一、基本案情
1、原告诉称
原告周某诉称，2017年7月27日我与被告及第三人三方签订了《房屋买卖居间合同》，约定：被告将房屋(该房产面积为90.24平方米)以总价款1240000元出售给我。签订上述合同当日，我向被告支付购房定金50000元;2017年7月28日支付给被告首付款(含定金)共计380000元。合同内容第15条约定“如因政策问题，乙方不具备本房购买资格，则双方和平解约，甲、乙、丙三方无责”。现因国家出台了房屋限购政策，此政策是双方无法预见的，且该政策属不可归责于双方当事人事由。我根本不具备购房资格，故双方己不能再继续履行涉案房产的买卖合同。我与被告双方就解除上述合同及返还相关款项事宜协商未果，故诉至法院：1、请求判令解除原、被告双方于2017年7月27日签订的《房屋买卖居间合同》、《房屋交易居间服务合同》;2、判令被告返还原告购房定金、首付款共计380000元;3、判令第三人A公司返还原告居间服务费24800元、贷款服务费3000元、权证代办费2000元、评估费9920元共计39720元;4、本案诉讼费、保全费由被告承担。
2、被告辩称
被告杨某辩称，1、我要求原告继续履行双方所签订的《房屋买卖居间合同》，合同签订后我并无违约行为，同时合同签订后国家政策并未发生变化，所以原告要求解除合同无合同及法律依据。2、合同签订后，国家政策并未发生变化，即使出现房屋不能过户的情形，也是因为原告和第三人自身的原因和过错造成的，现原告请求解除合同本身就属于违约行为。3、如法院判决解除合同，我要求法院判决不退还定金50000元，因原告违约导致双方解除合同，所以定金不退。因原告违约，依据合同违约条款10条(3)的约定，原告应赔偿我总房款20%的违约金248000元。4、我不应承担诉讼费及保全费。5、因原告和第三人与我签订了《房屋买卖居间合同》，且该合同至今未履行，给我造成了每平米1000元的经济损失，共计90240元。该损失应由原告及第三人承担过错赔偿责任，即使原告和第三人无过错，也应承担该损失的赔偿责任。本合同签订的时间是2017年7月27日，国家限购出台的时间是2017年6月2日，作为买方的原告和第三人明知道不具备买房条件，还与我签订了购房合同，属于严重过错，所以应承担相应的民事责任。综上，原告要求解除合同无合同及法律依据,原告请求解除合同属于违约行为,所以我不同意退还原告定金50000元，我对上述主张关于我的经济损失和违约赔偿另行主张权利。
第三人A公司述称，我公司同意原告诉讼请求的第3项，也同意解除合同。
二、法院查明
北京市朝阳区法院查明：2017年7月27日，被告杨某(甲方，出售方)与原告周某(乙方，买受方)及第三人A公司(丙方，居间方)之间签订了《房屋买卖居间合同》，约定：乙方购买甲方房屋;甲、乙双方同意共同委托丙方作为该房屋交易的居间方，并同意委托丙方办理银行贷款及办理权证过户事宜;房屋总价款为1240000元，签订本合同时乙方支付甲方购房定金50000元;如乙方为贷款客户，乙方在签订本合同__日内将该房屋首付款380000元提存到乙方贷款银行指定的甲方账户;签订本合同时，乙方支付丙方居间服务费人民币24800元;因甲、乙双方任何一方违约而导致《房屋买卖居间合同》不能继续履行，违约方应按总房款的20%数额向守约方支付违约金;除本合同已约定违约条款外，如甲方违约，甲方收受乙方定金应双倍返还乙方，如乙方违约，乙方支付甲方的定金不予返还;如因政策问题，乙方不具备本房购买资格，则双方和平解约，甲、乙、丙三方无责;等等。同日，被告杨某(甲方，出卖人)与原告周某(乙方，买受人)及第三人A公司(丙方，服务方)之间签订了《房屋交易居间服务合同》，约定：签订本合同当日，乙方向丙方支付居间服务费24800元、贷款服务费3000元、权证代办费2000元;如甲方拒绝出售此房给乙方，甲方支付乙方100000元(包含定金50000元)，如乙方不继续购买此房，甲方不退还乙方定金50000元。上述合同签订当日，原告给付被告购房定金50000元，2018年7月28日原告给付被告购房首付款380000元(包含定金50000元)。原告给付第三人居间服务费24800元、贷款服务费3000元、权证代办费2000元、评估费9920元共计39720元。
三、法院判决
北京市朝阳区法院判决：1、解除原告周某与被告杨某及第三人A公司签订的《房屋买卖居间合同》、《房屋交易居间服务合同》。
2、被告杨某返还原告周某购房定金、首付款共计380000元。
3、第三人A公司返还原告周某居间服务费24800元、贷款服务费3000元、权证代办费2000元、评估费9920元共计39720元。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原告主张解除原、被告双方于2017年7月27日签订的《房屋买卖居间合同》、《房屋交易居间服务合同》，对此被告辩称应继续履行双方所签订的合同，原告要求解除合同无合同及法律依据。经审查，在2017年6月2日政府下发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》的房屋限购政策后，原、被告及第三人之间于2017年7月27日签订了《房屋买卖居间合同》、《房屋交易居间服务合同》，约定被告将房屋出售给原告，但因原告作为非当地户籍居民家庭，其无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明，因此原告在签订上述两份合同之时，其不具备在当地购买住房的资格，致使原、被告及第三人之间签订的《房屋买卖居间合同》、《房屋交易居间服务合同》无法履行，故法院对原告主张解除原、被告双方于2017年7月27日签订的《房屋买卖居间合同》、《房屋交易居间服务合同》的诉讼请求予以支持。原告已按合同约定履行了相应的付款义务，上述两份合同的解除，系因在签订合同之时原告并不具备在当地购买住房的资格，致使原、被告及第三人之间签订的《房屋买卖居间合同》、《房屋交易居间服务合同》无法履行，在此种情况下，原告并不存在违约情形，因此被告的上述辩称理由不能成立，另依据《房屋买卖居间合同》中约定“如因政策问题，乙方不具备本房购买资格，则双方和平解约，甲、乙、丙三方无责”的内容，在上述两份合同解除后，被告应返还原告购房定金、首付款共计380000元。原告主张第三人返还居间服务费24800元、贷款服务费3000元、权证代办费2000元、评估费9920元共计39720元，对此第三人同意返还，也同意解除合同，故法院对原告的上述主张予以支持。
