北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告单某诉称：
原告系北京市通州区某村村民，被告于1996年7月9日将其所有的位于北京市通州区某村某号院内北房四间等一切建设设施出卖给原告单某，原告支付购房款7000元给被告。
原被告当场签订一份《立卖房契约》。现原告诉请法院对协议的效力加以确认，故向法院提出诉讼请求：请求法院依法确认原被告于1996年7月9日签订的《立卖房契约》有效。
2、被告张某辩称：
不同意原告诉讼请求。
第一、单某在起诉书中提到的位于某村某号房屋是张某及张某子现共同居住之处，与原告所买的房产不符，原告所买的房产没有门牌号，村委会也没有给其门牌号，张某及张某子是父子关系，两人是独立户口，分别有户口簿，且户口簿上分别有各自的门牌号，与单某所诉的没有任何关系。
第二、单某所要求确认有效的合同所涉及的房产及对应的宅基地使用权人并非本案被告张某，而系案外人冯某。张某从未向本人提及过涉案房屋及所对应的宅基地使用权人为张某，时至案件开庭时，本人尚未见到过单某所诉涉案合同所对应的集体土地使用权证。
经本人了解，就本案合同所涉及的房产及对应的宅基地使用权人应为冯某，故张某无权与单某签订涉案《立卖房契约》。
第三、张某与单某所签订的合同应属无效合同。本案中，冯某于1994年去世，去世时未留有遗嘱。冯某共育有三个子女，分别为张某一、张某、张某二。冯某去世时，张某一、张某二尚健在，在冯某去世后就涉案宅基地使用权人及房屋其三个子女并未进行继承分割，尚处于共有状态。
1996年7月9日张某未征得二位继承人同意的情况下与单某签订《立卖房契约》，应属无权代理，侵犯了张某一和张某二的继承权，且在1996年7月9日张某与单某签订《立卖房契约》时，涉案宅基地使用权人仍为冯某。单某作为同村村民理应知道此事，在明知张某不具备售房主体资格且未取得合法授权的情形下仍与其签订《立卖房契约》，显属存在过错。
依据合同法的有关规定，订立合同的主体无权处分或超越代理权限，事后未被权利人予以追认的，合同无效。就本案而言，涉案宅基地使用人原为冯某，在其去世后，未得到张某一、张某二同意的情况下，张某与单某签订《立卖房契约》，事后也未得到张某一、张某二的追认，故就涉案宅基地及房屋张某不具有完全处分的主体资格，单某在明知此情况下，未尽到合理审查义务，故双方签订的《立卖房契约》损害第三人利益，应属无效合同。
第四、转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。依据《物权法》第153条，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
单某通过转让方式取得宅基地使用权及房屋所有权，依法应当土地管理部门办理变更登记，并获批准后才能取得。本案中，双方仅签订《立卖房契约》，事前没有征得土地管理部门批准，事后长达20年未办理变更登记，故原告请求确认合同有效不应得到法院支持。
综上，被告认为张某与单某所签订的《立卖房契约》应属无效，请求人民法院依法驳回单某的全部诉讼请求。
二、法院查明
张某与单某于1996年7月9日签订房屋买卖协议，双方均认可所买卖的房屋是土地登记审批表登记在冯某名下的院落。
三、法院判决
北京市通州区人民法院经审理判决：
确认原告单某与张某于1996年7月9日签订的《立卖房契约》有效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释规定》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
所以，在本案例中，双方诉争的房屋登记在冯某名下，在1994年冯某去世后，涉诉房屋作为冯某的遗产。张某认为其在1996年7月9日签订协议时不具有完全处分主体资格，损害第三人利益而认为合同无效的主张，没有法律依据。
另外从房屋实际使用来看，单某从买房至今长达20年之久，一直对涉诉房屋占有使用，享有支配权，其他继承人对此并未提出异议，故可以合理推定为其他继承人对房屋处分的事实知晓。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。
本案例中，对于张某主张单某自购买房屋后长达20年没有办理转让登记手续而认定合同无效的，律师认为，双方签订的买卖房屋的协议属于债权行为，房屋所有权的转移是一种物权转移行为，因此房屋是否发生权属变更并不影响当事人就房屋买卖事宜达成的一致的意思自治的效力。
综上所述，依法成立的合同受法律保护。根据法院查明的事实，协议签订时单某系某村村民，张某对协议内容也知晓，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力强制性规定，且履行完毕，应属有效协议。
