛盾，而厦门市国土资源与房产管理局又未对林建秀就220号车库登记备案予以变更以消除矛盾。在此情形下，三个预售合同登记备案行为不可能同时合法有效。
本案中，227号、228号车库预售合同登记备案行为，不仅改变了林建秀的220号车库的朝向，也缩小了林建秀车库的面积，侵犯了林建秀的合法权益。厦门市国土资源与房产管理局提出“车库朝向的变更应视为设计变更”，但无证据证明，不予采信。据此，厦门市国土资源与房产管理局作出的讼争车库预售合同登记备案行为，主要证据不足，依法应予撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决：一、撤销厦门市国土资源与房产管理局作出的No.0015820号商品房预售合同登记备案行为。二、撤销厦门市国土资源与房产管理局作出的No.0015821号商品房预售合同登记备案行为。案件受理费50元，由厦门市国土资源与房产管理局负担。
陶美华、张爱华、林高彰不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人陶美华等3人上诉称：一、上诉人系案涉具体行政行为的相对人，与本案的诉讼结果存在重大利害关系，一审法院在未对上诉人所提诉讼意见作任何分析的情况下，判决撤销案涉具体行政行为，无视上诉人的合法权益，回避争议焦点、关键问题所得出的判决结论不能让人信服。二、一审判决就诸多关键事实的认定缺乏依据，实属错误。1.本案中并无充分证据证明原审第三人孙瑛实际购买了220号车位。被上诉人林建秀为证明孙瑛购买了220号车位提交了两份证据：NO.0015778《商品房预售合同》及《厦门市商品房销售专用发票》。上诉人在答辩及质证中提出：（1）从NO.0015820、0015821号两份《商品房预售合同》，可以看出普达公司对外签订商品房预售合同涉及车位买卖时，预售合同对车位约定的方式，而NO.0015778《商品房预售合同》“附属车库”一栏没有内容，“220#”系后添上的，对合同内容进行修改却没有合同当事方的签章确认，修改后的内容无法确认是合同当事方的真实意思表示，依法不应作为认定本案事实的依据。退一步说，该合同亦未明确220号车位的面积、具体位置，无法确定该车位与227号、228号车位在位置上存在重叠。NO.0015778《商品房预售合同》后所附的车位平面图系地上一层201-224号车位的示意图，根本无法证明孙瑛购买了其中的220号车位；（2）220号车位并未写入被上诉人提供的发票“楼名、层数、编号或地址（附加价项目）”一栏，对比上诉人购买227号、228号车位的发票，其中的差别足以证明孙瑛购买的仅是“天鹭大厦A座28C、D单元”而并未购买220号车位。一审判决对上诉人的上述意见视而不见，作出孙瑛购买了220号车位的错误认定；2.一审判决对220号车位登记备案面积的认定，明显缺乏依据。首先，本案中，被上诉人主张220号车位面积为33.52平方米的唯一依据是“厦门网上房地产”网页下载的资料。一审中，厦门市国土资源与房产管理局当庭确认：“厦门网上房地产”网页所载的车位面积均是根据开发商与买房者签订的预售合同之约定而来，而NO.0015778号《商品房预售合同》并未对车位面积进行约定，厦门市国土资源与房产管理局当庭承认其对220号车位在“厦门网上房地产”网页登记的面积是错误的；其次，上诉人提供的发票可以证明上诉人于1998年购买16平方米车位的价格是人民币（下同）20万元，而林建秀于2006年与孙瑛签订的《房屋买卖预约合同》约定220号车位的价格是18万元。众所周知，房价自2005年起一直在上涨，被上诉人怎么可能在时隔八年以后，以一个较低的价格购买一个面积大得多（达到33.52平方米）的车位？因此，即使《房屋买卖预约合同》有效，被上诉人向孙瑛购买的220号车位的实际面积也不是33.52平方米。综上，一审法院作出220号车位面积为33.52平方米的认定，明显缺乏证据。三、一审判决适用法律错误。1.如前所述，孙瑛是否购买了220号车位存疑，即使其购买了220号车位，被上诉人亦无权要求撤销上诉人购买的227号、228号车位的合同登记备案行为。（1）被上诉人至今未办理220号车位的产权证，根据我国《物权法》第九条的规定，其不享有220号车位的所有权；（2）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”及《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发（2005）26号）第三条：“国务院决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”的规定，被上诉人于2006年3月20日与孙瑛签订《房屋买卖预约合同》受让220号车位已违反法律、行政法规的禁止性规定，上述《房屋买卖预约合同》应属无效；（3）正是基于（2）所述之原因，被上诉人受让220号车位至今未经合同登记备案。因此，被上诉人受让220号车位的行为不能对抗第三人，本案也不存在被上诉人的合同登记备案与上诉人的合同登记备案有冲突的情形；（4）被上诉人受让房地产行为发生在2006年3月20日，而上诉人的车位购买和合同登记行为发生在1998年，显然上诉人是先于被上诉人合法取得227号、228号车位的，被上诉人并无任何在先权利被侵犯。被上诉人与孙瑛签订的《房屋买卖预约合同》第二条第1款明确显示被上诉人“已对房屋及车库的权属及使用状况等现状作充分、必要的了解”，被上诉人依上述合同购买的220号车位的基本前提是其接受、认可220号车位在2006年时的权利状态（即与227号、228号车位并列纵向停放）。综上，即使孙瑛实际购得了220号车位，被上诉人就220号车位也不享有任何合法且足以对抗第三人的权利，更无权主张撤销上诉人早于其受让220号车位而合法购买227号、228号车位的合同登记备案。2.退一步说，即使原审被告对NO.0015820、0015821号《商品房预售合同》的登记备案存在错误，基于上诉人属于善意第三人这一事实，上述具体行政行为也不应予以撤销。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条：被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。因此，即便是原审被告出现错误登记，由于上诉人早于被上诉人与孙瑛签订《房屋买卖预约合同》而合法购买了227号、228号车位，即上诉人系依法善意取得车位的第三人，法院也不能判决撤销登记行为。3.被上诉人提起本次诉讼早已超过诉讼时效，依法应予驳回。上诉人早在1998年10月12日便向普达公司购买227号和228号车位，并于同月14日在厦门市国土资源与房产管理局依法办理了备案登记手续，之后便持续不断地在讼争车位停放车辆至今，三车位十几年来一直都是按NO.0015820、0015821号合同的车位附图分割使用。被上诉人至今才就案涉具体行政行为提起行政诉讼，显然已超诉讼时效，依法应予驳回。
综上，请求：一、撤销（2012）思行初字第106号行政判决书第一、二项判决内容，改判维持厦门市国土资源与房产管理局作出的NO.0015820、0015821号商品房预售合同登记备案行为。
被上诉人林建秀未提交书面答辩意见，其代理人陈述：上诉人的上诉理由不能成立，一审对撤销登记备案行为的论述是清楚的。首先，被上诉人的权利来源于原审第三人孙瑛，而孙瑛的权利来源是合法的，因此，被上诉人主体资格合法，且被上诉人在厦门市中级人民法院（2012）厦行终字第5号行政裁定后，即重新向厦门市思明区人民法院提起诉讼，没有超过起诉期限的规定；其次，房屋买卖合同的记载非常清楚，并有附图证实，220号车位的范围也是明确的，在第九柱到第十柱之间中间线，上诉人提出的面积问题不能成立，227号车位和228号车位占用了220号车位，上诉人提出的善意第三人属于民事行为，与本案行政诉讼没有关系；第三，本案不适用先占原则，孙瑛登记在先，所以，被上诉人从孙瑛处取得的所有权不能因为先占而受影响。
原审被告厦门市国土资源与房产管理局答辩：一、原审判决认定事实错误。本案中，根据NO.0015778号《商品房预售合同》、NO.0015820号《商品房预售合同》及0015821号《商品房预售合同》所附的车位平面图，NO.0015778号合同项下的220号车位朝向为横向，NO.0015820号、0015821号合同项下的227号及228号车位的朝向为竖向，三车位虽然存在朝向的差异，但是面积并无不同。首先，NO.0015778号《商品房预售合同》中对于220号车位的面积并无任何约定，附图中也只有220号车位的方位而无任何面积的记载；其次，原审被告主办的网站“厦门网上房地产”上的记载并不是有法律效力的记载，该记载没有任何依据，且该车位至今并未经过任何的测绘，该记载的真实性是无法确定的；再次，从NO.0015820号《商品房预售合同》及0015821号《商品房预售合同》所附的车位平面图来看，可以看出220号、227号、228号车位是在原220号车位以及其他空地的基础上进行划分的，附图上原220号车位与现220号车位的长、宽皆没有任何的变化，面积是一样的。因此，220号车位仅仅是朝向的变化，这种变化并不影响被上诉人所购买的220号车位的正常使用，并未对被上诉人的权利产生任何实质性的不利影响，事实上，被上诉人也一直正常使用该车位，并与上诉人相安无事，对此原审判决亦予以认定。原审判决仅仅依据“厦门网上房地产”网页下载的未经证实的资料，径行认定220号车位的面积是33.52平方米，进而认定227号、228号车位预售合同登记备案行为不仅改变了220号车位的朝向，也缩小了220号车位的面积，是没有事实依据的。二、原审判决适用法律错误。1.被上诉人不是本案的适格主体。首先，国务院国办发（2005）26号文《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条规定，“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”；厦门市国土资源与房产管理局《关于规范我市房地产市场秩序严禁违法违规销售商品房的通告》第三条规定，“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”。本案中，原审第三人普达公司与孙瑛于1997年NO.0015778号《商品房预售合同》，普达公司将天鹭大厦A座二十八楼C、D单元的商品房及附属220号车位出卖给孙瑛，而孙瑛又于2006年将上述房产出卖予被上诉人，而“天鹭大厦”至今未通过竣工验收，根据上述规定，孙瑛与被上诉人签订的买卖上述房产的《房屋买卖预约合同》违反了当时国家的有关规定，是不受法律保护的，因此，被上诉人林建秀不是本案适格的诉讼主体；其次，普达公司于1997年将“天鹭大厦”A座二十八楼C、D单元的商品房及附属220号车位出卖给孙瑛，于1998年将“天鹭大厦”A栋的227号、228号车位分别出售给上诉人陶美华和林高彰，此时的220号号车位的朝向已经进行了变更，孙瑛与被上诉人于2006年签订《房屋买卖预约合同》，将“天鹭大厦”A座二十八楼C、D单元（实际为C单元）的商品房及附属220号车位出卖给被上诉人，即使该《房屋买卖预约合同》有效，被上诉人当时购买的220号车位的朝向已如现状，但其并没有提出异议，在该《房屋买卖预约合同》中，被上诉人表示已对房屋及车位的权属及使用等现状作充分、必要的了解且自愿受让，其是按现状购买车位的；因此，原审被告对227号、228号车位进行登记备案并未侵犯到被上诉人的任何利益，被上诉人不是本案适格的诉讼主体；2.本案不属于行政诉讼受案范围。最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第一条第二款规定：公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围：……（六）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。本案中，原审判决已经认为商品房预售合同登记备案对合同当事人的权利义务不产生实际的影响，根据上述规定，该行为就不应属于行政诉讼的受案范围；但原审判决又将该行为纳入行政诉讼受案范围，是不适当的扩充自己的权力。商品房预售合同登记备案是一种对市场的监管行为，如果房管部门不履行或者不适当履行这种职责，其虽然应当承担相应的法律责任，但这种法律责任属于行政追责、问责范围，现行法律并未授权法院对这种行为进行司法审查。因此，原审判决自相矛盾、适用法律严重错误；3.被上诉人的起诉已经超过法定起诉期间。本案中，被上诉人于2006年向孙瑛购买讼争的220号车位之时已经知道该车位的现状，其就应当知道227号、228号车位备案的情况，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条的规定，被上诉人应在知道该情况之日起3个月向法院提起诉讼，而本案中被上诉人迟至2012年3月才起诉，被上诉人的起诉明显超过法律规定的起诉期间，因此，应依法驳回被上诉人的起诉；4.原审被告登记备案的行为是合法的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第一款规定：房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。预售商品房合同备案的目的在于防止开发商一房二卖，在前期商品房预售管理中，登记机构是以项目总面积控制预售单元合同备案的，只要合同面积在项目预售许可总面积内就可以，登记机构无需核对预售单元的坐落和朝向。上述法律法规只规定了建设单位应持商品预售合同向房管部门办理登记备案，并未对预售合同备案审查的要点作出任何规定。本案中，原审第三人普达公司分别与上诉人陶美华、林高彰签订NO.0015820、0015821号《商品房预售合同》，出售位于厦门市同安路2号“天鹭大厦”A栋227号、228号车位。在签订预售合同并依法经公证后，买卖双方持NO.0015820、0015821号《商品房预售合同》依法向原审被告申请登记备案，原审被告对合同进行形式审查后认为NO.0015820、0015821号《商品房预售合同》项下的227号、228号车位并未被登记备案过，且该两份合同经过公证，其真实性足以认定，双方的备案申请符合《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规的相关规定，因此依法予以登记备案，并未存在任何违法之处，亦不存在《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项规定的可撤销情形。
综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求依法予以撤销并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
原审第三人孙瑛陈述：一、（2012）厦行终字第5号行政裁定已经明确：孙瑛将车位的合法权利转给被上诉人林建秀，故被上诉人对车位拥有合法权利毋庸置疑。至于上诉人称其民事权利可能受损，只能通过民事诉讼的方式追究开发商普达公司的法律责任。二、一审判决认定事实正确。孙瑛提起行政诉讼并未超过诉讼时效。1.孙瑛于1997年购买车位，（2012）厦行终字第5号行政裁定已经确认孙瑛购买车位后，将车位转让给林建秀，房屋预售合同不仅明确孙瑛购买的包括附属220号车位，在合同后面还附上车位的平面图，且房产和车位均在原审被告厦门市国土资源与房产管理局登记备案。故上诉人称孙瑛没有购买车位没有事实和法律依据；2.原审判决对220号车位的面积和朝向的认定是正确的。孙瑛在购买220号车位时，合同并未记载车位的面积，厦门市国土资源与房产管理局有关220号车位面积的记载来自于对规划图纸上220号车位的面积测绘，厦门市国土资源与房产管理局称系来自于预售合同显然与事实不符，而正因为原220号车位被开发商简单的篡改，增加了227号和228号两个车位，导致220号车位面积由33.52缩水为16平方米，朝向也发生变化。孙瑛与林建秀的车位交易价格系双方对其民事权利的自由处分，即便孙瑛将车位赠送给林建秀，也不影响220号车位的面积和朝向。故一审法院对于220号车位的认定以及经简单篡改的227号、228号车位的认定完全正确。厦门市国土资源与房产管理局对227号、228号车位的登记行为损害了220号车位的合法权益，应当予以撤销。三、原审判决适用法律正确。227号、228号车位不能适用关于善意第三人的约定。善意第三人的利益受保护的前提除了不能损害公共利益，也不能损害在先权利人的利益。220号车位从开发商处购买时间早于上诉人，而林建秀购买孙瑛所有的220号车位后，也自然承继了该车位的所有权益。在知道权益受到侵害时，孙瑛及林建秀即及时主张权利，故上诉人关于起诉超过期限的说法不能成立。
综上，上诉人的227号、228号车位系经非法的设计变更而来，厦门市国土资源与房产管理局作为登记机关作出了错误的登记备案，理应予以撤销，上诉人的上诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。
原审第三人普达公司未提交书面陈述意见。
二审审理查明，上述各方当事人向原审法院提交的证据材料均随案移送本院。
二审中，3上诉人向本院新提交的证据有：1.2012年7月至12月的车位管理费发票，证明上诉人仍在缴纳车位管理费；2.NO：0012379《商品房销售合同》的《公证书》及普达公司出具的《收款收据》、《厦门市商品房销售专用发票》、书面函件；3.NO：0012378《商品房销售合同》的《公证书》及普达公司出具的《收款收据》、《厦门市商品房销售专用发票》、书面函件，证明1995年3月28日，上诉人陶美华、林高彰与普达公司签订《商品房预售合同》，约定购买天鹭大厦北座32层F、D室，普达公司应于1996年10月30日交付房产。合同签订后，上诉人依约支付了约定的购房款且至今仍居住在该处，不可能不使用同时购买的227号、228号车位；4、光盘一张，证明天鹭大厦的物业管理员确认上诉人一直有缴交车位管理费，张爱华一直有使用讼争车位，林高彰虽不住天鹭大厦，但只要到天鹭大厦，汽车也停放讼争车位。该物业管理员亦承认自己对到“天鹭大厦”工作前的情况并不知晓，其向法院和上诉人的陈述不一致，其证言不应采信；5.建设工程规划许可证（编号94-1185）及附图，证明被上诉人主张220号车位面积为33.52平方米没有事实依据，“天鹭大厦”规划图证明，本案讼争车位的面积、排列、划分、规划与被上诉人的主张及一审法院的认定不同。
被上诉人向本院新提交的证据有：“天鹭大厦”“A座一层空调平面图、B座地下车库层通风平面图”一张，证明讼争车位的朝向为横向位。
本院对厦门骋享物业服务有限公司（天鹭大厦物业管理部门）的管理员所作的询问笔录一份。
二审中上诉人、被上诉人及本院的询问笔录均经各方当事人予以质证。
本院认证如下：1.本院所作的询问笔录因涉及讼争车位的实际使用问题，与本案的处理没有实质关系，因此，不作为本案的证据使用。2.上诉人提交的证据5系从厦门市城建档案馆调取的普达大厦的建设工程规划许可证及附图，可以作为本案的证据采用，但该证据无法证明讼争车位的方位；证据1、2、3、4与本案不具关联性。3.被上诉人二审提交的普达大厦图纸来源不明，不符合证据提交的要求，不予认可。
二审审理查明，对于一审判决的“还查明，……第三人孙瑛从被告主办的“厦门网上房地产”网页下载的资料，220号车库预测面积33.52平方米”外，对一审判决认定的其他事实，各方当事人均无异议，本院根据本案的证据材料亦予以认可。
二审另查明，从孙瑛与普达公司签订的《商品房预售合同》上，未记载220号车位的面积；孙瑛与林建秀签订的《房屋买卖预约合同》上，亦未记载220号车位的面积；在本案二审审理期间，220号车位所在的“天鹭大厦”的房产测绘资料还未经厦门市国土资源与房产管理局审核认可。
本案争议焦点在于：NO.0015820、0015821号两份《商品房预售合同》的登记备案是否符合规定。
本院认为，本案被诉的两份商品房预售合同的登记备案行为发生于1998年，根据1995年5月4日发布执行的《厦门市商品房预售管理规定》第九条：“预售商品房，预售单位应与预购者签订《商品房预售合同》。双方应于签约后四十五日内持《商品房预售合同》向市房地产管理局办理登记手续。未经登记的《商品房预售合同》不受法律保护”的规定，本案被诉的NO.0015820、0015821号两份《商品房预售合同》于1998年10月12日在上诉人与普达公司签订预售合同后，于10月13日办理了公证，并于10月14日向房地产管理部门申请办理登记备案，符合当时预售商品房登记备案的规定。
本案的有效证据NO.0015778号《商品房预售合同》系孙瑛与普达公司在1997年1月向厦门市国土资源与房产管理局申请并已办理了商品房预售合同登记备案手续，该预售合同中所附图纸车位的方位与本案被诉的NO.0015820、0015821号两份《商品房预售合同》中所附图纸的车位方位存在明显的交叉，且是肉眼即可辨别。厦门市国土资源与房产管理局在对NO.0015778号《商品房预售合同》已先办理登记备案的情况下，对本案被诉的两份商品房预售合同进行登记备案时，未能对上述车位的方位不同与交叉予以识别，因此，本案所涉的登记备案行为明显存有不当。
“天鹭大厦”的房产测绘资料还未经厦门市国土资源与房产管理局审核认可，虽NO.0015820、0015821号两份《商品房预售合同》中的227号和228号车位有具体的面积记载，但最后办理权证的面积确认应以厦门市国土资源与房产管理局审核认可的房产测绘资料为准。孙瑛与普达公司签订的NO.0015778号《商品房预售合同》中的220号车位并无具体面积记载，一审判决以“厦门网上房地产”网页下载的资料，直接认定220号车位的面积为33.52平方米，证据不足，且220号车位的面积认定亦非通过本案行政诉讼可以认定。因此，上诉人上诉主张一审判决对此事实的认定有误的理由成立。
孙瑛将其所购买的“天鹭大厦”的房产于2006年转让林建秀，双方签订有买卖合同，且已经办理了公证，因此，林建秀与NO.0015820、0015821号两份《商品房预售合同》中的227号和228号车位存有利害关系，其具有法律规定的主体资格。至于孙瑛与林建秀所签订的《房屋买卖预约合同》的效力问题并不属于本案的评判范畴，上诉人主张《房屋买卖预约合同》无效的理由，本案不予评判。
根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条的规定，行政诉讼法关于起诉期限是以知道具体行政行为内容为起算点。本案被诉的登记备案行为系上诉人所购买的227号、228号车位，该车位的登记备案虽发生在1998年，但被上诉人无法预知其登记备案的内容。2006年虽被上诉人向孙瑛购买了220号车位，但不能以此时间认定被上诉人知晓227号、228号车位的登记备案内容。因此，上诉人关于被上诉人提起本案的诉讼超过起诉期限规定的主张，本院不予支持。
综上，本院认为，房地产的预售登记备案制度在于保障商品房的交易安全，促进房地产业的健康发展，房地产管理部门不得重复登记备案。厦门市国土资源与房产管理局在已对NO.0015778号《商品房预售合同》的220号车位登记备案后，对于NO.0015820、0015821号两份《商品房预售合同》中227号、228号车位的登记备案审查，未能识别上述3个车位的方位存在明显的交叉，所作的登记备案行为确存有不当。一审判决对此的评判是正确的。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人陶美华、张爱华、林高彰共同承担。
本判决为终审判决。
