北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告白某诉称：2013年，我就购买某地产公司开发的北京市西城区602室(以下简称涉案房屋)与某地产公司协商一致。2013年3月，我向某地产公司交付了部分房款，共计人民币350万元，某地产公司向我出具了收据，收据盖有某地产公司发票专用章，写明收到款项为房款，并注有房屋编号、单价。随后，我多次与某地产公司沟通，某地产公司一直敷衍，迟迟不与我签订书面购房合同，亦没有任何推动上述房屋买卖相关事宜的行为。2014年5月，我通过北京市建委网站进行查询，发现涉案房屋已经销售并进行网上联机备案，我已经实际丧失了购买该套房屋的可能性。我认为某地产公司已经接受房款并出具了写明房屋编号、单价的收据，双方实际存在买卖合同关系。某地产公司在收取了我购买涉案房屋的部分房款后，又将涉案房屋出卖给第三人并进行网签，导致我不能购买涉案房屋。同时，自2013年3月至今，涉案房屋价值持续增长，经评估，涉案房屋现在价值人民币1275.89万元，我的实际损失远超过已付购房款，故请求法院判令：1、某地产公司返还3500000元购房款;2、某地产公司赔偿我已付购房款一倍的损失3500000元;3、某地产公司赔偿我因房屋涨价造成的损失2997289.5元;4、本案诉讼费由某地产公司承担。
二、被告辩称
被告田某辩称:我公司与白某就涉案房屋的买卖始终处于缔约谈判阶段，没有形成合意，双方不存在房屋买卖合同关系。我公司与白某双方多次沟通的主要内容是付款方式，但是没有达成合意。我公司要求白某支付全部购房款后才与其签订《商品房预售合同》，白某开始同意并预付部分房款。后来白某要求剩余房款采取银行按揭方式支付，我公司始终没有同意。我公司以白某支付全部购房款作为签订合同的前提条件这一要求属于意思自治的范畴，不违反任何法律法规的禁止性规定。我公司要求一次性付款是因为：1、我公司开发的×××项目房源很少，不缺少客户来源;2、前期开发拆迁成本巨大，我公司需要及时销售回款;3、如果采取银行按揭方式，银行会要求我公司提供阶段性担保。因此，双方未签订房屋买卖合同，我公司同意退还白某已经交纳的购房款350万元;关于白某主张的赔偿一倍房款以及房屋增值损失，没有事实和法律依据。我公司就涉案房屋买卖已经与案外人签订了房屋买卖合同并实际履行，且该买卖行为经相关管理部门备案。白某所主张的赔偿一倍房款的依据为最高法院的相关司法解释，但该司法解释适用的事实前提是就同一房屋先后签订两份有效的买卖合同。本案中并不存在两份有效的买卖合同。关于房价上涨和基于评估报告所主张的诉讼请求，我公司认为该房屋有实际成交价格，房地产管理部门有专门的限价，网站公布的价格一直没有变化，该评估价格缺乏依据。综上，我公司同意退还白某房款350万元，不同意白某的其他诉讼请求。
二、审理查明
涉案房屋位于北京市西城区某小区602号。白某就购买涉案房屋事宜与某地产公司经过口头协商后，于2013年3月5、6、7日向某地产公司支付房款共计350万元。某地产公司出具《收据》四张，载明收到白某交来房款，房号为25#-3-602，单价每平方米52963元。此后双方未就涉案房屋买卖签订书面合同，亦未就全部购房款的支付方式达成一致意见。
2013年7月19日，某地产公司(出卖人)与案外人杨宝华(买受人)就涉案房屋买卖签订了《北京市商品房预售合同(住宅类)》，合同约定：按照套内建筑面积(156.63平方米)计算，涉案房屋单价为每平方米62322.74元，总价款为976.161万元，付款方式为一次性支付全部购房款。
审理中，白某申请对涉案房屋在起诉之日(2014年7月11日)的市场价值进行评估，经北京市高级人民法院摇号确定，法院委托北京市国盛房地产评估有限责任公司进行评估，评估结论为：该房屋在2014年7月11日的单价为69225元/平方米，总价为1275.89万元。白某为此支付评估费25311元。
四、法院判决
北京市西城区人民法院经审理判决如下：
1、自判决生效之日起十五日内，北京某地产房地产开发有限公司退还白某购房款三百五十万元整;
2、驳回白某的其他诉讼请求。
五、北京房产律师靳双权点评
商品房买卖应当订立书面商品房买卖合同，未签订书面合同的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定，“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任”。
本案中，某地产公司与白某未就涉案房屋买卖签订书面商品房买卖合同，虽然白某向某地产公司交纳了部分购房款350万元，某地产公司在其出具的收据中注明了交款人、房号及单价，但该收据未对房屋总价款、付款方式、房屋交付、违约责任等构成商品房买卖合同的主要条款进行约定，故应当认定该收据并不构成商品房买卖合同。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据法院查明的事实，某地产公司与白某既未订立书面的房屋买卖合同，白某亦未提交证据证明双方当事人就房屋总价款、付款方式、房屋交付、违约责任等商品房买卖合同中的主要内容协议一致，白某现仅持部分购房款的收据主张双方成立商品房买卖合同关系，依据不足，不能支持。
鉴于双方未能订立商品房买卖合同，故某地产公司应当退还白某已经支付的购房款350万元。关于白某依据商品房司法解释第八条要求某地产公司赔偿其已付购房款一倍的损失350万元之请求，因该规定指向的是出卖人与买受人已经订立商品房买卖合同的情况，不应支持。白某要求某地产公司赔偿房屋增值损失之请求，因双方之间的房屋买卖合同关系尚未成立，故该请求亦缺乏法律依据，不应支持。关于双方在涉案房屋买卖合同缔约过程中产生的纠纷，与本案不属于同一法律关系，白某可另行主张。
